文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2685号
原告：广州市石桥发展有限公司，住所地广州市天河区东圃车陂大岗工业区第一栋，组织机构代码71427294-8。
法定代表人：胡建江，该司董事长。
委托代理人：王霞、黎倩雯，均系广东广大律师事务所律师。
被告：广州市松佐货运代理有限公司，住所地：广州市天河区车陂路80号自编后1铺。组织机构代码56228535-1。
法定代表人：蒋松佐，总经理。
委托代理人：伍蓉玲，王玺，分别系广东海智律师事务所律师、实习律师。
原告广州市石桥发展有限公司（以下简称石桥公司）（以下简称松佐公司）诉被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告松佐公司的法定代理人蒋松佐和委托代理人伍蓉玲，原告石桥公司的委托代理人王霞到庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石桥公司诉称：2012年12月5日，原、被告签订车陂大岗工业区厂房租赁合同约定：（一）原告将广州市天河区车陂大岗工业区第一栋一楼，厂房面积1130平方米，有偿提供给乙方使用。（二）被告自签订本合同之日起向原告交付定金128820元。（三）租金按每年递增方式计算，被告必需在每月5日前向原告付清当月款项。（四）被告如不能按时支付租金等费用，逾期五天起，按所拖欠款项每日收滞纳金1%，若逾期超三十天，可按被告违约处理，原告有权终止合同，没收定金，并留置财物抵押欠款。合同签订后，原告已向被告交付物业，但截止至今，被告仍拖欠涉案租赁物业2013年12月、2014年1、2月的租金133972.8元未支付。原告多次催促，但被告依然拒绝支付。原告认为，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务，被告实际使用了原告交付的租赁场地，理应向原告支付租金。现向法院起诉请求：1、被告向原告支付2013年12月租金42940元，2014年1、2月租金均是45551.4元/月，合计133972.8元，2、被告承担本案诉讼费用。
被告松佐公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为涉案合同是无效的，原告没有出租权，只能按场地使用费来计付原告所说的租金，被告确实没有交付上述三个月的租金，被告认为应该按场地使用费的标准即业主出租给其的租金金额收取，即13元/平方米/月的标准，故被告此前交付的租金已超额，原告应该将被告多付的款项退回给被告，被告也就此已提起诉讼，两案可以合并处理，相关主张详见（2014）穗天法民四初字第2407号案。
经审理查明：2001年1月1日，案外人广州市车陂经济发展有限公司（甲方，以下简称车陂公司）与石桥公司（乙方）签订《合同》（以下称2001年1月1日合同），载明：甲方为筹集本村行政经费、环保卫生、教育福利、水电管网等社会性支出和村容建设所需的资金，将楼房、场地给乙方使用。经双方协商，订立本合同，共同信守执行；
一、合同项目为地址：车陂大岗工业区，楼房面积25370.6平方米，场地面积6302.6平方米，合计31673.2平方米（以下合称案涉工业区）；
二、合同年限：11年，由2001年1月1日起至2012年12月31日止；
三、结算方式：由2001年1月1日起计租，楼房面积每月7.30元/平方米，场地面积每月／元/平方米，即每月合计金额为185205.38元。一年总计2222464.56元；从2002年1月1日起，双方另议租金价格等内容。2005年12月28日，车陂公司（甲方）与石桥公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲乙双方于2001年1月1日签订了租赁合同，乙方承租甲方位于大岗工业区厂房及场地，其中厂房面积25370.6平方米；场地面积6302.6平方米。现双方就有关租金递增的事宜，经友好协商，签订补充协议如下：
一、2004年1月1日起至2004年12月31日的厂房租金按每月7.8/㎡计算；
二、由2005年1月1日起，租金按上年结算总额每年递增5%至合同期满；
三、其他事项不变，按原合同规定条款执行等。2012年12月5日，石桥公司（甲方）与松佐公司（乙方）签订《车陂大岗工业区厂房租赁合同书》（以下简称合同书），约定甲方将广州市天河区车陂大岗工业区第一栋一楼（以下简称案涉场地），简易厂房面积1130平方米，有偿提供给乙方使用；乙方自签订本合同之日向甲方交付定金128820元作财产抵押；定金在合同期内不得抵作价款，定金不计利息，合同期满如数返还乙方；合同期限共三年，有效期2013年1月1日起至2015年12月31日止；结算方式为按每年（12个月）递增方式计算交付，第一年乙方每月向甲方交付厂房租金为42940元，从第二年起每年递增6%；乙方必须在每月五号前向甲方付清当月款项；乙方如果不能按时支付租金等费用，逾期五天起，按所拖欠款项每日加收滞纳金1%，若逾期三十天，可按乙方违约处理，甲方有权终止合同，没收乙方定金，并留置乙方财物抵押欠款等。2013年8月7日，车陂公司以石桥公司在租赁合同期满后拒绝腾退场地为由诉至本院，诉请要求被告搬离车陂公司所有的广州市天河区车陂大岗路16号车陂大岗工业区第八栋第一至四层房屋等[案号（2013）穗天法民四初字第1619号]。该案审理过程中，本院依法追加松佐公司作为第三人参加诉讼，本院于该案审理过程中于2014年12月19日组织各方当事人勘察现场时，本案各方当事人均确认案涉场地已空置，车陂公司明确其于2014年11月1日已接管包括本案案涉场地在内的该案场地，该案已经审理完结。在该案审理中查明：
一、车陂公司与石桥公司在均确认案涉工业园所涉楼房未取得建设工程规划许可证，已向车陂公司与石桥公司双方释明2001年1月1日合同及补充协议中涉及楼房面积25370.6平方米的条款无效。
二、车陂公司主张其于2014年8月28日派出人员到涉案工业园与实际使用人交涉，全部实际使用人于2014年10月31日前撤场，车陂公司于2014年11月1日全部接管涉案场所；石桥公司主张车陂公司于2014年8月28日强行进驻并接管了涉案场所，石桥公司自2014年8月29日起无法进入涉案场所，不清楚车陂公司与次承租人的状况如何。2014年4月3日，松佐公司的法定代表人蒋松佐与石桥公司签订《调解协议书》。关于案涉场地租金支付情况。松佐公司实际承租案涉场地2013年7月1日至2014年6月31日。松佐公司未缴纳2013年12月、2014年1月、2月的租金，石桥公司称双方无其他租金纠纷。鉴于松佐公司、石桥公司在本案中亦确认案涉场地所涉楼房未取得建设工程规划许可证，本院于诉讼中向各方当事人释明其与松佐公司及石桥公司于2012年12月5日签订的《合同书》为无效合同，并询问石桥公司是否变更诉讼请求，石桥公司明确表示第一项诉请中租金变更为占有使用费的性质，其他诉讼请求不变。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此松佐公司与石桥公司于2012年12月5日签订的《合同书》应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，结合本案案涉房屋的使用期间，松佐公司应向石桥公司支付2013年12月至2014年2月的占有使用费133972.8元综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，
判决如下：被告广州市松佐货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市石桥发展有限公司支付2013年12月至2014年2月的占有使用费133972.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2980元，由被告广州市松佐货运代理有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 卓燕君
人民陪审员 陈礼荣
二〇一六年五月十六日
书 记 员 梁怡筠李艾潼本判决书于2016年月日送达 微信公众号“”