山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终1479号上诉人（原审被告）张箫绎。委托代理人王鹤霖，山东友华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）栾风娟。委托代理人陶照斌。
上诉人张箫绎因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成由
代理
审判员侯娜担任
审判长、
代理
审判员安太欣主审本案、
代理
审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，
本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年3月28日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张箫绎的委托代理人王鹤霖，被上诉人栾风娟的委托代理人陶照斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾风娟在原审中诉称，2014年5月29日，双方签订《转让合同》一份，合同主要内容为张箫绎将秀尔T109号商铺转让给栾风娟，转让费用55000元。如果张箫绎违约则支付给栾风娟全部转让费用的四倍金额为违约金；张箫绎故意行为造成店铺流失则应立即赔付栾风娟2万元整。该合同签订后，栾风娟已经支付张箫绎押金15000元、转让费35000元，并交纳租金至2015年5月31日。2015年4月8日，青岛秀尔森商贸有限公司（以下简称“秀尔森公司”）向栾风娟出具解除通知函，解约通知函主要内容为因张箫绎违约，秀尔森公司解除了与张箫绎之间的租赁合同，三日后收回店铺。2015年4月10日，秀尔森公司将栾风娟赶出店铺。由于张箫绎违约，导致栾风娟被赶出商场无法继续经营。故栾风娟起诉，请求：1、判令张箫绎返还栾风娟押金15000元；2、判令张箫绎返还栾风娟转让费35000元；3、判令张箫绎支付栾风娟租金损失11900元；4、判令张箫绎支付栾风娟违约金16500元；5、本案诉讼费、邮寄费、公告费等费用由张箫绎承担。张箫绎辩称，栾风娟无证据证实租金损失、无证据证实张箫绎违约、无证据证实栾风娟被赶出房屋。张箫绎始终严格履行与栾风娟之间的房屋使用合同，无任何违约行为。栾风娟诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。原审查明，2014年5月29日，栾风娟作为乙方与张箫绎（甲方）签订《转让合同》一份，约定张箫绎将秀尔T109号店铺转让给栾风娟，转让费用55000元，栾风娟现支付张箫绎35000元，先行使用该店铺，过户后，栾风娟将剩余20000元一次性支付张箫绎。栾风娟在经营期间，不得以任何理由闭店、撤店，如有违约以全部转让费的四倍金额赔付张箫绎；张箫绎在栾风娟经营期间，不得以任何理由收回店铺，如有违约以全部转让费的四倍金额赔付栾风娟；栾风娟经营期间，以任何理由或者经营不当，造成张箫绎店铺所有权流失，栾风娟应立即支付张箫绎剩余两万元转让费；张箫绎故意行为造成店铺流失，则应立即赔付栾风娟两万元。合同签订当日，张箫绎收取栾风娟押金15000元并为栾风娟出具收据。合同签订后，张箫绎将店铺交付栾风娟使用，自2014年6月1日至2015年5月31日该店铺的相关租金、物业费等均由栾风娟支付给该店铺的出租人秀尔森公司。2015年4月8日，该店铺的出租人秀尔森公司向张箫绎发送《解约通知函》，称因秀尔森公司与张箫绎签订的租赁合同中约定不得转让、转租，但秀尔森公司发现张箫绎存在转让、转租行为，因此将店铺收回，并要求张箫绎支付三个月的租金和物业管理费作为违约金。栾风娟提交张箫绎与秀尔森公司签订的《租赁合同》一份，主张该合同已经明确约定涉案商铺不得转租。张箫绎质证后对该证据真实性无异议，但认为该租赁合同张箫绎已交给栾风娟，栾风娟系在明知合同中有禁止性规定的情况下，继续同张箫绎履行店铺转让合同，因此栾风娟应当承担由此而产生的损失。栾风娟提交通话录音整理稿一份及照片一组，主张其于2015年4月11日已经从涉案房屋中搬出。张箫绎质证后对通话录音无异议，对照片持有异议，认为二者均不能证明栾风娟的搬出时间是2015年4月11日。栾风娟另提交录音整理稿一份，主张张箫绎认可其收到栾风娟转让费35000元、押金15000元。张箫绎质证后称，根据栾风娟陈述可证实，张箫绎向栾风娟出具15000元押金条，是张箫绎与秀尔森公司的履约保证金，不能证明栾风娟支付了张箫绎转让费35000元、押金15000元，张箫绎只认可收到转让费20000元、押金15000元。庭审中，栾风娟称其在与张箫绎签订《转让合同》时才知道租赁合同中有禁止性规定，但张箫绎一直告知栾风娟其会履行过户手续。原审认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，栾风娟与张箫绎签订的转让合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应依照合同的约定行使权利、履行义务。依据合同约定，张箫绎向栾风娟收取35000元转让费后先将店铺交付栾风娟使用，剩余20000元在过户后由栾风娟支付给张箫绎。张箫绎现主张只收到转让费20000元，原审认为，根据双方签订的转让合同载明的“栾风娟现支付张箫绎35000元，先行使用该店铺，过户后，栾风娟将剩余20000元一次性支付张箫绎”，即栾风娟在支付张箫绎35000元转让费后才可使用店铺，但是签订合同后张箫绎就将店铺交付栾风娟使用。原审认为，在栾风娟仅支付20000元转让费的情况下张箫绎将店铺交付给栾风娟不符合常理，且转让合同写明剩余转让费20000元在过户后栾风娟支付给张箫绎，因此，对栾风娟主张其已支付张箫绎转让费35000元，原审予以认可。在双方履行合同过程中，涉案店铺的出租人秀尔森公司在2015年4月以张箫绎违反合同约定的不得转让为由将该店铺收回，导致双方均产生损失，故本案争议焦点为栾风娟与张箫绎在签订《转让合同》时，对张箫绎与秀尔森公司签订合同中的不得转让条款是否知情。通过庭审及栾风娟当庭陈述可知，栾风娟在与张箫绎签订合同时对涉案商铺的不得转让条款已经知情，即栾风娟是在对涉案商铺相关事项了解的情况下与张箫绎签订的转让合同，因此，栾风娟与张箫绎对于合同的履行均存在过错，结合本案案情，双方的过错责任对等即各承担50%的责任较为适宜。现涉案商铺已由秀尔森公司收回，双方签订的转让合同已无法继续履行，张箫绎收取栾风娟的押金15000元，应当予以返还。对于栾风娟支付张箫绎的转让费35000元，基于栾风娟与张箫绎对于合同的履行均存在过错，结合本案实际情况，该损失按照双方的过错责任由双方共同承担，即由张箫绎返还栾风娟转让费17500元较为适宜。对于栾风娟返还租金的诉讼请求，因栾风娟支付的租金并非向张箫绎支付，其该项诉讼请求无事实和法律依据，原审不予支持。对于栾风娟请求的张箫绎支付违约金16500元的诉讼请求，因本案中栾风娟遭受损失，张箫绎亦损失店铺的承租权，双方均有损失，故张箫绎向栾风娟支付的违约金数额不宜过高，结合本案实际情况，张箫绎向栾风娟支付违约金5000元较为适宜。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：
一、张箫绎于判决生效之日起十日内返还栾风娟押金15000元；
二、张箫绎于判决生效之日起十日内返还栾风娟转让费17500元；
三、张箫绎于判决生效之日起十日内支付栾风娟违约金5000元；
四、驳回栾风娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1760元，由栾风娟负担918元，由张箫绎负担842元。因张箫绎负担部分，栾风娟已经预交，张箫绎于判决生效之日起十日内给付栾风娟。宣判后，张箫绎不服一审判决，向本院提起上诉称：
一、栾风娟向张箫绎交纳了押金15000元，而该15000元押金系秀尔森公司收取的履约保证金，在原审已查明栾风娟对涉案商铺出租人秀尔森公司不准转租知情的情况下，其明知违约转租商铺后秀尔森公司会没收该款项仍然承租并交纳押金，故该15000元押金不能返还的后果应由栾风娟承担。
二、张箫绎实际收取栾风娟转让费20000元，而非原审认定的35000元。因张箫绎的承租期限及转租期限均为12个月，栾风娟在2015年4月失去商铺时已经实际使用近11个月，在其明知商铺不能转租而承租的情况下，原审判决张箫绎返还栾风娟转让费17500元是不合适的。
三、涉案商铺在栾风娟经营期间流失，张箫绎丧失商铺所有权但对此并无违约行为，故张箫绎不应承担赔偿违约损失5000元的责任，而栾风娟则应按照合同约定支付张箫绎违约金2万元。因此，请求二审撤销原判第一、二、三项（总金额为37500元），并依法改判。
被上诉人栾风娟答辩称：1、栾风娟已支付张箫绎押金15000元、转让费35000元，对此栾风娟已提供录音证据为证。张箫绎称栾风娟共支付其款项35000元，与事实不符。而且，栾风娟交纳的15000元押金并非张箫绎所称的履约保证金，张箫绎将二者混为一谈是为其不想返还该押金找借口。张箫绎与栾风娟签订转让合同的时间为2014年5月29日，早于张箫绎与秀尔森公司签订租赁合同的时间2014年6月1日，故栾风娟对“秀尔森公司不准转租”是不知情的。张箫绎签订租赁合同后，秀尔森公司对整个商场整体装修3个多月才于2014年9月27日正式开业，栾风娟仅在其中经营194天，并非张箫绎所称经营近11个月，就被秀尔森公司要求离开商场，栾风娟为此损失惨重。此后，栾风娟才知道商铺不能转租，本身无过错。2、张箫绎在明知商铺不能转租的情况下隐瞒该事实转租，导致商铺流失，其应按照合同约定支付栾风娟违约金2万元，故原审仅判决5000元显失公平。因商铺流失系张箫绎故意隐瞒事实造成的而非栾风娟造成的，且张箫绎在一审未对此提起反诉，其在二审主张违约金无事实及法律依据。本院二审查明，根据原审法院2015年11月16日的开庭笔录，在本案一审期间，栾风娟当庭提供了通话录音证据及整理稿以证明其已支付张箫绎5万元，上述证据经当庭出示、播放后，张箫绎进行了质证。二审查明的其他事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，张箫绎与案外人秀尔森公司签订《租赁合同》承租涉案商铺后，在未经出租人秀尔森公司同意的情况下，按照其与栾风娟所签订《转让合同》的约定将该商铺转让给栾风娟使用，导致该商铺被秀尔森公司收回，造成本案双方当事人之间的转让合同无法继续履行，故该商铺转让合同应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后果的处理规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原审判决张箫绎向栾风娟返还其根据双方商铺转让合同收取的押金15000元，符合法律规定。张箫绎上诉称其不应返还栾风娟押金，于法无据，本院不予采纳。关于涉案商铺转让费的返还及违约责任承担问题。张箫绎作为涉案商铺租赁合同的一方当事人，其对未经出租人秀尔森公司同意不得转租商铺的合同条款是明知的；同时，栾风娟持有上述商铺租赁合同，故其对不得转租商铺的条款也应当是知情的，故应当认定张箫绎对造成双方转让合同解除的过错在程度上大于栾风娟。根据栾风娟提供的其与张箫绎之间的通话录音证据，张箫绎对栾风娟所称已支付转让费35000元、押金15000的事实不予否认，结合双方转让合同关于“栾风娟现支付张箫绎35000元，先行使用该店铺”的约定以及栾风娟先行使用商铺的事实，应当认定栾风娟已支付张箫绎转让费35000元的事实。因此，考虑到本案双方当事人的过错程度、合同履行及所受损失等情况，原审判决张箫绎返还栾风娟转让费17500元并无不当，本院予以确认。张箫绎上诉称其仅收到栾风娟转让费20000元，无证据证明；其主张不应返还栾风娟转让费17500元，也无法律依据，本院均不予采纳。张箫绎因擅自转租、转让失去涉案商铺的承租权，造成本案双方当事人之间的商铺转让合同无法继续履行，其应向栾风娟承担违约责任，但考虑到栾风娟对此也有过错亦应自行承担相应损失，故原审在综合考量当事人过错及本案相关事实的基础上，判决张箫绎向栾风娟支付违约金5000元亦无不当。张箫绎上诉称其不应支付栾风娟违约金5000元而栾风娟应向其支付违约金2万元，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，张箫绎的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由上诉人张箫绎负担。本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理
审判员 安太欣
代理
审判员 王 蕾
二〇一六年五月十六日
书 记 员 胡浩东 微信公众号“”