成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初593号原告李启凤，女，汉族，1970年5月5日出生，住四川省南充市顺庆区。原告欧宁川，男，汉族，1969年3月2日出生，住四川省南充市顺庆区。上述原告的委托代理人唐中志，四川展新律师事务所律师，特别授权代理。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人罗云路，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。
原告李启凤、欧宁川与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由
审判员黄文利适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告李启凤、欧宁川的委托代理人唐中志、被告中塑公司的委托代理人罗云路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李启凤、欧宁川诉称，2012年12月17日，李启凤、欧宁川受中塑公司和成都中塑市场经营管理有限责任公司共同编织的“售后包租”销售模式诱惑，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定李启凤、欧宁川购买中塑公司开发的中塑成都国际贸易中心一期商厦式市场1幢2层346号商铺，总房款867697元，房款支付方式为按揭贷款，李启凤、欧宁川首付437697元。合同约定中塑公司应于2014年5月30日前交房，合同第十二条约定逾期超过30日后，李启凤、欧宁川有权退房，中塑公司按照已付款的5%支付违约金。由于工程停工，按揭无法办理。中塑公司严重违反合同约定，致使李启凤、欧宁川合同目的不能实现，请求依法判令1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.中塑公司退还已支付的购房款437697元及利息（从2012年12月18日起至判决确定的还款之日止，利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；3.返还代收的抵押登记费1874元；4.支付违约金21884.85元。
被告中塑公司辩称，对解除合同、退还购房款和抵押登记费无异议，对退还的购房款和抵押登记费需要核对实际支付金额，利息请求降低，前期已支付了租金，租金应当冲抵违约金。
经审理查明，2012年12月17日，李启凤、欧宁川与中塑公司签订《商品房买卖合同》，约定李启凤、欧宁川作为买受人，购买中塑公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元2层346号商品房，该商品房测绘建筑面积共69.16平方米，其中套内建筑面积36.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32.42平方米，单价为每平方米12546.23元，总价款867697元。双方约定采取按揭贷款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为买受人采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款437697元，其余房款430000元，买受人在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。2012年12月17日，李启凤、欧宁川交付了房款437697元及抵押登记费1874元。由于中塑公司的原因，按揭贷款未能办理。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能完全复工。李启凤、欧宁川要求解除合同退还房款，遂引发纠纷。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，李启凤、欧宁川与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，李启凤、欧宁川作为买受人按约向中塑公司支付了购房首付款，由于中塑公司的原因，按揭贷款未能办理。中塑公司的工程停工已逾二年，至今未能复工，违约事实清楚明确。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”根据该规定，李启凤、欧宁川要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，中塑公司应退还李启凤、欧宁川支付的购房款437697元及抵押登记费1874元。李启凤、欧宁川要求给付购房款利息，中塑公司收取了李启凤、欧宁川的购房款，实际上占有和使用了该笔款项，应该支付该笔资金的占用利息，对该项诉讼请求本院予以支持，利息按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算，从2012年12月18日起至判决确定的给付之日止。李启凤、欧宁川要求按照合同第十二条的约定由中塑公司承担已付款5%的违约金，虽然按揭贷款由于中塑公司的原因未能办理，但李启凤、欧宁川也没有以其他方式支付剩余房款，由于李启凤、欧宁川并未履行完购房款的给付义务，因此要求中塑公司给付违约金，其诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告李启凤、欧宁川与被告成都中塑投资集团有限公司于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；
二、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告李启凤、欧宁川购房款437697元及利息（利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2012年12月18日起计付至判决确定给付之日止）；
三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告李启凤、欧宁川抵押登记费1874元；
四、驳回原告李启凤、欧宁川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4112元，由原告李启凤、欧宁川负担197元，由被告成都中塑投资集团有限公司负担3915元（此款原告李启凤、欧宁川已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一六年五月十六日
书记员 张 娟