大连市金州区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0213民初167号原告毛晓辉，男。原告闫雪，女。委托代理人王军，辽宁政德律师事务所律师。被告大连润景房地产开发有限公司。法定代表人覃朝晖。委托代理人于伟，男。
原告毛晓辉、闫雪诉被告大连润景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人王军，被告委托代理人于伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛晓辉、闫雪诉称：2013年5月9日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的位于大连市金州新区先进街道凤祥路XX号X号楼X单元XX号房屋商品房一套，建筑面积97.46平方米，房款总计675398元人民币，交房日期为2013年6月30日前，并约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告原因，原告未在规定期限内取得房地产证书的，双方约定由被告继续办理，但没有对如何支付逾期办理产权证明的违约金进行约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告也于2013年6月30日将房产交付原告使用。但被告自房屋交付之日至今已将近三年的时间仍不具备产权证办理条件。在此期间，业主代表多次就房屋所涉及的各项问题与被告交涉，被告于2014年6月30日向所有业主做出承诺，承诺于2014年12月31日取得竣工备案手续，于2015年12月具备产权证办理条件。但直至原告起诉之日，被告仍没有依照合同约定履行，被告的行为已严重违反了合同约定，给原告造成多方面的重大损失。原告为维护合法权益，现诉至法院，要求判令被告1、立即协助原告办理位于大连市金州新区先进街道凤祥路XX号X号楼X单元XX号房屋的所有权证书；2、给付原告逾期取得房屋所有权证书的违约金（至今）暂计为77034元。（计算方法：以原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2014年10月1日起计算至原告取得房屋所有权证书之日止）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、目前被告开发的案涉楼盘因不符合消防部门规定，未完成竣工验收备案，尚不具备办理产权证的条件；2、原、被告签订的合同第十五条第3款有特殊约定，即被告无法按时办理应承担继续办理的责任，不应该承担违约金或者赔偿损失，且原告诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。
经审理查明，2013年5月9日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的位于大连市金州新区先进街道凤祥路（恒盛阳光美麓）XX号X号楼X单元XX号房屋商品房一套，建筑面积97.46平方米，房款总计675398元人民币，交房日期为2013年6月30日前，并约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产证书的，双方约定由被告继续办理。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告也于2013年6月30日将房产交付原告使用。但被告开发的案涉楼盘因不符合消防部门规定，未完成竣工验收备案，至今仍不具备办理产权证的条件。被告曾于2014年6月30日对剩余工程向恒盛阳光美麓业主作出承诺函，承诺消防工程具备验收条件日期为2014年8月31日；竣工备案手续取得日期为2014年12月31日；产权证具备办理条件日期为2015年12月。至本案开庭审理时，被告自认其开发的案涉楼盘仍不符合消防部门规定，未完成竣工验收备案，尚不具备办理产权证的条件。本院所确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、致恒盛阳光美麓业主的承诺函以及原、被告的陈述在卷为凭，以上证据已经当庭质证并经本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。对原、被告均具有法律约束力。本案中，被告已明确自认因其自身原因工程尚未竣工验收，无法办理案涉房屋的所有权证，原告要求被告立即协助办理房屋所有权证书的行为暂时处于在事实上不能履行的状态，原告诉请被告立即履行无事实依据，该项请求不予支持。因被告的原因导致案涉房屋逾期办理产权证，被告应承担违约责任。案涉合同只约定了因被告原因逾期办理产权证的违约责任是出卖人继续办理，未约定买受人在约定期限内未能取得产权证书，出卖人承担违约金的起算时间和计算标准。被告2014年6月30日作出的产权证具备办理条件日期为2015年12月的承诺，应视为对原、被告商品房买卖合同中关于被告开发房屋具备办理产权证条件时间的补充约定，应作为逾期办理产权证承担违约责任的起算时间。原告诉请被告按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的标准支付违约金，合法有据。因被告支付违约金的时间应当从2016年1月1日起按房屋总价款675398元为基数计算，本次支持至本判决生效日止，之后的违约责任原告可另行主张。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，
判决如下：
一、被告大连润景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告毛晓辉、闫雪支付逾期办理产权证违约金（违约金数额计算方式：以675398元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2016年1月1日始计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告毛晓辉、闫雪的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，由被告大连润景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 胥惠群
二〇一六年五月十六日
书记员 田美环