广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2015）江台法民一初字第273号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司。住所址：台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。
负责人：李长江，系该分公司总经理。
委托代理人：黄春花、邝英曼，均系该分公司职员。
被告：李秉山，男，1971年12月15日出生，汉族，住深圳市宝安区，原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司（以下简称碧桂园台山分公司）诉被告李秉山物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。碧桂园台山分公司的委托代理人邝英曼到庭参加诉讼，李秉山经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园台山分公司诉称：李秉山购买了台山市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于台山××商品住宅区中××盈翠苑××602商品房。双方于2012年1月9日签订了《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园台山分公司向李秉山提供物业管理服务，李秉山须按每月254.61元向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园台山分公司依约向李秉山提供物业管理服务，但其从2014年9月1日起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达3055.32元，经多次催收，其均无理拒绝缴纳。李秉山上述欠款行为违反了《台山碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。碧桂园台山分公司根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定和合同的约定，请求：1、判令李秉山向碧桂园台山分公司支付物业服务费3055.32元；2、判令李秉山支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2015年9月15日为2360.24元；3、判令李秉山承担本案全部诉讼费用。被告李秉山既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明：2011年12月9日，碧桂园台山分公司与李秉山签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定李秉山已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山××商品住宅区中××盈翠苑××602单位交付后由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，李秉山交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1元计收。该物业的套内建筑面积为238.49平方米，公用分摊建筑面积为16.12平方米，按上述计算方式、标准，李秉山应按254.61元/月向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。李秉山应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），李秉山应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。李秉山或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。2012年3月13日，李秉山对其购买的台山碧桂园盈翠苑三街18座602号商品房收楼，并于当日与碧桂园台山分公司签订《台山碧桂园物业及资料移交书》。协议签订后，李秉山从2014年9月1日起未支付物业服务费，至2015年8月31日止尚欠3055.32元（254.61元/月×12个月），2015年9月18日，碧桂园台山分公司诉至本院，请求解决。庭审中，碧桂园台山分公司主张每个月的物业服务费要在下个月内缴纳，违约金应从所欠物业服务费的第二个月1日起计算。上述事实，有当事人的陈述、碧桂园台山分公司营业执照、组织机构代码证、《台山碧桂园业主入住登记表》《收楼通知书》《台山碧桂园收楼费用确认表》《台山碧桂园物业及资料移交书》《台山碧桂园前期物业服务协议》《告知函》《台山碧桂园欠费名单（2015年8月15日挂号信明细）》《台山碧桂园2015年8月发挂号信催费函情况汇总记录表（8月15日挂号信明细）》等证据证明，查证属实，予以确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。李秉山根据《台山碧桂园前期物业服务协议》及《台山碧桂园物业及资料移交书》接受了碧桂园台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。碧桂园台山分公司依约提供物业服务，李秉山应按照约定如期交纳物业服务费，碧桂园台山分公司诉请李秉山支付2014年9月1日起至2015年8月31日的物业服务费3055.32元，理据充分，应予支持。关于违约金的计算问题，李秉山拖欠碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，碧桂园台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的第二月1日起计至实际全额支付应付款之日止，不违反法律规定，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的5‰计算，明显高于延迟支付物业费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，因此，违约金应以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算，从2014年11月1日起暂计至起诉之日（即2015年9月18日）为103.41元。对于碧桂园台山分公司主张过高部分违约金，依法不予支持。李秉山经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告李秉山应于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司支付物业服务费3055.32元及逾期付款违约金（从2014年11月1月起暂计至2015年9月18日为103.41元，从2015年9月19日起以所欠物业服务费3055.32元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算至还清之日止）。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司负担21元，被告李秉山负担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 黄炯璋
审 判 员 朱新怡
人民陪审员 陈 青
二〇一六年五月十六日
书 记 员 容艳兰 搜索“”