湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终250号上诉人（原审被告）石祥国，男，汉族。委托代理人谭万春，男，汉族。被上诉人（原审原告）郴州市永康物业服务有限责任公司。法定代表人邓正元，该公司总经理。委托代理人李柏成，湖南福城律师事务所律师。委托代理人欧阳本和，湖南福城律师事务所律师。
上诉人郴州市永康物业服务有限责任公司（以下简称永康公司）因与被上诉人石祥国物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人永康公司的委托代理人李柏成、欧阳本和，被上诉人石祥国的委托代理人谭万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：石祥国系郴州市欧典名园小区的业主，在该小区购买了1栋2单元604房，建筑面积为125平方米。永康公司于2006年11月24日与郴州市日兴房地产开发有限责任公司签订了《欧典名园住宅小区前期物业管理服务合同》，自此开始对郴州市日兴房地产开发有限责任公司建设的欧典名园小区实施物业管理。为此，永康公司设立了郴州市欧典名园物业管理办公室对小区物业进行日常管理，其刻制了郴州市欧典名园物业管理办公室公章，并以此名义与欧典名园的业主签订了《物业服务管理协议》收取物业管理费。永康公司经郴州市物价局核准，办理了《湖南省服务价格登记证》，服务项目为：欧典名园多层住宅；收费标准为0.6元每月每平方米。石祥国交纳了截止到2007年6月30日前的物业管理费。原审原告永康物业公司在原审中的诉讼请求是：判决被告石祥国支付物业费5985元。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。当事人应当按照约定履行自己的义务。永康物业公司以郴州市欧典名园物业管理办公室的名义与石祥国签订了物业服务合同，为石祥国提供物业管理服务，石祥国未按时交纳服务费，构成违约，应承担付款责任。石祥国拖欠的物业费为5985元（从2007年7月1日起至2014年2月24日止，79个月×125平方米×0.6元/月/平方米+125平方米×0.6元/月/平方米÷30天×24天=5985元）。对石祥国认为永康公司服务不到位而不交纳物业费的抗辩理由，因其未提供证据证明，故不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，作出如下判决：“被告石祥国向原告郴州市永康物业服务有限责任公司支付从2007年7月1日起至2014年2月24日止的物业管理服务费5985元，限于本判决生效后十日内支付。如果被告石祥国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告石祥国负担。”判决后，上诉人石祥国不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、郴州市欧典名园物业管理办公室不具有签订物业管理服务合同的主体资格，该物业管理办公室是否为永康公司设立存疑。
二、石祥国不是物业合同的当事人，永康公司应先请求业主委员会督促业主交纳物业服务费。永康公司没有提交物业服务资质证书，《欧典名园住宅小区前期物业管理服务合同》应为无效合同，对石祥国及其他业主不产生法律约束力。
三、永康公司在2015年7月29日起诉，其主张的2009年1月1日至2013年7月29日的物业服务费已超过诉讼时效。
三、永康公司的物业服务存在严重违约情形，主要体现为：60多户居民房屋漏雨、小区路面损坏、管道损坏、植被、花池、路灯、扶手损坏等没有及时维修。故上诉请求：撤销原审判决，改判驳回永康公司在原审中的诉讼请求。
被上诉人永康公司答辩称：
一、石祥国没有支付物业服务费是持续违约行为，永康公司在2014年2月24日退出欧典名园小区的物业服务工作，于2015年9月27日提起诉讼，没有超过诉讼时效。
二、永康公司全面履行了物业合同的义务，房屋质量问题不应由永康公司负责，与永康公司无关。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人石祥国提交了三组证据。证据一、照片数张，拟证明永康公司没有履行物业合同义务，欧典名园小区脏乱差；证据二、永康公司的物业收费记录存根，拟证明从欠费时间看，永康公司主张的物业服务费已超过诉讼时效；证据三、补充答辩状，拟证明石祥国在一审中提出了诉讼时效的抗辩；证据四、欧典名园小区业主《证明》，拟证明永永康公司没有向业主催缴过物业服务费。被上诉人永康公司对上诉人石祥国提交的证据质证认为：证据一不是新证据，不能证明永康公司的真实物业服务情况。对证据二的真实性有异议，没有永康公司加盖印章或工作人员签名，与本案无关。证据三不是新证据，只是石祥国的主张。证据四是欧典名园小区业主出具的证词，因该小区的业主与本案有利害关系，不予认可。遵循民事诉讼证据的审核认定规则，本院对石祥国提交的证据认证如下：证据一的照片没有拍摄时间，不能证明是在永康公司从事物业服务期间所拍摄；照片也没有连续时间点的比对，即对同一拍摄点间隔拍摄两张以上的照片，以证明小区的垃圾或损坏的设施在合理时间内没有清扫或维修。因此，对该照片证据的证明目的，本院不予采信。证据二、证据三、证据四，石祥国提交该3份证据的证明目的是永康公司的起诉已超过诉讼时效，因石祥国拖欠永康公司的物业服务费是一个持续的过程，永康公司在欧典名园小区设有办公室，也有工作人员在小区从事物业服务工作，其他业主也向永康公司交纳了相应的物业服务费，因此，对该3份证据的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人的争议焦点问题是：
一、永康物业公司是否为欧典名园住宅小区物业服务的合同主体；
二、永康物业公司主张物业服务费是否超过诉讼时效；
三、永康物业公司提供的物业服务是否存在违约情形。关于争议焦点一。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，郴州市欧典名园住宅小区系郴州市日兴房地产开发有限责任公司所开发，该公司与永康公司签订了《欧典名园住宅小区前期物业管理服务合同》，由永康公司对欧典名园住宅小区实施物业管理，双方签订的物业管理服务合同合法有效。石祥国系欧典名园住宅小区的业主，在欧典名园住宅小区业主委员会选聘新的物业管理公司之前，郴州市日兴房地产开发有限责任公司与永康公司签订的《欧典名园住宅小区前期物业管理服务合同》对石祥国具有法律约束力。因物业服务管理需要，永康公司设立了郴州市欧典名园物业管理办公室，并由该办公室开展相关的工作并无不当。欧典名园住宅小区在永康公司从事物业服务期间一直未成立业主委员会，没有选聘新的物业服务公司，该住宅小区在2014年2月之前由永康公司提供物业服务，永康公司也在郴州市物价局办理了欧典名园住宅小区《湖南省服务价格登记证》，石祥国及其他小区业主事实上向永康公司支付了部分时间段的物业服务费。此外，石祥国并没有提供证据证实欧典名园住宅小区系其他物业公司在从事物业管理服务工作。因此，原判认定永康公司是欧典名园住宅小区物业服务的合同主体有事实和法律依据，本院予以确认。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。经查原审案卷材料，石祥国在一审中对永康公司的起诉并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出不符合法律的规定，此外，石祥国拖欠永康公司的物业服务费属于持续违约的行为，永康公司的起诉未超过诉讼时效。故对石祥国认为永康公司的起诉已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，永康公司在欧典名园住宅小区从事物业服务多年，石祥国并没有提供明确的证据证明永康公司在物业服务期间存在违约情形，其应承担举证不能的法律后果。因此，石祥国认为永康公司提供的物业服务存在违约情形，其不应交纳物业服务费的上诉理由，缺少证据证实，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人石祥国负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李敦先
审 判 员 刘殳扬
代理
审判员 李 敏
二〇一六年五月十六日代理
书记员 龙旭力附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。 来源：