内蒙古自治区武川县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第00824号原告鄂尔多斯鑫亿达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿镇电力街西。法定代表人呼建平，董事长。委托代理人高东升，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告宿慧仙，女，1975年9月4日出生，蒙古族，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。本院于2015年11月11日立案受理了原告鄂尔多斯鑫亿达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫亿达公司）诉被告宿慧仙商品房销售合同纠纷一案，依法组成合议庭于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告鑫亿达公司的委托代理人高东升、被告宿慧仙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫亿达公司诉称，2011年3月11日，被告购买了原告开发的位于武川县可镇迎宾路东的“世纪金城”小区A区6幢3单元1跃2东号房屋，建筑面积为159.7平方米，购买价款为426080元，约定付款方式为银行按揭付款。被告按照合同约定支付了首期购房款176080元，其余25万元办理按揭贷款，因被告原因，银行未审核通过按揭贷款。被告拒绝按照合同约定，以其他方式支付剩余购房款。按照双方约定的《商品房买卖合同》约定：被告逾期付款的违约责任为，如逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。
原告数次与被告协商支付剩余购房款，被告一直找理由推托，现原告为维护合法权益，特向武川县人民法院提起诉讼，要求被告支付剩余购房款25万元，并承担违约金5万元。
被告宿慧仙辩称，我于2011年在原告处买房，并向原告交付购房款17万元多，合同约定：原告于2011年12月30日前应当交付房屋，但原告没有交付房屋，我因种地赔钱不买房了，后我于2012年6月21日向原告提出退房申请，并将退房申请交给售楼部的张元，张元将原件收下后给我一份复印件，但到现在售楼部也没有给我答复。我又去售楼部询问，售楼部的人说不可能退了，我说能不能给换套房，他们说要换房是2668元／平方米。举证、质证、认证情况原告鑫亿达公司举证情况《商品房买卖合同》及付款收据，证明原、被告于2011年3月11日签订了《商品房买卖合同》，现被告违约，应当支付剩余购房款并承担相应的违约责任。被告宿慧仙质证意见对原告鑫亿达公司出示的合同、收据真实性认可。被告宿慧仙举证情况退房申请，证明依照合同第九条第二项明确规定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。后我提出退房申请，原告方没有答复。被告鑫亿达公司质证意见对被告出示的证据真实性、关联性及所要证明的问题不予认可，我公司没有收到相关的退房申请，申请退房被告应去售楼部办理相关手续。本院认证情况对原告出示的证据内容真实客观，与本案有关联性，能够证明鑫亿达公司与宿慧仙于2011年3月11日签订《商品房买卖合同》，宿慧仙购买位于武川县可镇迎宾路东的“世纪金城”小区A区6幢3单元1跃2东号房屋，建筑面积为159.7平方米，总房款为426080元；还能证明宿慧仙已交付41.33%的购房款共计176080元，剩余58.67%的购房款计25万元以商品房担保贷款的方式支付，但不能证明被告违约的情况，本院只对该合同及收据的真实性予以采信。对被告出示的证据与本案有关联性，能够证明宿慧仙向售楼部提出过退房申请，本院对该证据予以采信。
经审理查明，2011年3月11日宿慧仙购买了鑫亿达公司开发的位于武川县可镇迎宾路东的“世纪金城”小区A区6幢3单元1跃2东号房屋，建筑面积159.7平方米，单价2668元／平方米，总房款426080元，宿慧仙共支付了首付款178080元，约定以商品房担保贷款方式支付剩余购房款25万元。后因银行审核未通过，商品房担保贷款合同未能订立。鑫亿达公司未按照合同约定时间交付房屋。宿慧仙于2012年6月21日向鑫亿达公司售楼部递交退房申请。
本院认为，鑫亿达公司与宿慧仙签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思的表示，对双方均具有约束力。宿慧仙按照合同约定已支付首付款178080元，剩余购房款25万元以商品房担保贷款方式支付，但商品房担保贷款合同未能订立，导致宿慧仙无法支付剩余购房款。在庭审中，双方均未举出商品房担保贷款合同不能订立的证据，也未说出具体理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”据此，鑫亿达公司与宿慧仙均有解除权。本案中，宿慧仙明确表示没有能力一次性支付剩余购房款，并不同意继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项法律规定的其他解除合同的情形，且宿慧仙于2012年6月21日向鑫亿达公司售楼部递交退房申请告知对方，并不需要得到鑫亿达公司的同意，只要该申请到达对方时即可，故本案没有继续履行的现实意义和可能。《商品房买卖合同》第七条约定：“逾期超过60日后，出卖人（鑫亿达公司）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人（宿慧仙）按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该条约定明确了鑫亿达公司在宿慧仙违约时所享有的选择权，如果选择解除合同，宿慧仙按约定支付违约金。如果宿慧仙愿意履行合同，并且得到鑫亿达公司的同意，宿慧仙按约定支付违约金。本案中，鑫亿达公司未能举证证明宿慧仙在诉前已明确表示同意继续履行合同，也未对宿慧仙的退房申请提出异议，有违合同的该条约定。鑫亿达公司的诉求超出合同约定的意思表示，违反了诚实信用原则，故鑫亿达公司的请求没有事实依据和法律依据。综上，对原告鑫亿达公司提出被告宿慧仙支付剩余购房款25万元及承担违约金5万元的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条，第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告鄂尔多斯鑫亿达房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告鄂尔多斯鑫亿达房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 王志刚
审 判 员 牛 涛
人民陪审员 任俊秀
二〇一六年五月十六日
书 记 员 陈 静相关法律：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自