杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第1855号
原告：浙江万品实业投资有限公司。住所地：杭州经济技术开发区下沙街道文渊路***号-265。
法定代表人：马林剑，该公司总经理。
委托代理人：沈剑，浙江良驹律师事务所律师。
被告：杭州下沙健桥中西医结合门诊部。住所地：杭州经济技术开发区海达南路*****号（智格豪城）。
负责人：杨志琴。
委托代理人：张峰，浙江泰杭律师事务所律师。
原告浙江万品实业投资有限公司（以下简称万品公司）与被告杭州下沙健桥中西医结合门诊部（以下简称健桥门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭审理了本案。原告万品公司的委托代理人沈剑，被告健桥门诊部的委托代理人张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万品公司起诉称：原告系军队土地杭州乔下线路158号园区综合用房的合法开发企业，自2013年起便取得了《浙江省军区房屋使用证》和《军队房地产租赁许可证》（此证每年一换发），原、被告双方通过《备忘录》、《回迁协议》以及《补充说明》等法律文件确定了双方房屋租赁关系。在《回迁协议》第2、4条，确定了被告向原告租赁4000平方米营业用房（实际用房4800平方米），并确定了每平方米每月按27.70元的租赁费标准。为保证该租赁关系的正常履行，原告对被告做了营业损失补偿、装修补偿、设备设施的搬运补偿在内的多项补偿，合计3324000元（该补偿系通过30个月的免租期来兑现的）。然而，在免租期民届满（2016年1月1日）前，被告通过发函的形式，以原告未配合其办理《军队租赁许可证》以及消防等为由，发函解除双方的租赁关系，以达到拖欠即将到期的房屋租赁费，该行为恶意明显。原告认为，被告已经以实际行为表明不履行合同，原告据此可以依法解除双方的租赁合同关系，并要求被告支付房屋占用费以及违约金。为此，原告诉至法院，请求判令：
一、解除原、被告双方于乔下线路158号4800方的房屋租赁合同关系；
二、被告向原告支付房屋租金及使用费3988800元（租赁面积4800方，按每平方每月27.7元计算30个月，并要求按此标准支付至实际腾空之日）；
三、被告向原告支付违约金2871936元（按4800方，每平方27.7每月，九年合计14359680元的百分之二十计算）；
四、被告在判决生效后15日内腾空租赁房屋；
五、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.《备忘录》、《回迁协议》、《补充说明》，用以证明原、被告双方之间的租赁合同关系。2.《房屋租赁合同》，用以证明双方关于违约责任的约定。3.军区房屋使用证，用以证明原告系租赁房屋合法权利人。4.军队房地产租赁许可证，用以证明原告依法有权对外租赁。5.项目环境审批意见，用以证明项目得到环保批准及面积为4800方。6.医疗机构执业许可证，用以证明被告在租赁点经营得到执业许可。7.被告企业登记信息，用以证明被告如期年检，正常经常。8.门诊病历、相片，用以证明被告正常经营。9.联络函（10月9日），用以证明被告意图继续免租（并非经营不下去）。10.解除通知书（12月18日），用以证明被告单方解除合同以达到不交租金的目的。
被告健桥门诊部答辩称：
一、被告同意解除双方的租赁合同，该解除行为系基于原告的违约行为导致被告无法实现合同目的，被告行使法定解除权。
二、被告不应支付房屋使用费，被告为配合原告市场拆迁改造，产生了巨大的经济损失，原告同意给予被告330万元的经济补偿，该款项原告并未实际给付被告，而是以原告给予被告免租金的方式实现。
三、被告无需支付原告违约金，因被告无违约行为，原告所称的合同无效，违约条款有效，无法律依据。
四、被告不同意在原告诉请要求15天内腾空房屋，实际上被告早在2015年2月份，因原告无法履行合同主要义务，从诉争地搬迁到现址，并办理营业地址变更手续，仅留极少数人员设备，以方便与原告就相关善后事宜进行协商处理。
五、本案合同解除系原告违约所致，诉讼费用应由原告承担。被告为证明其抗辩，向本院提供了下列证据材料：11.材料补正通知书（杭州市市场监督管理局经开分局2014年8月26日），用以证明原告未能提供南京军区房地产管理局颁发的《军队房地产租赁许可证》，导致被告无法在诉争地办理住所变更登记，从而无法正常经营的事实。12.变更登记情况（杭州市市场监督管理局经开分局2016年2月2日），用以证明被告已搬迁并于2015年2月17日变更至杭州经济技术开发区海达南路111-3号经营的事实。结合原、被告的质证意见，本院对双方当事人提供的证据材料认证如下：（一）原告提供的证据材料。被告对证据1的三性和证明目的均无异议，该份证据明确原告应当在2013年9月30日之前，为被告有关地址变更提供符合工商行政管理部门要求的军队房地产使用许可证和消防验收通过的手续，同时，证据明确被告系为原告拆迁改造所需，配合其进行改造，可以享受330余万元的经济补偿金，该补偿金可以通过原告为被告减免租金的方式兑现，该份证据能够明确被告因搬迁行为存在330余万元的经济损失。对证据2的三性和证明对象均有异议，该两份合同均作为被告为配合原告办理租赁许可证和消防验收签订，并非双方真实意思表示，不能反映双方权利义务关系，原告在诉状中也自认该两份合同仅用于备案，并无效力，故该两份合同无证明效力。对证据3无异议。对证据4的真实性认可，关联性和证明目的有异议，该份许可证并非工商管理行政部门认可的可以办理被告合法医疗执业许可的地址变更登记证明，且在本案中从未出现过，与本案无关联。对证据5、6有异议，该两份证据均为杭州健桥慈爱医院的相关证件，与本案无关联，仅凭该两份证据也不能证明该机构已经办理了工商登记手续。对证据7的三性和证明目的均无异议，该登记信息恰可以证明被告早已搬至海达南现址，其正常经营的地址也非本案诉争地址，被告办理经营地址变更也是迫不得已。对证据8有异议，该份证据均指向杭州健桥慈爱医院，即使是真实的，也无法证明被告在正常经营。对证据9、10三性均无异议，但对证明目的有异议，该两组证据恰证明原告经被告数次督促要求履行合同主要义务，办理许可证和消防登记，但原告从承诺的2013年9月30日至2015年12月18日被告发函止，仍未履行其自认的合同义务，导致被告不得已行使合同解除权，原告所谓的被告以不交租金的目的解除合同是无依据的。（二）被告提供的证据材料。原告质证认为，对证据11的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据没有显示有消防问题，仅指出需提供南京军区房地产管理局颁发的《军队房地产租赁许可证》，但原告有浙江军区的许可证，浙江军区是隶属于南京军区的，其颁发证件有南京军区授权；该通知是原告起诉后被告才提供，原告之前一直不知道被告缺哪些材料，合同并未约定需要提供南京军区的许可证。对证据12的真实性无异议，但对证明对象有异议。
本院认为，原、被告提供的证据的真实性可以认定，且与本案具有关联性，可以作为认定本案相关事实的依据。根据上述本院已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2012年7月26日，杭州迪方物资有限公司、万品公司（甲方）与健桥门诊部（乙方）签订《备忘录》，约定医院为配合市场提升改造可得装修补偿、租金补偿、搬运补偿等共计322万元。2013年3月26日，原、被告签订《回迁协议》，约定双方确定被告回迁地址为乔下线158号浙江省军区农副业基地综合服务区。回迁面积约4000平方米（按实际测量面积计算），其中回迁安置面积为3700平方米。双方确定被告所有因拆迁造成的营业损失，装修补偿，设备设施的搬运、安装、检测，保险，搬迁后办证费用以及回迁新址的装修期、安置期和过渡期等，一律折算为免租期作为补偿。免租期自2013年7月1日起至2015年12月31日止，共计30个月（免租期只限回迁安置面积3700平方米）。双方确定回迁安置面积以及超出部分均按27.70元／月／平方米计算，每三年递增10%。回迁安置面积3700平方米内自2016年1月1日开始支付，一年一付，每年房租提前两个月支付。超出部分面积，2014年7月1日至2015年12月31日（18个月）的租金，于2016年1月1日一并支付，2016年1月1日以后的租金与回迁安置面积的租金一样，一年一付，每年房租提前两个月支付。合同期限为九年，自2013年7月1日至2022年6月30日。2013年7月18日，原、被告签订《补充说明》，载明日前医院搬迁工作已基本完成，已经在新址开始正常运营，有关医院地址变更的手续也已在办理之中，为妥善处理双方关心的问题，现双方针对涉及的有关部队的房屋租赁许可证和房屋消防验收事宜作如下说明：1.医院办理营业执照所需要的部队房屋租赁许可证或相关文件，由万品公司负责在2013年9月30日以前提供给医院；2.消防验收工作双方共同努力，并由医院提交手续，并协助万品公司于2013年9月30日前完成。另查明，原、被告因备案需要分别于2013年7月30日和8月7日签订《房屋租赁合同》，上述两份租赁合同均约定，合同签订后，除非双方协商同意解除合同或另有特别约定，任何一方不得单方解除本合同，否则视为违约，除须赔偿对方的损失（包括律师费、诉讼费）和承担本合同相关条款约定的责任外，还需向对方支付合同总价款的20%作为惩罚性违约金。2014年8月26日，杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局向被告送达了《材料补正通知书》，载明变更后公司新住所乔下线158号属于军队房产，需提供部队房管部门（指南京军区房地产管理局）颁发的《军队房地产租赁许可证》复印件，若被告未补正提交以上材料，该局将不予受理变更登记事项。2015年10月9日，被告向原告发送了《关于要求延长免租期限的联络函》，载明因原告一直未办妥《军队房地产租赁许可证》、消防验收手续等，导致被告一直未能正常经营，为了双方长期合作，共渡难关，现提出如下意见：
一、原告应承诺最迟提供相关证照的日期，若未明确的，则在原告承诺免租的情况下延长至2016年12月31日前提供，若原告在承诺期内提前提供相关证照的，则以被告实际完成工商注册之日起执行原协议。
二、原告应尽快履行约定提供证照的义务，否则将承担导致被告经营审批无法办理所导致的一切经济损失以及其他违约责任。2015年12月18日，被告向原告发送了解除通知书，载明原告在健桥医院原址拆迁后，所提供的乔下线158号的安置租赁用房属于部队用地，按照法律规定应当办理《军队房屋租赁许可证》。但原告至今无法办理军队房屋的合法租赁许可手续，且无法办理消防验收手续，导致提供的安置用房不能满足承租方健桥医院用于开设医疗服务机构的合同目的，现已构成严重违约，其有权依法行使合同解除权。自本通知函发之日起，原、被告于2013年3月26日签订的《回迁协议》因原告违约而解除，被告将通过诉讼等方式主张办证滞纳金、违约金和要求赔偿原址装修费、搬迁费、营业利润损失、新址装修费、二次搬迁费等一切经济损失。庭审中，原告陈述于2015年12月20日左右收到上述通知。另查明，原告系杭州市乔下线路158号房屋使用者。2014年10月22日，中国人民解放军浙江省军区颁发了军房租证（2014）浙后字第008号《军队房地产租赁许可证》，载明原告系杭州市乔下线158号房屋的承租人，该房屋租赁用途为综合服务区（酒店、仓储、汽修、医院、超市上、办公、住宿、休闲、娱乐等）。杭州健桥慈爱医院的地址为杭州经济技术开发区乔下线路158号，医院总建筑面积为4800平方米，医院执业许可证有效期限为自2014年9月1日至2017年8月31日。该医院的法定代表人为被告负责人杨志琴，其提供的门诊病历载明“现有杭州健桥慈爱医院、杭州下沙健桥中西医结合门诊部两家医疗机构”。2015年12月21日，杭州健桥慈爱医院仍在营业。被告住所地原为杭州德胜东路2666号8073至8077号，于2015年2月17日变更为杭州经济技术开发区海达南路111-3号。
本院认为：原、被告签订的《备忘录》、《回迁协议》及《补充说明》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。原、被告双方均应当按照上述合同的约定，享有各自的权利，履行各自的义务。关于原告要求解除其与被告的房屋租赁合同关系的主张，被告于2015年12月18日向原告出具《杭州下沙健桥中西医结合门诊部关于解除﹤回迁协议﹥等相关协议书的通知书》，原告在2015年12月28日向法院起诉时亦请求判令解除其与被告的房屋租赁合同，原、被告双方均有解除合同的意思表示，视为双方协商一致解除合同，至此，案涉房屋租赁合同已经解除，原告万品公司要求解除合同的诉讼请求已无支持的必要。租赁合同解除后，被告未搬离案涉房屋，并继续占有使用至今，被告应当及时腾空并返还租赁物，并向原告支付返还租赁物前的租金及房屋占有使用费。关于租金及房屋占有使用费的具体金额，原告要求被告自2013年7月1日起按月租金27.70元／平方米的标准计算租金及房屋占有使用费；被告认为其为配合原告市场拆迁改造，产生巨大经济损失，原告同意给予被告330万元的经济补偿，该补偿款原告以给予被告免租期的方式支付，被告无需支付原告租金及房屋占有使用费。对此，
本院认为，原、被告签订的《回迁协议》约定，被告因拆迁造成的营业损失，装修补偿，设备设施的搬运、安装、检测，保险，搬迁后的办证费用以及回迁新址的装修期、安置期和过渡期等，一律折算为免租期作为补偿。免租期自2013年7月1日起至2015年12月31日，免租期只限回迁安置面积3700平方米。回迁安置面积3700平方米自2016年1月1日开始支付租金，超出部分面积自2014年7月1日开始支付租金，回迁安置面积以及超出部分面积均按每月27.70元／平方米计算租金。根据上述约定，案涉租赁房屋中1100平方米部分被告应当自2014年7月1日起向原告支付租金及房屋占有使用费，其余3700平方米部分被告应当自2016年1月1日起支付房屋占有使用费，租金及房屋占有使用费均按每月27.70元／平方米计算。关于原告要求被告根据双方于2013年7月30日和8月7日签订的《房屋租赁合同》支付违约金2871936元的主张，原、被告一致确认上述两份《房屋租赁合同》系用于备案，《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告杭州下沙健桥中西医结合门诊部于本判决生效之日起15日内向原告浙江万品实业投资有限公司腾退位于杭州市乔下线路158号房屋。
二、被告杭州下沙健桥中西医结合门诊部于本判决生效之日起10日内向原告浙江万品实业投资有限公司支付租金及房屋占有使用费548460元（暂计算至2015年12月31日，此后的房屋占有使用费按照每月27.70元／平方米的标准计算至房屋腾退之日止，房屋租赁面积为4800平方米）。
三、驳回原告浙江万品实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59825元，由原告浙江万品实业投资有限公司负担55042元，由被告杭州下沙健桥中西医结合门诊部负担4783元。原告浙江万品实业投资有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州下沙健桥中西医结合门诊部于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 王慧明
人民陪审员 徐红梅
二〇一六年五月十六日
书 记 员 曾祥龙 微信公众号“”