文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2407号
原告：广州市松佐货运代理有限公司，住所地：广州市天河区车陂路80号自编后1铺。组织机构代码56228535-1。
法定代表人：蒋松佐，总经理。
委托代理人：伍蓉玲，王玺，分别系广东海智律师事务所律师、实习律师。
被告：广州市石桥发展有限公司，住所地广州市天河区东圃车陂大岗工业区第一栋，组织机构代码71427294-8。
法定代表人：胡建江，该司董事长。
委托代理人：王霞、黎倩雯，均系广东广大律师事务所律师。
原告广州市松佐货运代理有限公司（以下简称松佐公司）诉被告广州市石桥发展有限公司（以下简称石桥公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告松佐公司的法定代理人蒋松佐和委托代理人伍蓉玲，被告石桥公司的委托代理人王霞到庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告松佐公司诉称：2013年5月，原告与广州普派科技有限公司的一个经理聊天时，得知他们要搬迁，原告又由于业务的需求，需要这么一个场地经营与发展，于是在这个经理的带领下，找到被告，跟他们协商，终止了普派公司与被告的合同，将原来普派公司租赁的场地由被告出租给原告，被告明知自己无权继续出租这个厂房，还故意隐瞒事实，不告知我司厂房的实际情况，于2012年12月5日，原告与被告签订了关于广州市天河区东圃车陂大岗工业区第一栋一楼的《厂房租赁合同》，原告于当日交付被告定金128820元。合同约定，自2013年1月5日至2015年12月31日原告有偿使用该厂房，每月5日前交付房租。原告随后对该厂房进行了全面的装修并入住，并按照合同约定按时支付租金等相关费用。2014年5月，有自称是业主的人要求原告暂停经营，说被告无权出租房屋，并扬言要将原告赶出该厂房。至此，原告才得知被告不是业主，且被告与原业主的租赁合同也早已过期，被告根本无权出租，而被告每月向业主支付租金仅14690元（按13元/平方米×1130平方米）。综上所述，被告欺骗原告将其无权出租的厂房出租给原告使用，租赁期限至2015年年底，还承诺到期可以续租，不但收取高额的租金，在被告的欺诈下，原告花费巨额资金进行装修，被告的违约欺诈行为给原告带来了巨大的经济损失，并严重影响了原告的生产经营。原告现依法提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告双方于2012年12月5日签订的租赁合同无效，被告返还原告交纳厂房租金定金128820元；2、被告退还原告使用费433579.2元；3、被告赔偿原告装修损失20万元；4、被告承担本案诉讼费。
被告石桥公司答辩称：案涉合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的合同，原告要求被告退还定金是没有事实及法律依据。
二、即使法院认为案涉合同为无效合同，原告也应当按照合同约定支付占用使用费及水电等费用。
三、案涉场地并非由原告装修的，原告是从广州普派网络科技有限公司承租案涉场地，案涉场地的装修实际是由广州普派网络科技有限公司进行，原告要求被告支付装修损失费20万元没有事实基础及法律依据。
经审理查明：2001年1月1日，案外人广州市车陂经济发展有限公司（甲方，以下简称车陂公司）与石桥公司（乙方）签订《合同》（以下称2001年1月1日合同），载明：甲方为筹集本村行政经费、环保卫生、教育福利、水电管网等社会性支出和村容建设所需的资金，将楼房、场地给乙方使用。经双方协商，订立本合同，共同信守执行；
一、合同项目为地址：车陂大岗工业区，楼房面积25370.6平方米，场地面积6302.6平方米，合计31673.2平方米（以下合称案涉工业区）；
二、合同年限：11年，由2001年1月1日起至2012年12月31日止；
三、结算方式：由2001年1月1日起计租，楼房面积每月7.30元/平方米，场地面积每月／元/平方米，即每月合计金额为185205.38元。一年总计2222464.56元；从2002年1月1日起，双方另议租金价格，等内容。2005年12月28日，车陂公司（甲方）与石桥公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲乙双方于2001年1月1日签订了租赁合同，乙方承租甲方位于大岗工业区厂房及场地，其中厂房面积25370.6平方米；场地面积6302.6平方米。现双方就有关租金递增的事宜，经友好协商，签订补充协议如下：
一、2004年1月1日起至2004年12月31日的厂房租金按每月7.8/㎡计算；
二、由2005年1月1日起，租金按上年结算总额每年递增5%至合同期满；
三、其他事项不变，按原合同规定条款执行等。2012年12月5日，石桥公司（甲方）与松佐公司（乙方）签订《车陂大岗工业区厂房租赁合同书》（以下简称合同书），约定甲方将广州市天河区车陂大岗工业区第一栋一楼（以下简称案涉场地），厂房面积1130平方米，有偿提供给乙方使用；乙方自签订本合同之日向甲方交付定金128820元作财产抵押；定金在合同期内不得抵作价款，定金不计利息，合同期满如数返还乙方；合同期限共三年，有效期2013年1月1日起至2015年12月31日止；结算方式为按每年（12个月）递增方式计算交付，第一年乙方每月向甲方交付厂房租金为42940元，从第二年起每年递增6%；乙方必须在每月五号前向甲方付清当月款项；乙方如果不能按时支付租金等费用，逾期五天起，按所拖欠款项每日加收滞纳金1%，若逾期三十天，可按乙方违约处理，甲方有权终止合同，没收乙方定金，并留置乙方财物抵押欠款等。2012年12月5日，松佐公司向石桥公司支付租赁案涉场地定金128820元，石桥公司管理处出具相应收款收据。2013年8月7日，车陂公司以石桥公司在租赁合同期满后拒绝腾退场地为由诉至本院，诉请要求被告搬离车陂公司所有的广州市天河区车陂大岗路16号车陂大岗工业区第八栋第一至四层房屋等[案号（2013）穗天法民四初字第1619号]。该案审理过程中，本院依法追加松佐公司作为第三人参加诉讼，本院于该案审理过程中于2014年12月19日组织各方当事人勘察现场时，本案各方当事人均确认案涉场地已空置，车陂公司明确其于2014年11月1日已接管包括本案案涉场地在内的该案场地，该案已经审理完结。在该案审理中查明：
一、车陂公司与石桥公司在均确认案涉工业园所涉楼房未取得建设工程规划许可证，已向车陂公司与石桥公司双方释明2001年1月1日合同及补充协议中涉及楼房面积25370.6平方米的条款无效。
二、车陂公司称其在2001年1月1日签订的合同期满后，已通知石桥公司搬离，为证明上述主张，原其有提交《公告》（加盖原告公章，落款时间为2013年8月20日）及张贴公告的照片为证，《公告》载明鉴于车陂公司对大创工业园有新的发展规划，拟于近期对该工业区所属物业进行重新布局装修。但目前仍有部分不明来历的租户，依然非法盘踞着拒不搬迁，已给车陂公司工作开展带来严重阻碍，现告示如下：1、至于车陂公司与广州市东亨物业管理有限公司关于该园区的租赁合同已于2012年9月9日到期，现我司对该园区拥有完全的物权；2、部分分租户赖以拒不搬迁的理由，由于缺乏事实和法律上的租赁关系，是站不住脚的。至于这其中牵涉的损失，请各分租户找合同相对方，以合适的方式自行处理，车陂公司概不负责；3、合同早已到期，车陂公司利益一直处于受损中。鉴于这种情形，车陂公司经召开会议研究，决议请各分租户于公告之日起三日内自行撤出搬走。三日之后，车陂公司将对该园区采取停水停电措施，对相关道路进行封堵，并有大型工程施工队进场施工，请各分租户重视并周知。
三、车陂公司主张其于2014年8月28日派出人员到案涉工业园与实际使用人交涉，全部实际使用人于2014年10月31日前撤场，车陂公司于2014年11月1日全部接管案涉场所；石桥公司主张车陂公司于2014年8月28日强行进驻并接管了案涉场所，石桥公司自2014年8月29日起无法进入案涉场所，不清楚车陂公司与次承租人的状况如何。关于案涉场地租金支付情况。松佐公司从2013年1月至2013年12月向石桥公司缴交占有使用费每月42940元；从2014年1月至2014年6月向石桥公司缴交占有使用费每月45516.4元，松佐公司称在双方租赁合同履行过程中，石桥公司存在重大过错，明知其无出租权仍将案涉场地出租给松佐公司2年，故案涉场地租金的计算标准应按石桥公司与车陂公司约定的租金（每月每平方米13元）计付标准计算案涉场地占有使用费。关于案涉场地交接情况。松佐公司实际承租案涉场地2012年7月1日至2014年6月31日。松佐公司与石桥公司未办理书面的交接手续，且石桥公司称次承租人在整个案涉工业区的场地进行装修是无需要办理装修许可证。松佐公司称已经将案涉场地交还给松佐公司，但石桥公司称松佐公司没有将案涉场地交还给石桥公司，双方并未办理书面交接手续，2014年8月28日车陂公司已对案涉场地进行强制清场，在2014年9月25日对次承租人的清场。关于装修损失问题。松佐公司称石桥公司无权出租案涉场地，欺骗其签订《合同书》，且案涉场地的租赁期为两年，故要求石桥公司赔偿装修损失20万元。石桥公司称案涉场地的装修为上一手承租人广州普派网络科技有限公司装修，与松佐公司无关，原告对此称案外人广州普派网络科技有限公司是经营淘宝服装，与松佐公司从事的物流公司的装修要求完全不一致。松佐公司向本院申请对案涉场地装修残值进行鉴定。本院依法委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有公司（以下简称装付宝公司）为本案鉴定机构。本院组织松佐公司、石桥公司及装付宝公司所鉴定人员到进行现场勘查。2015年9月2日，装付宝公司出具《工程造价鉴定意见书》，认为：由于此项目当事人并未提共施工图纸、预算以及施工合同的原始依据，经当事人同意，以现场勘察记录和作出的专业评估确定装修残值，案涉场地委托评估范围的装修残值为10544.79元。经质证，松佐公司和石桥公司对上述《工程造价鉴定意见书》未提出异议。鉴于松佐公司、石桥公司在本案中亦确认案涉场地所涉楼房未取得建设工程规划许可证，本院于诉讼中向各方当事人释明其与松佐公司及石桥公司于2012年12月5日签订的《合同书》为无效合同，并询问松佐公司是否变更诉讼请求，松佐公司明确表示不变更诉讼请求。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此松佐公司与石桥公司于2012年12月5日签订的《合同书》应为无效合同，故对于松佐公司诉请要求确认《合同书》为无效的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，松佐公司与石桥公司于2013年1月22日签订的《合同书》为无效合同，石桥公司根据《合同书》向松佐公司收取的定金实质应为租赁保证金，因该合同无效，故石桥公司收取的该笔款项应返还松佐公司，松佐公司现诉请要求石桥公司予以返还并无不当，本院予以照准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故松佐公司称应按石桥公司与车陂公司约定的租金计付标准计算案涉场地占有使用费，从而要求石桥公司退还占有使用费433579.2元的主张，缺乏理据，本院不予支持。关于装修损失问题。首先，石桥公司与车陂公司签订的2001年1月1日合同及补充协议约定的租赁期为2001年1月1日起至2012年12月31日止，且在石桥公司确认案涉工业园所所涉楼房（包括案涉场地）未取得建设工程规划许可证；其次，松佐公司和石桥公司在起租和收回案涉场地是并未签订书面交接记录，且石桥公司亦确认次承租人在整个案涉工业区的场地进行装修是无需要办理装修许可证，且松佐公司和石桥公司未对《工程造价鉴定意见书》未提出异议；最后，被告确认2014年8月28日车陂公司已对案涉场地进行强制清场，在2014年9月25日对次承租人的清场；故石桥公司应承担合同无效而导致装修损失10544.79元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，
判决如下：
一、原告广州市松佐货运代理有限公司与被告广州市石桥发展有限公司于2012年12月5日签订的《厂房租赁合同书》无效；
二、被告广州市石桥发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市松佐货运代理有限公司返还租赁保证金128820元；
三、被告广州市石桥发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市松佐货运代理有限公司支付装修损失10544.79元；
四、驳回原告广州市松佐货运代理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12330元，由被告广州市石桥发展有限公司负担3060元，由原告广州市松佐货运代理有限公司负担9270元，鉴定费5450元，由被告广州市石桥发展有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 龙国权
人民陪审员 刘红梅
二〇一六年五月十六日
书 记 员 何靖文李艾潼本判决书于2016年月日送达 搜索“”