来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终451号
上诉人（一审被告、反诉原告）：曾新雄。
被
上诉人（一审原告、反诉被告）：象州县恒达综合机动车贸易有限公司，住所地：象州县象州镇温泉大道（大转盘旁）。
法定代表人：贾玉岚，该公司经理。
委托代理人：覃琦，该公司职员。
委托代理人：韦社标，广西象法律师事务所律师。
上诉人曾新雄因与被上诉人象州县恒达综合机动车贸易有限公司（以下简“恒达公司”）合作建房合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2015）象民重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：曾新雄租赁象州县国家税务局位于象州县象州镇平安大道（原外环路）原办公大楼大院，双方签订了租赁协议，该协议第六条第2项规定：“乙方在租赁期利用甲方现有绿化地块改建临时经营用房需经甲方同意……”第八条第1项规定：“甲方在本协议签订后，不得将上述空间的使用权出让给他方……”等内容。2013年8月15日恒达公司作为乙方与作为甲方的曾新雄协商达成租赁合同协议，甲方把该大院内的象州县鑫大众修理厂及嘉年华OK厅背后的所有场地（含已经搭建好的建筑物和房屋等），面积约1400平方米（修理厂为1000平方米）出租给乙方用于经营汽车修理厂、搭建钢结构棚、汽车销售展厅及汽车精品销售使用。租赁期限自2013年9月1日起至2017年12月30日止，共计4年4个月。租金按月支付，每月为人民币17000.00元，另支付100000.00元作为保证金。合同还写明，甲方须于2013年8月20日前向乙方交付租赁场地的使用权；合同期满后，甲方应在一个星期内退还保证金给乙方；每月租金在当月5日前转入甲方指定帐号，如连续三个月不交租金，甲方有权终止承包合同，并不再退还保证金；甲方负责协助乙方搭建钢结构棚、变更及办理营业执照所需的相关手续及材料；甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用等内容。合同签订后，恒达公司在向曾新雄支付了第一个月的租金17000.00元和合同保证金100000.00元后，开始进场搭建汽车销售展厅及对汽车修理厂棚进行修缮等工作，并从2013年9月开始对接管汽车修理厂并向工人发放工资。由于恒达公司在搭建汽车销售展厅钢结构棚时受到象州县国税局及相关部门的阻止和干涉，加上在变更营业执照时因曾新雄提供不了相关手续而无法办理，2014年4月30日，恒达公司认为曾新雄未能履行合同义务，向曾新雄书面提出解除合同的要求，曾新雄当日在解除函上签名同意，同时注明因2013年9月至今尚未（交）过包金等字样。次月，曾新雄重新接管租赁场地。2014年6月12日恒达公司认为曾新雄隐瞒事实真相，未告知租用场地的来源及未及时交付清理场地，已构成违约为由，向一审法院提起诉讼，请求判决：1、解除双方签订的《场地租赁合同书》；2、责令曾新雄返还恒达公司保证金100000.00元及每月的租金17000.00元；3、判令曾新雄赔偿经济损失176065.60元。重审中曾新雄反诉称，其已按合同的要求把场地交给了恒达公司，恒达公司也已在里面营业，不存在违约问题，反诉请求一审法院判令恒达公司按合同规定支付从2013年9月1日起至2014年4月30日共8个月的租金共计119000.00元；支付逾期租金利息31992.00元；恒达公司已支付的100000.00元保证金归曾新雄所有。另，本案在审理过程中，双方一致确认双方签订的《场地租赁合同书》已于2014年4月30日解除，恒达公司撤回解除合同的上述诉讼请求。由于恒达公司在该租赁场地上搭建的厂棚既无设计图纸，又无施工资料，一审法院联系了数家造价评估鉴定机构，均无任何单位愿意接手该工程的造价评估鉴定工作。经一审法院多次召集双方协商，为减少各方当事人的讼累，双方达成一致意见，同意由常年在象州县从事建筑工程施工，承接过简易钢架棚的张旭芳对恒达公司搭建的汽车销售展厅钢结构棚及汽车修理厂棚的修缮费用进行造价估算。经估算，得出恒达公司搭建的汽车展销大厅的工程造价为69951.60元，洗车棚的工程造价为26795.80元；此外，双方还确认的有其他修缮事项的费用为8000元，聘请张旭芳对涉案项目进行估算的劳务费为800元（该款恒达公司已支付），以上造价和费用共计为105547.40元。一审法院认为，双方于2013年8月15日签订的《场地租赁合同书》为无效合同。根据法律规定，公民从事民事活动应遵守诚实信用的原则。曾新雄在与象州县国家税务局签订的《租赁协议书》里已明确写明该场地不得转让他人经营，但其为了自身经济利益，没有把真实情况告诉恒达公司，致使恒达公司在不知情的情况下与其签订了该场地租赁合同，并交付了一个月的租金和租赁期内的保证金，由于在搭建汽车销售展厅的钢结构棚时受到象州县国家税务局及相关部门的干涉和阻挠，造成合同无法继续履行下去，合同目的无法实现，曾新雄的行为明显违反其与象州县国家税务局签订的协议，过错在曾新雄，其应承担由此引起的缔约过错责任即返还财产并赔偿损失。故，除了曾新雄收取的租金和保证金应返还给恒达公司，鉴于搭建物的拆卸即贬损的特性，恒达公司搭建的汽车展销大厅和洗车棚及工程估算劳务费等所支出的损失105547.40元亦应由曾新雄承担，搭建物则归曾新雄所有。恒达公司的诉讼有理，应予支持。曾新雄的反诉与事实不符，且无法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（二）项、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、曾新雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向象州县恒达综合机动车贸易有限公司返还租金17000.00元和保证金100000.00元，同时赔偿搭建的汽车展销大厅和洗车棚的搭建费用及工程造价估算劳务费等损失105547.40元；象州县恒达综合机动车贸易有限公司在租赁场地搭建和修缮的厅棚归曾新雄所有。
二、驳回曾新雄的反诉请求。案件本诉受理费5696元，反诉受理费2532元，共计8228元，均由曾新雄负担。
上诉人曾新雄不服一审判决，向本院上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误，首先，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同书》后，被上诉人经营了8个月，只交了一个月的租金，已经构成违约；其次，上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人正常经营期间，象州县国税局没有提出与上诉人解除合同，也没有要求被上诉人停止经营活动，因此，象州县国税局已默认了上诉人的转租事实，则上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同书》是有效的；再次，被上诉人明知场地为象州县国家税务局的，却没有去了解是否符合转租条件，也有一定的过错。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支付上诉人一审的反诉请求。
被上诉人恒达公司辩称，上诉人在签订合同初期就一直隐瞒其与象州县国税局签订的合同里约定不得转让他人经营的事实，并且在签订合同后也未按时交付租赁场地，移交的机械设备有损坏也无法正常使用，签订合同后被上诉人也未能达到使用租赁场地的目的。因此，一审判决程序合法，认定事实清楚，判决合理合法，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人向法庭提供了如下新证据：1、象州县国家税务局出具的《关于我局与曾新雄签订房屋场地租赁合同的几点说明》，证明象州县国税局默认上诉人将场地转租给被上诉人，所以上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同书》是有效的；2、农村信用社电汇凭证和中国农业银行进账单，证明到目前为止，上诉人跟国税局的租赁合同仍在履行，上诉人一直向国税局交付租金。被上诉人质证认为，上诉人向象州县国税局交付租金的事实恰恰证明上诉人与国税局存在租赁关系，不认可《关于我局与曾新雄签订房屋场地租赁合同的几点说明》的内容，认可2015年国税局答复给法院的复函不同意转租也不认可转租行为。本院调查取证的证据有：2016年4月25日《象州县国家税务局关于来宾市中级人民法院协助调查函的答复》，证明象州县国家税务局对于上诉人曾新雄的转租行为不予以认可。上诉人质证认为，上诉人将象州县国税局原办公用地再转租给被上诉人虽然没有经过象州县国税局同意，但是上诉人认为其转租并没有改变原来的用途，也是经营汽车修理，转租以后被上诉人只是增加一具洗车销售业务，只是增加一个搭棚，上诉人也不是整体发包出去，所以就不需要经过象州县国税局同意，上诉人转租期间，象州县国税局也没有干涉过上诉人的转租行为，仍接收上诉人交纳租金，因此，象州县国税局对于上诉人的转租行为是默认的。被上诉人质证认为应以象州县国税局2015年3月27日的答复为准，象州县国税局对于上诉人的转租行为是不予以认可、不予以同意的，则上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效，造成合同无效的原因系上诉人存在过错，因此，上诉人应返还被上诉人交纳的租金、订金并赔偿损失。
本院认为，以上证据对本案事实的认定有一定关联性，均作为本案认定事实的参考。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的焦点为：1、双方签订的《场地租赁合同书》效力如何；2、被上诉人的请求否有事实和法律依据；3、上诉人的一审反诉请求是否有事实和法律依据。
本院认为，1、关于双方签订的《场地租赁合同书》效力如何的问题。双方签订的《场地租赁合同书》中约定的租赁场地为“象州县鑫大众修理厂及嘉年华OK厅背后的所有场地”，而该场地即是“象州县国家税务局办公楼及院内场地”，场地的所有人是象州县国家税务局，系上诉人于2006年9月8日从象州县国家税务局承租而来，后上诉人于2013年8月15日转租给被上诉人，但是上诉人的转租行为并没有经过场地所有人象州县国家税务局同意，事后也没有得到象州县国家税务局的追认，因此，上诉人的转租行为属于无权处分他人财产的行为，则上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同书》为无效合同。2、关于被上诉人的请求否有事实和法律依据的问题，由于上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同书》为无效合同，造成合同无效的原因，系上诉人的擅自处分行为造成，因此，上诉人存在过错，依据《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”而上诉人没有证据证明被上诉人对于合同无效存在过错，因此，被上诉人要求上诉人返还租金、保证金并赔偿损失，有事实和法律依据，应予以支持。3、关于上诉人的一审反诉请求是否有事实和法律依据的问题。由于双方签订的《场地租赁合同书》为无效合同，造成合同无效的过错责任亦在于上诉人，因此，上诉人要求交付租金及利息并没收保证金等反诉请求没有事实和法律依据。但是被上诉人已经使用租赁场地经营8个月，应向上诉人支付一定的场地占有使用费，可参照合同约定的租金标准支付，又因合同约定的使用内容有“经营汽车修理厂、搭建钢结构棚、汽车销售展厅及汽车精品销售”，而被上诉人只经营了汽车修理厂，因此，场地占有使用费可参照约定租金的一半支付，即被上诉人应向上诉人支付场地占有使用费68000元（8500元／月×8个月＝68000元）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决部分有误，应予更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持象州县人民法院（2015）象民重字第7号民事判决第一项；
二、撤销象州县人民法院（2015）象民重字第7号民事判决第二项；
三、被上诉人象州县恒达综合机动车贸易有限公司支付上诉人曾新雄场地占有使用费68000元。
四、驳回上诉人曾新雄的其他反诉请求。一审本诉受理费5696元、反诉受理费2532元，二审案件受理费上诉人曾新雄预交8228元，实际应收二审受理费2532元，一、二审受理费共计10760元，由上诉人曾新雄负担9388元，被上诉人象州县恒达综合机动车贸易有限公司负担1372元。上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如未按本判决规定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
审 判 员 黄月秀
代理
审判员 邓 媚
二〇一六年五月十六日
书 记 员 韦玉妹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 关注微信公众号“”