重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0114民初1186号原告重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪丹龙路26号，组织机构代码75305604-1。法定代表人高仲，该公司董事长。委托代理人张予，该公司职工。被告邹海军，男，生于1982年，住重庆市黔江区。被告胡娟，女，生于1982年，住重庆市黔江区。
原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称“隆鑫物业公司”）诉被告邹海军、胡娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员石光文独任审判，于2016年4月20日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人张予到庭参加了诉讼，被告邹海军、胡娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告隆鑫物业公司诉称，2009年8月25日，原告与重庆隆鑫地产（集团）景泓置业有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫玫瑰湾小区提供物业管理服务，合同期限至该小区业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。同时约定，原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告邹海军、胡娟系隆鑫玫瑰湾小区4栋*-*号的业主，物业面积为118.21平方米，按约定应向原告缴纳从2013年8月1日至2015年12月31日的物业管理费用4220.03元。但被告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）1266元，经原告多次催收未果。故原告诉至本院，请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费4220.03元；2.被告立即支付原告逾期支付物业管理费违约金（滞纳金）1266.01元；3.被告承担本案诉讼费用。原告为了证明其主张的事实，向法院提交了以下证据材料：1.前期物业服务合同；2.前期物业服务协议；3.隆鑫玫瑰湾临时管理规约及承诺书；4.收楼书；5.工作协调单；6.工作联系函及鉴定报告；7.关于玫瑰湾小区相关问题的回复；8律师函；9.关于玫瑰湾*-*-*胡娟欠费说明；10.玫瑰湾*-*-*胡娟、邹海军缴费清单；11、服务照片；11.季度品质督查报告；12.奖惩通报;13.重庆市物业服务收费备案表。被告邹海军、胡娟未到庭，也未向本院提交书面答辩意见和证据材料。
经审理查明，2009年8月25日，重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司作为甲方与原告隆鑫物业公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，约定由原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供前期物业管理服务。该合同对物业管理服务的管理区域、合同期限、服务事项、服务质量、服务费用、权利义务及违约责任均作出了相关约定。2010年10月14日，原告隆鑫物业公司与被告邹海军、胡娟签订了《隆鑫玫瑰湾前期物业服务协议》，该协议第五条关于收费标准约定：高层住宅物业服务费为1.3元/平方米·月；从合同交房之日起至2013年12月31日止优惠期内按照0.9元/平方米·月收取，从2014年1月1日起恢复原价1.3元/平方米·月。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳当月物业服务费。协议第六条约定服务期限：自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。协议第七条约定：本协议对双方权利、义务有约定的适用本协议，本协议无约定的，适用国家相关法律法规及隆鑫玫瑰湾《临时管理规约》、隆鑫玫瑰湾《业主手册》。隆鑫玫瑰湾《临时管理规约》第四十五条约定：业主、使用人违反本规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，按应交纳费用千分之三的标准按日加收违约金，拖欠物业服务费用三个月以上的，物业服务企业可依据本规约的授权，向违约业主提起诉讼追缴欠费。2010年10月15日，被告签署承诺书，承诺同意履行、遵守临时规约中规定的业主的所有责任和义务，并同意承担违反临时规约的法律责任。《前期物业服务合同》签订后，原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供了物业服务。另查明，被告邹海军、胡娟系隆鑫玫瑰湾小区*栋*楼*号房产的业主，其接房时间为2011年12月12日，房屋建筑面积为118.21平方米。被告邹海军、胡娟已缴纳了2011年12月12日至2013年7月31日的物业管理费用，从2013年8月1日至2015年12月31日的物业管理费用共计4420.03元未予缴纳。上述事实，有原告的当庭陈述及提交的证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司签订的《隆鑫玫瑰湾前期物业服务合同》对该小区全体业主具有法律效力，且在此之后原告与被告签订了关于前期物业服务的相关协议，原告已按照该合同约定对该小区提供了物业服务，被告也享受了原告提供的相关物业服务，故被告作为该小区业主应当按照合同规定的相关标准缴纳相应的物业管理费。原告要求被告交纳2013年8月1日至2015年12月31日期间物业管理费4220.03元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未按期交纳物业管理费，应按照原、被告签订的《物业服务协议》及隆鑫玫瑰湾《临时管理规约》约定的每日千分之三的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，因该合同约定的违约金过高，应予以调整。故对原告主张按照被告欠交费用的30%计算违约金的请求，即1266元（4220.03元×30%），本院予以确认。被告邹海军、胡娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：被告邹海军、胡娟于本判决生效后五日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付物业管理费4220.03元及违约金1266元，共计5486.03元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告邹海军、胡娟负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 石光文
二〇一六年五月十六日
书 记 员 温秋艳 来源：百度搜索“”