成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第2943号原告四川华润万家商业有限公司。法定代表人钟窍。委托代理人龙雯。被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司。法定代表人帕翠莎.M.德马瑞斯（PATRICIA.M.DEMRAIS）。委托代理人罗扬。委托代理人李鑫。第三人刘雪梅。第三人李智慧。委托代理人刘雪梅。第三人成都天仕通科技有限公司。法定代表人李智慧。委托代理人刘雪梅。
原告四川华润万家商业有限公司（以下简称华润公司）与被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司(以下简称赛百味公司)、第三人李智慧、刘雪梅、成都天仕通科技有限公司（以下简称天仕通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，适用普通程序，由
审判员彭有志担任
审判长，与
人民陪审员顾理宏、左都元组成合议庭，于2016年4月11日和2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人龙雯，被告赛百味公司的委托代理人罗扬、李鑫，第三人刘雪梅以及第三人李智慧、天仕通公司的共同委托代理人刘雪梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告华润公司诉称,原告系商铺出租方，被告赛百味公司系商铺承租方。2012年9月20日，原告和被告签订《成都339欢乐颂中心商铺租赁合同》及补充条款，由被告承租位于成都339欢乐颂购物中心负一层×号商铺。2014年2月12日，被告向原告致函承诺因公司名称变更，原公司和原告之间的权利义务关系由被告承担。2013年7月5日，承租人进场验收商铺，并如期开业。后商铺于2015年4月30日停业。被告欠付垃圾清运费、电费、水费、商铺租金、推广费以及物管费等费用。现诉讼请求：
一、解除原被告双方签订商铺租赁合同；
二、被告立即腾出房屋，将商铺交还给原告；
三、被告向原告支付垃圾清运费、电费、商铺租金、水费、推广费、物管费等欠款共计266018.18元，滞纳金332505.55元，停业后租金40656元，律师费（前期）5000元，共计644179.73元；
四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确主张的具体费用明细如下：1、垃圾清运费336元（欠费期间：2013年9月20日至2015年4月30日）；2、水费676.09元（欠费期间：2013年11月28日至2015年4月30日）；3、电费39928.75元（欠费期间：2014年2月28日至2015年4月30日）；4、商铺租金174032.64元（商铺使用面积42平方米，租金为220元/月/平方米，合计9204元/月，欠费日期：2013年11月2日至2014年7月14日；商铺使用面积42平方米，租金为240元/月/平方米，合计10080元/月，欠费日期：2014年7月15日至2015年4月30日）；5、推广费8204元（商铺建筑面积67.2平方米，按建筑面积6.25元/月/平方米计算，合计420元/月，欠费日期：2013年8月15日至2015年4月30日）；6、物业管理费42840元（商铺建筑面积67.2平方米，按建筑面积37.5元/月/平方米计算，合计2520元/月，欠费日期：2013年12月1日至2015年4月30日）；7、滞纳金332505.55元（诉讼中，原告明确该项主张性质为违约金，按照每日5‰计算）；8、停业后租金损失40656元（按照每个月租金10080元计算，每日为336元，从停业至起诉前一日合计为10416元；因被告违约导致营业不能正常经营损失，计算3个月租金：10080×3-30240元）。
被告赛百味公司辩称，一、合同解除由法院依法判决；
二、房屋已经转租给第三人，因此被告无法腾退房屋给原告。
三、水电费合同没有约定，被告不应承担。
四、因为房屋转租给第三人，因此具体费用应当与第三人核实，被告不应当支付。
五、合同没有约定滞纳金，被告不应承担，并且原告主张的违约金过高，应当调减。停业后的租金损失需要与第三人核实，应有第三人承担。律师费应当由第三人承担。本案的诉讼费应当由第三人承担。同时根据相关法律规定租金的诉讼时效只有一年，本案的租金的诉讼请求已经过诉讼时效，请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人李智慧、刘雪梅、天仕通公司共同辩称，对于原告主张的欠款金额有异议，现第三人和原告已经达成和解意向，若无法协商，请依法判决。
经审理查明，2013年3月22日，上海市商务委员会同意赛百味品牌管理顾问（北京）有限公司迁入上海市，并更名为赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司，即本案被告。2012年9月20日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》，约定由被告承租原告出租的该购物中心负一层×号商铺，商铺使用面积约42平方米，建筑面积约为67.2平方米，用于被告以赛百味的商号经营赛百味品牌。租赁期限自2012年10月15日开始，到2015年12月14日止。交付期间：2012年10月15日至2015年12月14日，具体交付日期以双方签署的交付凭据载明的为准。租金优惠期：乙方开业前的装修优惠期自2012年10月15日至2012年12月14日止。起租日为2012年12月15日。开业日暂定于2012年12月15日。（后原被告达成的补充协议进行变更：1、合同期限变更为自2013年7月15日开始，到2016年7月14日止；2、租金优惠期变更为2013年7月15日至2013年9月15日。3、起租日变更为2013年9月15日。）付款周期：乙方以月度为周期支付租金、物业管理费、推广费。租金按照下述C方式计算租金。A、基本租金：开始日期：2012年12月15日，结束日期：2013年12月14日，月租金为9240元，保底租金220元/平/月，第二年开始，保底租金每平方增加20元/月。开始日期：2013年12月15日，结束日期：2014年12月14日，月租金为10080元，保底租金240元/平/月。开始日期：2014年12月15日，结束日期：2015年12月14日，月租金为10920元，保底租金260元/平/月。B、提成租金：按乙方每月经营额提成作为租金。开始日期：2012年12月15日，结束日期：2013年12月14日，扣率10%；开始日期：2013年12月15日，结束日期：2014年12月14日，扣率10%；开始日期：2014年12月15日，结束日期：2015年12月14日，扣率11%。C、两者取其高：按上述基本租金和提成租金两者中，取高者作为当月租金。物业管理费：按建筑面积37.5元/月/平方米，合计2520月/月。推广费：按建筑面积6.25元/月/平方米，合计420元/月。收银方式为自收银。合同第2.4.1条约定，该商铺仅供乙方用于经营本合同附件三租赁用途中所约定的品牌的主要商品或服务。第3.2条约定，在租金优惠期内，乙方除按本合同附件三支付优惠期基本租金外，且仍需按正常租赁期限承担物业管理费、推广费以及装修和/或经营活动产生的政府税费及其他费用（如水、电、空调、暖气费、燃气费、电话费等）。第16.1条约定，在租赁期限内，乙方未能按合同约定时间或甲方通知时间交付本合同项下任何费用包括但不限于水、电、燃气、空调，暖气，每逾期一天，乙方同意按上述费用的5‰或国家有关规定支付滞纳金。第4.3条约定，甲方将不定期为该购物中心举行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费。第16.3.8约定，未经甲方书面同意，乙方部分、中断、停止营业，乙方应向甲方补偿因营业导致的损失。补偿标准为按乙方上月租金除以上月实际天数乘以实际停业天数，且甲方有权单方面终止合同。第16.6条约定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，被告按约入驻，原告按约进行购物中心的品牌推广活动。后原被告签订《赛百味补充条款》，约定：1、转租条款：承租人可将本租约转让给或将房屋全部转租给任何善意的赛百味国际有限公司（SIBV）的被特许人/被许可人，但应告知出租人。2、通知：出租人和承租人均认可按照本租约的要求及时支付租金极端重要。因为承租人可以将房屋转租给SIBV的被许可人或被特许人，而且被许可人或被特许人可以直接向出租人支付租金，承租人将没有租金收入。因此如果被许可人/被特许人没有及时支付租金，承租人将不会知道。出租人和承租人均认识到时间在这个问题上的重要性，出租人同意在承租人的转租人或受让人发生违约事件后10天内向承租人发出书面通知。承租人应保证次承租人按约履行，次承租人的任何行为都将视为承租人的行为，如违约等。3、租金支付：出租人确认并且接受由承租人、其受让人或转租人支付的租金和其他款项。出租人同意直接向转租人开具发票以及履行所有行政上的手续，包括但不限于在有关文件上签字盖章，以便在根据中国的行政法规要求房东的签字/盖章的任何情况下，转租人可向当地工商局注册其店铺。10、责任限制：承租人的违约责任应以不超过十二个月的租金数额为限。2013年10月24日，原告出具情况说明，载明：我司同意成都市成华区猛追湾街94号339欢乐颂购物中心负一层×号商铺由李智慧先生（身份证号：）经营“赛百味SUBWAY”品牌，并由李智慧先生办理营业执照。2014年2月12日，被告向原告出具一份函件，载明：赛百味品牌管理顾问（北京）有限公司于2012年9月20日与签署了成都339欢乐颂购物中心（合同编号：201209420000329），由于赛百味品牌管理顾问（北京）有限公司因更换地址及名称原因，无法与贵司签署主体变更协议，因此出具此文件，证明赛百味品牌管理顾问（北京）有限公司将所有合同义务转至赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司，并认可此函件具备的法律效力，我司保证此证明文件所阐述内容的真实可靠性，如后期与赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司履行合同义务时出现由于此义务转移而产生的后果由我司全部承担。2013年5月30日，被告和第三人签订《转租约》，约定将案涉房屋转租给第三人。对此转租行为，原告也予以认可。2014年10月22日，原告和广东广和（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，约定该律师事务所为原告代理本案诉讼，原告支付了律师费（前期）5000元。2015年6月1日，原告和该律师事务所就本案代理案件标的进行明确。诉讼中，原告主张第三人从未支付案涉房屋任何费用。原告代为支付的费用包括垃圾清运费336元、水费676.09元、电费39928.75元和物业管理费42840元。并且第三人从2015年4月30日停止经营。现案涉商铺已由原告管理控制。上述事实，有原、被告及第三人陈述及下列经庭审质证的证据证实：1、《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》及附件和补充协议；2、《赛百味补充条款》；3、往来函件；4、上海市商务委员会文件（沪商外资批（2013）969号；5、转租约；6、委托代理合同以及费用票据；7、物业费发票、水电费发票、推广费发票、欠费明细表，签收表；8、情况说明等。
本院认为，结案全案证据以及当事人的诉讼请求，对本案综合评判如下：
一、关于解除案涉租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据查明的事实，原告同意并知晓案涉房屋已经由被告转租给第三人。但是案涉房屋租赁合同以及系原被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，则原被告双方应当按照合同约定履行权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告未按照合同约定履行支付租金以及支付应付费用的行为构成违约，应当承担违约责任。同时在原被告双方签订的《赛百味补充条款》中也明确约定承租人应保证次承租人按约履行，次承租人的任何行为都将视为承租人的行为，如违约等。虽然现有在案证据不能证明作为出租人的原告履行了前述补充条款中约定的通知义务，但是不能因此免除被告作为租赁合同相对方的违约责任。故原告主张解除和被告签订的案涉房屋租赁合同的请求成立，本院予以支持。
二、关于垃圾清运费、水费、电费、物业管理费、推广费的问题因在原被告签订的案涉房屋租赁合同中已经明确约定前述费用应当由被告缴纳，但现在因第三人原因未交清上述费用，根据合同相对性原则和《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。则作为房屋租赁合同的相对方的被告应当向原告承担违约责任，现原告已经举证证明前述费用已经代被告垫付的证据，故被告应当向原告支付垃圾清运费、水费、电费、物业管理费。关于推广费的问题，根据原被告签订的合同约定以及在案证据，可以证明原告按约履行推广义务，故被告应按约支付推广费。
三、关于商铺租金以及违约金的问题房屋租金方面，因原告主张计算至2015年4月30日止的房屋租金。按照合同约定，从2013年9月15日起算房屋租金，因原告从2013年11月2日开始主张欠付租金，则从2013年11月2日至2014年11月1日的房屋租金为12个月×9240元/月=110880元。从2014年11月2日至2015年4月30日的房屋租金约为10080元/月×6个月=60480元，合计为171360元。违约金方面，因在原被告签订的《赛百味补充条款》中已经明确约定违约方承担违约责任以12个月租金损失为限。同时案涉房屋起租日期已经变更为2013年9月15日。则按照合同约定，以每月10920元/平方米的标准计算12个月租金作为违约金，共计131040元。但根据违约事实，合同履行情况以及当事人过错程度等综合因素考虑，本院酌情认定违约金金额为60000元。故原告主张的违约金超过前述金额的部分，本院不予支持。
四、关于营业后租金和经营损失根据原被告签订的《赛百味补充条款》中已经明确约定违约方承担违约责任以12个月租金损失为限，本院已经支持原告违约金请求，可以弥补被告因违约造成的损失，故原告主张的该项金额请求，本院不予支持。
五、关于律师费的问题因在原被告签订的案涉房屋租赁合同中已经明确约定律师费承担主体问题，并且原告已经举证证明律师费已经实际产生，故原告主张被告支付律师费的请求成立，本院予以支持。
六、关于腾退房屋的问题根据查明的事实，原告现已经实际占有并控制案涉商铺，故原告要求被告腾退案涉房屋并交还原告的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
七、第三人是否承担责任的问题因案涉房屋租赁合同的当事人为原被告，而非第三人，并且原被告的补充条款中也已经明确约定第三人出现违约情形，由被告承担责任，故第三人不应承担本案合同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告四川华润万家商业有限公司和被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司签订的《成都339欢乐颂中心商铺租赁合同》；
二、被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川华润万家商业有限公司支付垃圾清运费336元、水费676.09元、电费39928.75元和物业管理费42840元、推广费8204元，合计92020.84元；
三、被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川华润万家商业有限公司支付房屋租金171360元；
四、被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川华润万家商业有限公司支付违约金60000元；
五、被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川华润万家商业有限公司支付律师费5000元；
六、驳回原告四川华润万家商业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10640元，由被告赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 彭有志
人民陪审员 顾理宏
人民陪审员 左都元
二〇一六年五月十六日
书 记 员 赵小宇 来源：百度“”