江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第740号上诉人（原审原告）王会秋，个体户。上诉人（原审原告）朱金群，系王会秋之妻。上诉人（原审原告）王星星，系王会秋之子。上诉人（原审原告）肖莎莎，系王星星之妻。上列上诉人共同委托代理人吴旺梁，江西东太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）九江市源丰房地产开发有限公司，（开发区公安局旁）。法定代表人黄显平，该公司董事长。委托代理人郭能生，江西亚都律师事务所律师。委托代理人代威，江西亚都律师事务所律师上诉人王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎与被告九江市源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰公司）物权确认纠纷一案，九江市浔阳区人民法院于2015年11月11日作出（2015）浔民一初字第422号民事判决，上诉人王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，案外人江西中捷工程建设有限公司承接了源丰公司开发的“源丰紫庐”第二、三、四期园林景观工程，并将该工程转包给王会秋。2013年11月1日，王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎与源丰公司签订0001993号商品房认购书，王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎认购源丰公司开发的位于九江市××大道×ד××”楼盘××号房屋。认购书上载明房屋面积393平方米，价格为2260000元，需交定金50000元；认购书签订当日，王会秋通过中国工商银行股份有限公司修水支行向源丰公司转账缴纳了购房款定金50000元。2014年8月13日，王会秋与源丰公司签订《补充协议》，该协议约定，“源丰紫庐”17-101房屋剩余房款，源丰公司同意在“源丰紫庐”第二、三、四期园林景观工程中其应支付给王会秋的工程款全额抵扣。现王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎认为其已经付清购房款，但源丰公司没有按照商品认购书的约定与其签订正式的购房合同并交付房屋，故诉至原审法院。请求法院确认双方签订的《商品房认购书》合法有效，判令被告交付认购房产。原审法院经审理认为，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎与源丰公司签订的0001993号商品房认购书记载了原审原告购买的房屋位于九江市××大道×ד××”楼盘××#××号，并约定了原审原告若按揭贷款未获银行批准或额度不足，应当以现金方式一次性支付按揭款同等额度的购房款或额度不足部分的购房款。王会秋提交了其已向源丰公司支付了定金50000元的收款收据和银行汇款凭证，并提交了案外人江西中捷工程建设有限公司出具的查询函和证明及其与源丰公司签订的建设工程造价审核定案表，以证明源丰公司欠王会秋工程款2216000元冲抵其未支付的购房款，但源丰公司的“源丰紫庐”第二、三、四期园林景观工程系案外人江西中捷工程有限建设有限公司承接的施工项目，案外人江西中捷工程有限建设有限公司与源丰公司只是签订了建设工程造价审核定案表，双方并未对工程款进行结算，王会秋亦未与案外人江西中捷工程有限建设有限公司对工程款进行结算，故无法认定王会秋与源丰公司签订协议书载明的“源丰公司应支付给王会秋的工程款中全额抵扣“源丰紫庐”17#101房产剩余房款”内容的真实性，无法证明王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎按照认购书约定支付了剩余的购房款2216000元，故王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎主张确认双方签订的《商品房认购书》合法有效，判令源丰公司将《商品房认购书中约定的房产交付给王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回原告王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎的诉讼请求。案件受理费100元，由王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎共同负担。一审宣判后，上诉人王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：1、原审认定事实及适用法律错误。原审认定上诉人与案外人江西中捷工程有限建设有限公司对工程款未进行结算，原审中上诉人提供王会秋与被上诉人签订的《补充协议》、工程造价审核定案表以及案外人的营业执照等证据，其中工程造价审核定案表有被上诉人签章，该617万元就是结算价。双方以工程款全额抵扣房款的《补充协议》未违反法律的强制性规定；2、原审加重了上诉人的举证责任。原审中，上诉人已举证证明《商品房认购书》签订当日通过工行修水支行向被上诉人转账交纳购房定金5万元，并以抵扣工程款方式支付了购房款。原审认定加重上诉人的举证责任错误。
被上诉人源丰公司答辩称，1、双方签订的《商品房认购书》是事实；2、被上诉人已经向上诉人支付工程款3909000元；3、园林工程是上诉人王会秋建设的，工程款应归王会秋。园林工程总价款已经确认为617万元，现在还有200余万元的款项没有支付是因为抵扣了王会秋购买的房屋房款，答辩人已按补充协议约定履行完毕。
本院查明，案涉的“源丰紫庐”17#101房产，已经本院（2014）九中立诉前保字第74-1号民事裁定书、（2015）九中执字第316号、（2015）九中执字第66号执行裁定书予以查封，查封期限从2014年10月8日起至2019年1月11日止。对一审法院查明的其他事实，双方不持异议，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十三条规定：“对双方当事人无争议但涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实，人民法院可以责令当事人提供有关证据。”本案中，上诉人主张其与源丰公司于2013年11月1日签订《商品房认购书》并于当日支付定金5万元，购房余款221万元在2014年8月13日已与源丰公司尚欠上诉人的工程款全额抵扣，源丰公司对此不持异议，即付清房款的行为发生在本院已查封案涉房屋（2014年10月8日）之前。因上诉人提供的《施工承包合同补充协议》与《补充协议》中关于当日是否结算的表述存在矛盾，两份《建设工程造价审核定案表》未载明结算时间，不能据此认定上诉人上述主张的真实性，本院责令源丰公司限期内提供工程造价审计依据、源丰公司已付3909000元工程款的付款凭证予以佐证，但源丰公司均未能提供。
本院认为，首先，双方于2014年8月13日签字确认的《施工承包合同补充协议》与《补充协议》中，前一份协议约定第三、四期景观工程按实结算，但《补充协议》载明剩余房款221万元在剩余工程款中全额抵扣，表明双方此前已经结算并支付了部分款项，对同日签订的两份协议之间关于结算事项的冲突之处双方未作出合理解释；其次，关于何时办理结算手续，双方无法提供充分证据证明，源丰公司亦无法出具其已支付300余万元工程款的凭证；再次，《补充协议》约定，以上诉人剩余工程款全额抵扣其尚欠源丰公司的购房余款。工程造价审定金额为617万元，源丰公司称已付款3909000元，即尚欠工程款为2261000元。《商品房认购书》约定购房款总额为226万元，已付定金5万元，即购房余款为221万元。两笔钱款相差51000元，如何全额抵扣？基于上述分析，双方确认无异议的《施工承包合同补充协议》与《补充协议》、《建设工程造价审核定案表》，不具有证明效力，不能据此认定上诉人已付清购房款之事实，故对上诉人的诉讼请求，本院不予支持。上诉人可依法另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费用24880元，由上诉人王会秋、朱金群、王星星、肖莎莎负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邱俊华
代理
审判员 敬鸿林
代理
审判员 熊 涛
二〇一六年五月十五日
书 记 员 胡芯瑜 关注公众号“”