河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0482民初705号原告刘朝锋，男，1987年6月10日生，汉族，住汝州市，现住汝州市。委托代理人李荣堂，系河南神鹰律师事务所律师（特别授权）。被告周政强，男，1982年4月28日生，汉族，住汝州市，现住汝州市。被告王红瑞，女，1985年7月10日生，汉族，住汝州市。
原告刘朝锋诉被告周政强、王红瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，根据原告刘朝锋的诉讼保全申请，本院于2016年2月2日依法作出（2016）豫0482民初705号民事裁定，查封了本案所争议的买卖合同所涉及的房产（汝房权证汝州市第2012000863xx）和诉讼保全担保财产，并组成合议庭于2016年4月29日公开开庭审理了本案，原告刘朝锋的委托代理人李荣堂，被告周政强、王红瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我和二被告于2015年12月30日签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定：我为乙方，二被告为甲方，甲方将位于汝州市香榭水郡甲方将位于汝州市某地××单元××室，面积190.32平方米房产，甲方自愿以40万元出售给乙方。本协议签订之日，乙方一次性付给甲方现金30万元，甲方将该房购房手续汝房香字232xx号商品房买卖合同原件及甲方夫妻双方的身份证、结婚证复印件交与乙方。因该房甲方已为他人在邮政银行贷款担保抵押，甲方保证并担保，在2016年4月30日前将剩余贷款全部付清，将房产证取出交与乙方，之后，乙方付清下余10万元房款。合同还约定了其它事项。合同签订后，我已于合同签订当日向二被告交付了30万元购房款，当日被告给我出具了收据。后在我的要求下二被告将该房产于2016年1月5日交付给了我。后我通过了解该房产根本没有为他人在邮政银行贷款担保抵押，更没有抵押登记。被告明显是在欺骗我。为保护我的权利，具状起诉，请求判令二被告协助将位于汝州市××楼××单元××室（房产××为汝州市字××）房屋的所有权过户给我；另外根据该合同的约定一方违约应赔偿另一方违约金10万元，故我要求二被告支付我违约金100000元。二被告辩称，我们与原告刘朝锋根本就不认识，在此之前，我们借用张红云张某的高息贷款40万元，在汝州市小屯镇周庄村承包了在汝州市某村承包了1250多亩地从事农业开发活动，因经营不善，到2015年12月25日因无法偿还张红云张某本息，所以债权人张红云张某让一个叫常延峰常某的人到我们所在的单位汝州市妇幼保健院多次讨账并吵闹，后来没有办法，于2015年12月30日二被告在汝州市妇幼保健院食堂与原告刘朝锋签订了一份日二被告在汝州市某食堂与原告刘朝锋签订了一份《房屋买卖协议》，当天给刘朝锋打了一份收到条，写的内容是：今收到刘朝锋的购房款30万元。后来，刘朝锋拿着收到条和《房屋买卖协议》多次找我们要求腾房，无奈，我们于2016年1月5日将该房屋交付给了刘朝锋，并于当日给原告刘朝锋写了一份交房手续，2016年春节前，常延峰常某把我们房子的锁匙要走，把我们房门上的锁也换了，然后，就朝锋就搬进去住了。
经审理查明，2015年12月30日，被告周政强、王红瑞（二人系夫妻关系）与原告刘朝锋签订《房屋买卖协议》一份，内容为：“甲方（卖方）：周政强王红瑞，乙方（买方）：刘朝锋，甲方有房产一处欲卖给乙方，甲、乙双方经友好协商，就房屋买卖事宜达成如下协议：
一、房产的位置与价格，甲方房产位于汝州市香榭水郡甲方房产位于汝州市某地××单元××室，面积190.32平方米，甲方自愿以40万元出售给乙方。
二、付款方式，本协议签订之日，乙方先一次性付给甲方现金30万元，甲方将原购房手续汝房香字232xx号商品房买卖合同原件及甲方夫妻双方的身份证、结婚证复印件交与乙方。因该房甲方已为他人在邮政银行贷款做担保抵押，甲方保证并有担保，在2016年4月30日前，将剩余贷款全部还清，将房产证取出交与乙方，之后，乙方付清下余10万元房款。
三、本协议签订之日，甲方收到30万元房款后，该房屋的使用权和所有权归乙方所有，甲方将房屋完好交与乙方，并保持水、电、汽三通。
四、甲方保证此房产与他人无任何纠纷，如有纠纷导致乙方不能正常使用该房产，甲方应双倍退回购房款并赔偿因此造成的损失。
五、甲方应将房产证按时交与乙方，乙方将全部房款付清后，甲方应在两个月内无条件配合乙方办理过户手续。
六、该协议自签订之日起生效，甲乙双方应共同遵守，若一方违约，应赔偿另一方违约金壹拾万元。本协议一式二份，甲乙双方各持一份。甲方：周政强，身份证号：410482198204285976xx王红瑞，身份证号：，乙方：刘朝锋，身份证号：，2015年12月30日”。该协议签订的当日，原告刘朝锋分别自建设银行取款20万元、玉川村镇银行取款10万元，共计30万元支付给了被告周政强，周政强当日向原告出具收条一份，内容为：“今收到刘朝锋购房款叁拾万元整（300000），周政强，2015年12月30日”。2016年1月5日，被告周政强、王红瑞将该房屋交付给原告刘朝锋，并于当日写有交房手续一份，内容为：“2016年1月5日将香榭水郡四号楼日将某号楼601室全部腾空，现将房与钥匙全部交于买房人刘朝锋，交房人：周政强，王红瑞，2016.1.5”。后原告刘朝锋入住该房并在该房屋内招待朋友吃饭、贴春联。2016年2月1日，原告刘朝锋与案外人张丽君张某签订《租赁合同》一份，将该房屋租给张丽君张某使用，并收取张丽君张某租赁费2400元。原告刘朝锋占有该房后交有电费和物业费。因二被告未向原告交付房产证并办理过户手续，故下余的100000元房款尚未支付。另查明，没有证据证明该房产在邮政银行进行过抵押贷款，不存在该房产已在邮政银行抵押贷款的事实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应当依照合同约定享受权利承担履行义务，没有合法的理由，不得擅自变更或者解除合同。
原告刘朝锋与被告周政强、王红瑞双方的房屋买卖合同关系，原告方提交的《房屋买卖协议》、卖房款30万元收到条、30万元银行取款凭证，被告所写的交房保证书，原告方入住招待朋友贴春联的相关视听资料以及原告与承租人张丽君张某签订的《租赁合同》及房租收条、电费、物业费交款凭证等相关证据已形成完整合法的证据链，上述证据充分证明原被告双方之间的房屋买卖合同关系，是双方真实自愿的意思表示，也不违反相关法律规定，且该房屋已经交付，房屋买卖合同已实际履行，原告已对该房屋行使着占有、使用、收益的权利，故该合同为有效合同，双方应当按照合同的约定继续履行合同义务。原告刘朝锋诉请被告周政强、王红瑞协助办理该房屋所有权过户手续的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由成立，本院予以支持。二被告辩称的卖房系受人胁迫的理由没有合法有效证据支持且与本案查明的事实不符，其理由不能成立，本院不予采信。原告起诉请求由二被告支付违约金10万元的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖协议》第六条虽有约定，但双方买卖协议签订后，二被告即已按协议约定履行了房屋交付义务，原告已实际行使占有、使用、收益的权利，二被告延迟交付房产证及未办理过户手续的行为并未给原告造成实际损失，故原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，理由和证据不足，依法不能成立，本院不予支持。该协议涉及的下欠房款10万元尚未支付，在二被告完成该房产证交付并协助原告办理过户手续时，原告刘朝锋应当将下余房款10万元支付给二被告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、限被告周政强、王红瑞于本判决生效后30日内协助原告刘朝锋办理完成汝州市朝阳路香榭水郡4某号楼二单元601室房屋（原房屋所有权证号汝州市字第××）的过户手续。
二、驳回原告刘朝锋要求二被告支付违约金人民币100000元的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2020元由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 马晓培
审 判 员 李洪斌
人民陪审员 杭红晓
二〇一六年五月十五日
书 记 员 冯亚利附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵行诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救的措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”