广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初298号原告解洪明，男，1965年5月12日出生，住山东省德州市德城区。委托代理人李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托代理人梅松，广西维冠律师事务所实习律师。被告广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人叶贵忠，该公司总经理。委托代理人彭广明，男，该公司员工。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人李逢锦。
原告解洪明诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭审理。原告的委托代理人李忠臻、梅松，被告军通公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月21日，原告与被告军通公司签订了《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》），购买军通公司与开发商合作建的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9号楼1508号房。2013年5月19日、7月21日，军通公司分别向原告出具了收取原告合作建房款定金50000元、84813元的收据。富乐华公司对军通公司的上述行为予以追认。军通公司尚未取得商品房预售许可证，却与原告签订《合作建房合同书》，合同应无效。请求法院判令：
一、确认原告解洪明和被告军通公司签订的《合作建房合同书》无效；
二、判决两被告连带返还原告购房款134816元及利息（利息以50000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2013年5月19日计算至被告实际清偿之日止；以84816元为基数，按同期银行贷款利率，自2013年7月21日起计至清偿之日止）。原告为证明其主张向本院提供的证据有：1、身份证明，证明原告的主体适格；2、查询单，证明军通公司的主体适格；3、查询单,证明富乐华公司的主体适格；4、《合作建房合同书》，证明原告与被告军通公司签订合作合同，购买了被告富乐华公司开发的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9栋15层08号房的事实；5、《关于王海云退房要求的回复》，证明富乐华公司追认军通公司的行为；6、收据，证明原告向军通公司付款的事实；7、复函及退房协议，证明军通公司受富乐华公司的委托代理销售案涉商品房项目，且两被告承担共同还款责任。
被告军通公司辩称，原告在签订合同时就知道案涉楼盘没有取得预售许可证，原告与军通公司签订的合同合法有效不存在公司存在合伙关系的事原告退款的情况。被告军通公司对其辩解未向本院提供证据。被告富乐华公司未向本院提交证据，亦未作书面答辩，视为放弃举证、质证和答辩的权利。经过公开开庭质证，被告军通公司对原告提供的证据1、2、3、4、5、7均无异议；对证据6中非其公司开具的收据不予认可。本院对本案证据认证如下：对于各方均无异议的证据予以采纳；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
经审理查明，2013年5月21日，原告解洪明（乙方）与被告军通公司（甲方）签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》），约定：甲方与开发商即被告富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；2014年6月30日前，富乐华公司完成合作建房预售许可证办理；乙方参与甲方的合作建房为防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9号楼15层08号房，建筑面积为74.20平方米（套内面积59.82平方米），单价6056.40元/平方米，总金额为449385元；乙方在本合同当日交清首期房款50000元，签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款84816元，在本合同项目建设至±0.00时，原告再交付合同总房款20%房款即89877元。合同还对违约责任等作约定。2013年5月19日、7月21日，被告军通公司分别向原告解洪明出具收据，确认分别收到原告交来的防城港CBD北部湾1号地块9号楼1508号房合作建房款定金50000元、建房款30%余款84816元。在庭审中，被告军通公司承认防城港CBD北部湾1号地块北部湾财经中心9号楼至今尚未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，一、关于《合作建房合同书》的效力问题。解洪明与军通公司签订的《合作建房合同书》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司至解洪明起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与解洪明签订的合同因违反法律规定而无效。解洪明请求其与军通公司签订的《合作建房合同书》无效有法律依据，本院予以支持。
二、关于原告诉请两被告连带返还购房款有无事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故军通公司以交纳合作建房定金、合作建房款为名向解洪明收取138416元，应当依法由被告军通公司退还给原告解洪明，并按同期银行贷款利率支付相应利息。被告军通公司承认与富乐华公司之间的委托代理关系，且军通公司明知富乐华公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司对上述债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条的规定，
判决如下：
一、原告解洪明与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》是无效合同；
二、被告广西军通投资有限公司返还原告解洪明138416元并赔偿利息损失（利息计算方法：以本金50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年5月19日起分段计至2013年7月20日止；以本金138416元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年7月21日起分段计至付清日止）；
三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述债务负连带责任。案件受理费2996元（原告解洪明已预交），由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2996元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 燕
人民陪审员 李成霖
人民陪审员 凌宜莲
二〇一六年五月十四日
书 记 员 孙 丽 微信公众号“”