浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越民初字第3504号原告孟春媚。委托代理人(特别授权代理)戚平波，浙江左右律师事务所律师。被告绍兴世茂置业有限公司，住所地绍兴市经济开发区延安东路481号111室。法定代表人汤沸，总经理。委托代理人(特别授权代理)何建航、金莉佳，浙江鉴湖律师事务所律师。
原告孟春媚与被告绍兴世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理。依法由
审判员田晖适用简易程序独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告孟春媚委托代理人戚平波、被告委托代理人何建航、金莉佳到庭参加诉讼。本案庭外和解期间7个月，现已审理终结。
原告诉称：2012年8月16日，原、被告签订了两份商品房买卖合同，原告购买由被告开发的位于绍兴迪荡新城的御景华庭（E3南区）第42幢S00102号（230.94平方米）、S00202号（230.94平方米）商品房。合同约定“用水、用电、用气、道路等具备正常使用的基本条件”、“与该商品房正常使用直接关联的水、电与该商品房同时交付”。合同签订后，原告依约支付了购房款1000万元。2014年4月26日，原告办理了交房手续。2014年5月，原告持被告出具的联系单向电力部门申请办理用电手续，电力部门认为上述房屋不具备供电条件，不予办理。原告即向被告提出整改要求，但被告未予办理。经原告多次催促，直至原告于2015年5月发律师函给被告限期解决，被告才引起重视，经被告整改，最终在2015年5月发律师函给被告限期解决，被告才引起重视，经被告整改，最终在2015年7月3日电力部门认可具备用电条件，同意办理用电手续，从交房至具备用电条件，相隔长达14个月，期间房屋无电力供应，至原告无法自用或出租他人，造成很大经济损失。为减少损失，2015年5月1日，原告在租户同意使用临时用电的前提下，将一楼（S00102）五间中的一间（惠利街107号下半层）以每年16万元出租，并经协调物业公司同意，为该租户作临时供电，但因存在严重的安全隐患，被小区业主多次投诉，造成不良影响。原告无法正常使用上述房屋约14个月，参照原告出租一楼房屋的租金价格，租金损失为152.89万元。故原告诉至法院，请求判令：被告赔偿原告经济损失152.89万元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、被告向原告交付的涉案商品房经相关部门竣工验收符合交房条件，不存在房屋存在瑕疵问题。2、涉案商品房是具备通电条件的，只是接收房屋后需要办理用电手续，义务是由购房户自身承担，被告只是存在配合办理义务。3、原告主张缺乏事实和法律依据，原告提出按照实际损失赔偿，原告计算损失的依据不充分，若是不具备通电条件致原告损失，那应按照合同延期交房的规定来处理，也只是按照日万分之二计算违约金。综上，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同2份、不动产销售统一发票2份、入住流转单1份、交房通知书2份，要求证明原告向被告购买两套房屋，合同约定应当具备相应条件，被告向原告交付房屋，但被告交付的商业用房不具备正常用电条件，构成违约的事实。被告质证认为，对真实性无异议，但不能证明原告主张不具备供电条件的事实，事实上均具备用电用水条件的。2、律师函1份、低压供电用电合同1份，要求证明被告不解决供电问题，原告律师致函给被告方涉诉房屋不具备用电条件的事实。被告质证认为，律师函是收到的，之前原告并没有出租使用房屋，后来才联系用电手续。用电合同无异议，办理正常用电手续的义务是原告方。能证明原告到2015年7月3日才办理用电手续的事实，办理用电手续责任并不在于被告方。3、申请报告1份，要求证明被告承认是其公司的原因造成涉诉房屋不具备供电条件的事实。被告质证认为，对真实性不能确认，经与询问相关人员后与原告陈述不一致，报告出具时间是7月3日，供电合同也是7月3日签订，正常情况下报告出具、现场勘查、再签订合同不可能在同一天完成。4、租赁合同3份，要求证明因被告的违约行为造成我方损失的计算依据的事实。被告质证认为，与本案缺乏关联性，系原告与案外人签订的合同，也不能证明本案的相关损失。若要审查合同真实性，原告应当提供备案证明及相关税金等证明材料。5、照片打印件6份(附光盘)，要求证明当时不具备供电条件，原告临时接用其他业主的电路的事实。被告质证认为，不能证明照片上的接电用于什么内容，不能达到原告要证明的目的。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：竣工验收备案表1份，要求证明被告交付的房屋具备相关条件的事实。原告质证认为，对证据真实性无异议，凭该备案表不能证明被告完全履行房屋买卖合同义务，不能证明已经完成电力条件。本院认证认为，原告提供的证据1、2、3及被告提供的证据经对方质证后对真实性均无异议，故本院依法予以确认，可以作为认定本案事实的证据。原告提供的证据4、5，被告提出异议，原告未有其他证据予以作证，
本院认为仅凭该证据难以达到原告所遭受实际损失的证明目的。
经审理认定，2012年8月16日，原、被告签订了两份商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于绍兴迪荡新城的御景华庭（E3南区）第42幢S00102号（230.94平方米）、S00202号（230.94平方米）商品房。合同约定被告应当在2013年6月30日前将符合用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，被告如不能按照前述期限交房，原告同意給予9个月（即至2014年3月31日，含当日）的交房宽展期；被告逾期交房超过12个月的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款1000万元。2014年4月26日，原、被告双方办理涉诉房屋的交接手续。2014年5月，原告持被告出具的联系单向电力部门申请办理用电手续，电力部门认为上述房屋不具备供电条件，不予办理。原告于2015年5月发律师函给被告限期解决，后被告于2015年7月3日向电力部门出具申请报告一份，载明原告对此申请用电需要落户，要求通电，但因电力部门工作人员现场勘察后认为不具备供电条件，不能安装电表等相关计量设施。后经被告工程部整改，已完成相关配套设施，出初步具备供配电条件，希望电力公司給予通电落户。同日，电力部门认可具备用电条件，同意办理用电手续，并与原告签订供电合同。
本院认为，原告孟春媚与被告世茂公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定被告应当在宽展期2014年3月31日前将用电、用水等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用。被告世茂公司未能在合同约定的期限向原告孟春媚交付符合合同约定使用条件的商品房，已构成违约，原告要求世茂公司承担14个月逾期交房给其造成损失的违约责任，依法应予支持。关于违约时间14个月，符合合同约定及实际情况；关于违约金计算标准问题，
本院认为，原告主张合同约定标准低于原告实际损失，请求法院调高违约金，按照实际租金损失计算违约金，对此原告依法应承担相应的举证责任。
本院认为，诉争《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之二的违约金，考虑到原告的合理损失及世茂公司的违约情形，以及原告提供的证据尚不足以证明其实际损失的实际情况，
本院认为合同约定的违约金计算标准尚属合理，故确定被告应支付给原告14个月逾期交房的违约金84万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告绍兴世茂置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告孟春媚支付违约金84万元；
二、驳回原告孟春媚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取9280元，由原告孟春媚负担4181元，由被告绍兴世茂置业有限公司负担5099元，应由被告绍兴世茂置业有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 田 晖
二〇一六年五月十四日
书记员 严莺飞附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”