江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终580号上诉人（原审原告）东台伟嘉国际五金装饰城有限公司，住所地东台市经济开发区纬一路66号。法定代表人徐荣明，该公司总经理。委托代理人陈亚东，该公司法务部经理。被上诉人（原审被告）周元铎，居民。被上诉人（原审被告）周玉兰，居民。委托代理人周元铎（周玉兰父亲），1955年10月14日生，居民身份证号码3209271955********，汉族，居民，住东台市头灶镇河东路*号。
上诉人东台伟嘉国际五金装饰城有限公司（以下简称伟嘉装饰城）与被上诉人周元铎、周玉兰解除合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。伟嘉装饰城一审诉称，2008年6月24日，两被告与伟嘉装饰城订立管理合同时，就两被告购买的东台市伟嘉置业有限公司E6幢105、205店面房以每年30000元租金委托原告出租7年，租期从2011年11月1日起计算。合同签订后，原告支付了第一年租金。由于房屋租赁客观情况发生重大变化，导致原告仅以每年6000元价格出租，不能实现合同目的，发生严重亏损。原告于2012年11月27日向两被告发出终止合同通知，要求被告收产后自营出租，两被告均以种种理由拒绝，故请求法院依法判令终止原、被告之间的委托出租合同，并承担本案诉讼费用。周玉兰、周元铎一审辩称，1、两被告购买原告店面房是按照原告当初承诺返租10年所购买，前三年租金已经折算在购房款中，第四年租金已付给两被告，第五年租金至今未能支付，租金每年30000元是按照原告返租利率8%计算所得，由此可见，房屋实际租金与确定应给付两被告的租金并不相关，原告实际租金超出30000元不可能多给两被告，低于30000元与两被告无关，原告主张实际租金低于约定租金，以致严重亏损，要求终止合同的理由不能成立。2、原告隐瞒一个重要事实：原告印发的广告和宣传资料是高额回报，两被告与原告签订10年合同说好是返租，原告工作人员却写了委托出租字样，是一种商业欺诈行为。3、原告的经营模式由其自己决定，两被告接受了原告的模式。现原告经营发生困难出现亏损，不应把损失风险转嫁给接受其经营模式的客户。一审法院
经审理查明，两被告系父女关系。2008年，两被告购买东台市伟嘉置业有限公司地板区E6幢105、205店面房，开始三年返租费用不计算房租，用于冲减两被告的购房款。从2011年11月1日起，开始计算房租。2008年6月24日，原、被告双方签订《东台市伟嘉国际五金装饰城管理合同》一份。合同备注栏约定：从2011年11月1号起继续委托出租七年，每年租金叁万元整（￥30000。00）。合同签订后，原告按约给付了第一年的租金。2012年11月27日，原告因市场经营发生变化，向两被告发出解除合同通知一份，要求解除双方之间的租赁合同关系，由于两被告均在外地工作未能收到通知。为此，原告诉至一审法院，提出诉称之请求。一审法院认为，本案是一起因两被告购买店面房返租而引发房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉、辩主张，本案争议焦点是：
一、原、被告之间是委托出租合同还是租赁合同关系。
二、原告要求解除租赁合同的诉求能否支持的问题。
一、原、被告之间是委托出租合同还是租赁合同关系。两被告购买东台市伟嘉置业有限公司店面房，又根据双方约定，将店面房返租给原告，原告再将租赁房屋对外出租，双方之间是两个不同的租赁合同关系。委托出租合同是一种委托关系，两被告将房屋出租给原告，再由原告对外出租，实际是一种转租行为，租金由原告受取，因此，原、被告之间是租赁关系而不是委托关系。
二、原告要求解除租赁合同的诉求能否支持的问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除必须符合协商（约定）解除的条件和法律规定的情形。合同法第九十三条规定了合同当事人协商解除合同的条件，即双方既可以通过协议解除合同，也可以事先约定解除合同，在条件成就时，享有解除合同的解除权人方可行使解除权。就本案而言，原告以无法预见致使不能实现合同目的通知两被告解除合同，而通知又未能送达两被告，因此，并不符合协商解除合同的条件。《合同法》第九十四条规定了法定解除合同应当符合的几种情形。本案中，原告提出解除合同，既未提供已履行催告义务的证据，也未提供因原告违约行为致使双方合同目的不能实现的证据，又未提供原告明确表示或以其行为表明不履行主要债务的证据，且两被告明确要求继续履行合同，故原告要求解除合同同样不符合法定解除的情形。综上，原告签订合同时就应当考虑到市场风险对合同履行可能造成的影响，而在履行合同过程中，在市场行情发生变化造成亏损时要求解除合同，将风险转嫁给两被告，该请求没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：驳回原告东台伟嘉国际五金装饰城有限公司要求与被告周玉兰、周元铎解除租赁合同的诉讼请求。案件受理费80元，由原告东台伟嘉国际五金装饰城有限公司负担。
上诉人伟嘉装饰城不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、上诉人伟嘉装饰城是接受开发商东台市伟嘉置业有限公司的委托，对案涉装饰城整体进行管理，并出于统一经营管理的需要，和伟嘉装饰城所有业主都签订了《东台市伟嘉国际五金装饰城管理合同》，该合同性质上是管理合同。双方当事人在《东台市伟嘉国际五金装饰城管理合同》中关于案涉房屋租赁的约定，系被上诉人将案涉房屋委托上诉人对外租赁，并非是上诉人租赁案涉房屋，双方之间也不存在租赁关系的事实。一审法院认定双方系租赁合同关系没有事实依据。因双方就案涉房屋系委托租赁关系，因市场行情变化，无法达到被上诉人的预期收益，上诉人不能按约完成委托事项，在履行相应告知、送达程序后，依法可以解除委托合同。一审法院驳回上诉人的诉讼请求明显错误，严重损害了上诉人的合法权益，也显失公平。
二、被上诉人是购买东台市伟嘉置业有限公司开发的案涉房屋，上诉人与东台市伟嘉置业有限公司是两个独立的法人单位，一审法院将两者混为一谈完全错误。另上诉人于2015年9月23日向一审法院递送上诉状，但一审法院未能及时将卷宗移送二审法院，且于2016年1月16日才向上诉人送达补正裁定书，系程序违法。恳请二审法院撤销原审判决，依法改判驳回支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人周玉兰、周元铎答辩称，1、上诉人伟嘉装饰城与东台伟嘉置业有限公司本为一家公司，是一个单位一套人马两块牌子，不存在混为一谈的事实。在买房时根本不知道伟嘉国际装饰城还分两个单位，与我签订合同也是同一人订立，我接到上诉状时才明白分两个公司，一审法院也是最近才知道上诉人分两个公司，有裁定书为据。我所购买的房子到现在还未交付给我。2、根据我购买房屋时东台伟嘉置业有限公司的广告宣传，案涉房屋应由返租10年，我也出具了承诺书，上诉人伟嘉装饰城应履行约定的义务，当时每年3万元的租金标准是根据购房总价款的8%确定的，当时案涉房屋房价是4200元每平方米，而同样的房屋房价是3000元每平方米，每年3万元房租由上诉人所定，现在亏损将风险转让给我，毫无道理。3、由于上诉人伟嘉装饰城严重违约，拖欠我4年租金12万元未给付，并恶意诉讼。上诉人的上诉事实和理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审另查明，东台伟嘉置业有限公司在销售伟嘉装饰城房屋时，在东台日报中刊登过购买伟嘉装饰城门面房，返租10年，年回报率为8%的广告。案涉两被上诉人在2008年6月24日与东台伟嘉置业有限公司签订案涉房屋买卖合同时，向东台伟嘉置业有限公司作出承诺书，其所购买的案涉房屋免费给东台伟嘉置业有限公司使用39个月。伟嘉装饰城在向两被上诉人邮寄的解除合同通知中，也表示两被上诉人是向伟嘉装饰城购买的案涉房屋。二审再查明，一审法院于2015年10月15日作出了（2015）东民初字第284-1号民事裁定书，对本案一审判决书第2、3页中东台伟嘉置业有限公司表述为伟嘉装饰城的笔误进行补正，并向双方进行了送达。本院二审查明的其他事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于上诉人伟嘉装饰城与被上诉人因案涉房屋所形成的法律关系性质如何认定的问题。开发商东台市伟嘉置业有限公司在出售伟嘉装饰城门面房屋时，在东台日报中刊登广告，其内容明确购买伟嘉装饰城门面房，返租10年，年回报率为8%。被上诉人周玉兰、周元铎依据该广告宣传内容与东台市伟嘉置业有限公司签订了案涉房屋买卖合同，双方根据广告宣传的内容予以履行，被上诉人周玉兰、周元铎享受房价20%的优惠，同日向东台市伟嘉置业有限公司出具承诺书并和上诉人伟嘉装饰城签订了《东台市伟嘉国际五金装饰城管理合同》，案涉房屋由东台市伟嘉置业有限公司免费使用39个月。后双方均一直按承诺书履行至39个月期满，上诉人伟嘉装饰城也按约给付了2011年11月到2012年11月期间的租金30000元。在上诉人伟嘉装饰城与被上诉人周玉兰、周元铎签订的《东台市伟嘉国际五金装饰城管理合同》备注中明确“从2011年11月1号起继续委托出租七年，每年租金叁万元整（￥30000。00）”。因上诉人伟嘉装饰城系接受东台市伟嘉置业有限公司的委托对案涉装饰城进行管理，虽然上诉人伟嘉装饰城与东台市伟嘉置业有限公司在法律上是两个法人单位。但根据上述事实，可认定上诉人伟嘉装饰城是认可并实际履行东台市伟嘉置业有限公司与被上诉人周玉兰、周元铎关于案涉房屋返租10年的约定，虽然在双方当事人签订的合同中有“委托出租”的字样，但并不能影响双方已实际形成的返租关系，在约定的返租期内，由上诉人伟嘉装饰城将案涉房屋对外出租。故一审法院认定上诉人伟嘉装饰城与被上诉人周玉兰、周元铎之间是租赁关系而不是委托关系并无不当。
二、关于上诉人伟嘉装饰城要求解除案涉租赁合同的诉求能否支持的问题。双方当事人已实际形成的租赁合同关系合法有效，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人伟嘉装饰城以租赁市场行情发生重大变化，导致其亏损严重无法履行租赁合同为由，主张解除合同。因双方合同中并未约定合同解除的条件，上诉人伟嘉装饰城解除合同的通知又未能有效送达被上诉人，上诉人伟嘉装饰城解除合同并不符合协商解除合同的条件。被上诉人明确表示不同意解除租赁合同，要求继续履行合同，上诉人伟嘉装饰城也未能提供证据证明其解除合同符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故上诉人伟嘉装饰城要求解除合同不符合法定解除的情形。上诉人伟嘉装饰城要求解除租赁合同的请求不应得到支持。另一审法院对判决书中发现的笔误作出裁定并予以送达，程序符合法律规定，上诉人认为一审法院裁定书送达时间迟延程序违法的依据不足。综上，上诉人伟嘉装饰城的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人东台伟嘉国际五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理
审判员 谢 超 亮
代理
审判员 秦 广 林
二〇一六年五月十四日
书 记 员 刘阳晋泓