山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1105号原告李华，男，汉族，住大同市矿区。委托代理人阎庆东，山西民仁律师事务所律师。被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。被告李华，女，汉族，住大同市城区。委托代理人杜云飞，山西五峰律师事务所律师。原告李华诉大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、李华所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李华及其委托代理人阎庆东、被告委托代理人杜云飞到庭参加诉讼。被告中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告李华诉称，2013年2月17日原告认购被告中大公司位于大同市城区府南街7号“华田苑府城二期”X号楼X单元X号房屋一套，面积为125.42平米，单价4066.45元/平米，房屋总价为510014元。2014年7月9日，原告与被告中大公司签订了《商品房买卖合同》，约定买受人所购房屋为大同市城区府南街7号“华田苑府城二期”X号楼X单元X号房屋一套，面积为125.42平米，单价4066.45元/平米，房屋总价为510014元。原告于2014年7月14日，与建设银行大同分行办理了个人住房商业用房借款合同，借款30万元。2014年6月30日，向中大公司缴纳首付房款210014元，并由中大公司出具收据一份。2014年9月原告收到入住通知单，并缴纳取暖费，物业费，装修服务费等费用后入住。原告在2015年年初发现该房屋在自己不知情的情况下，于2014年7月已在房管部门被他人网签登记，网签人为被告李华。原告认为该房屋是在被网签前所认购，拥有对该房屋的所有权。被告中大公司明知该房屋已经认购出售却又网签给被告李华，二被告的行为严重侵害了原告的财产所有权。现原告诉至法院要求确认原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；位于大同市城区府南街7号“华田苑府城二期”X号楼X单元X号房屋所有权为原告所有；被告中大公司协助原告办理产权登记，撤销被告李华的网签登记；诉讼费由被告承担。针对自己的主张，原告提供以下证据：房屋认购协议书及商品房买卖合同，证明原告认购被告中大公司所有的府南街7号“华田苑府城二期”X号楼X单元X号房屋。收据五份及支付凭证一张，证明2014年6月30日原告向中大公司缴纳房款及相关费用。贷款凭证、个人住房借款合同，证明原告贷款买房，剩余欠款已经交付被告中大公司。变更协议两份，证明原告将X号楼X单元X房屋变更为X号楼X单元X房屋。被告中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，原告李华系真正的购房业主，我公司与原告没有任何借贷关系。这套房子也同另外的债权人做了网签。而作为网签被告李华，则是我公司为了解决资金周转问题而借款人民币800万元时，债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了22个人的名单，要求办理30套房屋的网签手续。在我公司与包括原告在内债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。当时我公司之所以答应债权人顶账或网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证，债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。当然这不能作为我公司推脱责任的借口。综上，我公司愿意尽最大的努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。被告中大公司未提供证据。
被告李华辩称，应驳回原告的第一项诉求；原告诉求撤销网签登记是行政诉讼的受理范围；被告与原告无任何合同关系，被告属有独立请求权的第三人，不是共同被告；原告购房协议有伪造的嫌疑，不具有法律效果。被告签订购房合同并办理了网签登记，被告的合同真实有效，该房屋应归被告所有。针对其主张，被告李华提供以下证据：1、商品房买卖合同一份、房款收据一份，证明被告李华与被告中大公司2014年7月16日签订房屋买卖合同，缴纳全部房款并于当日经房产部门预告登记。2、2013年部分购房认购协议书，证明原告的协议系伪造。3、商品房价格登记备案及商品房明码标价手册，证明2014年4月3日之前本案诉争房屋是未出售状态，原告与开发商恶意串通。
经审理查明，原告李华与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号461（该合同注明落款时间为2013年2月17日）。约定原告自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋（建筑面积125.42㎡，单价4066.45元）一套，总价510014元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。2014年7月9日，原告与被告中大公司签订商品房买卖合同，约定购买被告中大公司所有的府南街7号“华田苑府城二期”X号楼X单元X号房屋（建筑面积125.42㎡，单价4066.45元）一套。2014年7月14日，原告与建设银行大同分行办理了个人住房借款合同，借款30万元。被告中大公司给原告出具了210014元的房款收据（收据日期为2014年10月17日）。原告交纳装修服务费1003元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2258元（上述收据日期为2014年9月27日）。
被告李华与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告李华向被告中大公司购买华田苑府城2号楼3单元1401号房，建筑面积125.42㎡，单价4000元，买受人一次性付款501680元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告李华出具了一份共计501680元的收据。上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、工商银行汇款凭证、中国银行汇款凭证予以证实，本院予以确认。关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》是否有效的问题。
被告李华对原告所提供证据均不认可，认为被告李华与被告中大公司签订的购房合同真实有效，诉争房屋应归被告李华所有。本案中，被告虽对原告提供的认购协议书及买卖合同的真实性有异议，但并未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司是否应向原告履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。
被告李华对原告买卖合同的真实性有异议，认为原告与被告中大公司是借贷关系，但未提供证据证实。因原告的认购协议书及买卖合同合法有效，诉争房屋已交付原告，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告履行合同义务。
本院认为，原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》为有效合同。贷款合同主文虽载明购买房屋为华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，但原告提供两个变更协议及认购协议、商品房买卖合同，均可以证实被告中大公司将X号楼X单元X号房屋交付了原告。故可确认原告与被告中大公司签订的《认购协议书》购买的是华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
被告李华就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告李华可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告李华与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效；
二、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告李华所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告李华办理上述房屋的产权登记手续；
四、驳回原告李华的其余诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。（此页无正文）
审 判 长 周 新
人民陪审员 赵志军
人民陪审员 白秀琴
二〇一六年五月十二日
书 记 员 尚 皓 来自