惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初85号
原告：钟宁，男，汉族，1973年4月10日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区，
原告：刘燕清，女，汉族，1984年6月7日出生，户籍住址：江西省瑞金市，两原告
委托代理人：曾一鸣，广东金智律师事务所律师。
被告：惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头石化大道中438号。
法定代表人：苏波。
委托代理人：叶远华，系该公司职员。
原告钟宁、刘燕清诉被告惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司（下称新华联嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月19日受理后，组成由
审判员周勇担任
审判长，
审判员李海仁、
代理
审判员钟丹燕参加的合议庭，适用普通程序，于2016年4月19日公开开庭进行了审理,原告钟宁、刘燕清的委托代理人曾一鸣、被告的委托代理人叶远华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告系夫妻关系，被告是大亚湾经济技术开发区“新华联广场”项目的开发商，2015年9月5日，两原告前往被告处看楼，经被告售楼员推销游说，原、被告签订《楼宇认购书》。双方约定原告认购被告开发的该楼盘8栋2单元401房，付款方式为银行按揭付款，认购定金为人民币30000元，原告应于2015年10月30日前前往被告处办理正式签约及付款手续。认购书签订后，原告于当天向被告交付了30000元认购定金。两原告为外地户口，原告钟宁在深圳工作及生活，原告刘燕清在深圳生活且未参加工作，两原告在付款及签约时已向被告出示了身份证，两原告的身份信息及联系地址已记载于《楼字认购书》，被告在售楼时知晓原告在深圳工作生活无惠州地区社保及纳税的情况。
原告在交付了认购金给被告后，按《楼宇认购书》约定的时间于2015年10月22日专程前往被告处与被告就商品房买卖合同条款内容等购房签约事宜进行协商，被告以商品房买卖合同为格式条款为由拒绝与原告就合同条款进行任何磋商，并要求原告必须先付清全部首付款后才能与原告进行签约，原告不同意对方的无理要求。原告为外地户口且没有惠州纳税及社保缴交记录，依据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知>(国发(2010)10号），两原告属于限贷范围，被告作为专业房地产开发公司，在明知原告为限贷范围的情况下，仍与原告签订认购协议书，约定以银行按揭贷款方式出售房屋，双方签订的认购协议书实际无法履行或只能通过非法方式履行，认购协议书因无法履行，应当予以解除。被告违反先签约后付款的交易习惯，无理要求原告先付清全部首期款，且拒绝与原告就商品房买卖合同条款的内容进行任何协商，被告的行为完全剥夺和限制了原告作为民事主体应享有的权利，因双方在付款签约程序及合同条款内容上存在不同意见，无法达成一致，且原告属于限贷范围，依据《合同法》及最高人民法院审理商品房买卖合同的司法解释之规定，原告有权要求解除认购协议书，并要求被告退回已支付的30000元认购金。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年9月5日签订的《楼宇认购书》；2、被告立即退还原告购房认购定金人民币30000元；3、被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：原告身份证及被告营业执照、组织机构代码、认购书、收据、个人收入证明、动车票、协商录音文本及录音光盘等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：
一、原告与答辩人签订的《楼宇认购书》系双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，是合法、有效的，对双方均有法律约束力，双方均应按约定合同适当的履行自身义务。
二、原告未按照双方签订的《楼宇认购书》的约定，在2015年10月30日前与答辩人签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，答辩人有权没收原告交付的定金，原告无权要求答辩人返还已交付定金。
三、原告以合同条款内容无法达成一致和其属于限贷对象为由，拒绝签订商品房买卖合同，理由不成立。首先，双方在签订认购协议时，答辩人已将商品房买卖合同样本和资质公示在售楼处，原告在当时并未对商品房买卖合同的条款提出异议，应当视为双方对商品房买卖合同内容达成一致，现原告以合同条款内容无法达成一致为由拒不签署合同，已构成违约；其次，目前惠州市范围内根本没有原告所称的限贷政策，办理银行按揭并不需要提供社保或缴税证明，况且原告作为具有完全民事行为能力人，应当对自身是否符合购房条件尽审慎义务，如因此导致合同无法履行，应当承担违约责任。综上，答辩人认为原告系不愿意购买认购房屋而采取恶意磋商的方式拒绝签署商品房买卖合同，故此，原告的诉讼请求于法无据，恳请法院在查明案件事实的基础上予以驳回以维护答辩人合法权益。被告未向法庭提交证据。
经审理查明：2015年9月5日，原告钟宁、刘燕清与被告新华联嘉业公司签订了一份《楼宇认购书》（编号：1302064），主要约定：原告认购被告开发的位于惠州××区××大道中××广场××单元××房，该房建筑面积为111.33平方米，总价款为551650元；付款方式为银行按揭，原告须于签署本认购书或者之前支付定金30000元，2015年10月30日或之前付清第一期楼款171650元，余款按《广东省商品房买卖合同》规定办理银行按揭有关手续并及时供款；原告须于2015年10月30日前携本《楼宇认购书》及身份证或公司证明文件与应付之楼款到卖方指定场所即新华联广场销售中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件，如原告在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未按时缴付上述应付楼款，视为原告自动放弃其所认购该物业权利，被告有权没收原告认购定金，并有权将该物业另行出售，因转售获得之一切利益全部归卖方所有；认购书还就其他事项进行了约定。该认购书出售方由被告置业顾问王海艳签名并加盖公司公章，原告钟宁、刘燕清在认购方处签名。该认购书签订当天，原告即向被告支付了购房定金30000元，被告出具了一份编号为201509050002的收据确认收到该款项。2015年10月22日，原告到被告售楼处惠州大亚湾新华联营销中心协商签订合同事宜，要求就商品房买卖合同条款及补充协议与被告进行协商、修改，被告方置业顾问王海艳等以合同文本已在房管部门备案无法修改为由予以拒绝，双方最终无法达成一致意见。原告保留了上述通话录音，且通过录音文件能够辨出原、被告之间就签订正式的商品房买卖合同进行磋商的过程。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的楼宇认购书、新华联广场收据、动车票、录音文件等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的认购协议书性质属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款无法并无明确约定，需要在签订正式的商品房买卖合同时协商一致达成。根据双方签订的认购协议书，原告有交付定金30000元的义务，且原告应于2015年10月30日以前就签订正式的商品房买卖合同事宜与被告进行协商。
原告在交付购房定金之后，于2015年10月22日到被告处就签订买卖合同事宜与被告进行公平、诚信协商，最终双方基于自身利益考虑，对产权证办理时间、面积差异处理、先签约还是先付款等合同主要条款无法达成一致意见，导致无法签订商品房买卖合同。但双方均已履行了积极磋商的义务，对未能签订合同均无过错，属于不可归责于双方当事人的事由，该种情况下双方所签认购协议书应当解除，已付定金应当返还。因此，原告请求解除双方所签认购协议书、被告退还购房定金的诉讼请求，应予支持。
被告辩称，在双方签订认购书时已将商品房买卖合同样本和资质公示在售楼处，原告当时未提出异议视为对商品房买卖合同内容达成一致，但被告并未明确指引原告阅读该商品房买卖合同样本，原告也表示并不知晓该合同样本公示在何处，未曾阅读，因此，对被告的辩解本院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，
判决如下：解除原告钟宁、刘燕清与被告惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司于2015年9月5日签订的《楼宇认购书》（编号：1302064）；被告惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告钟宁、刘燕清已付定金30000元。案件受理费550元，由被告惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 周 勇
审 判 员 李海仁
代理
审判员 钟丹燕
二〇一六年五月十二日
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