河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0826民初267号原告刘成贺（×××），住丰宁满族自治县。委托代理人康玉国，河北凯宣律师事务所律师。被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司住所地：丰宁满族自治县。负责人李国忠（×××），住河北省高碑店市。委托代理人王小鹏（×××），住承德市双桥区。被告北京六建集团有限责任公司住所地：北京市海淀区。法定代表人潘朝辉（×××），住北京市海淀区。委托代理人马丽（×××），该公司员工。委托代理人付亮（×××），该公司员工。被告丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限责任公司住所地丰宁满族自治县。法定代表人曲孝文（×××），职务经理。委托代理人刘国刚（×××），住丰宁满族自治县。委托代理人王静利（×××），住丰宁满族自治县。
原告刘成贺诉被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司（以下简称隆基泰和丰宁分公司）、被告北京六建集团有限责任公司（以下简称北京六建公司）、被告丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限责任公司（以下简称丰宁兴城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月作出（2013）丰民初字第1433号民事判决，被告隆基泰和丰宁分公司不服，向承德市中级人民法院提出上诉。2015年10月20日，承德市中级人民法院作出（2015）承民终字第1885号民事裁定书裁定发回本院重审，本院接受案件后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭对本案及（2016）冀0826民初265、266、268号案件进行了合并审理，原告及委托代理人、被告隆基泰和丰宁分公司委托代理人、被告北京六建公司委托代理人、被告丰宁兴城公司委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已经审理终结。
原告诉称：2009年被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司在丰宁进行房地产开发，原告刘成贺购买了27号楼二单元102室。按照双方签订商品房买卖合同第十五条的约定，被告隆基泰和实业有限责任公司丰宁分公司必须保证基础设施，公共配套建筑的正常运行。可是自楼房交付使用后，发现自己楼前积水、积雪、地下室进水的现象。为此，原告一直找被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司解决，被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司一直认为此情形系北京六建集团有限责任公司降低了楼房标高造成的，一直没有解决。在2012年被告北京六建集团有限责任公司曾派代表与原告进行协商，但是也没有解决完毕。同时，原告认为被告丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限责任公司未尽到职责，为此，原告认为三被告对于其购买的楼房达不到约定的使用性能，具有责任，要求三被告连带赔偿违约金121926.34元（307429.00元×0.2‰×1983天）。原告刘成贺就自己的主张提供如下证据：1、商品房买卖合同1份（复印件）用于证实原告刘成贺与被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司存在商品房买卖合同关系，并证实合同约定楼房的上、下水必须达到使用条件，如果达不到使用条件，按合同第九条约定每迟延一天，支付已经缴纳总价款万分之二的违约金。2、原告购楼的收款收据1组，用于证实原告向被告主张给付违约金的计算依据。3、住宅质量保证书一份，用于证实楼房的开发单位、施工单位、监理单位、同时证明开工、竣工、验收的时间。4、照片一组，用于证实自2011年6月开始楼前积水无法排出，积水倒灌到地下室。5、丰宁满族自治县人民法院（2011）丰民初字第672号民事判决书一份及该卷宗中被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司提交的答辩状、代理词、标高实测数据表1份，标高情况说明一份，用于证明被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司认可楼前积水无法排出系楼房标高错误导致的。6、积水解决方案协议一份，用于证实2011年6月北京六建集团有限公司派人与原告等人协商解释楼房前积水问题。
被告隆基泰和辩称：1、本案所涉楼栋已通过规划验收，并于2011年2月18日取得竣工验收备案表，质量符合国家标准。规划核验申报表中明确记载丰宁县住房和城乡规划建设局的验收结论，“答辩人提供的施工图纸与审批档案核对，27号楼高度与审批基本一致”，也就是说答辩人是按照审批施工的。既然答辩人是按照审批施工的，那么答辩人工程即使存在变更，也已经通过了审批，不存在擅自变更的情形。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》仅约定了结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化需要通知原告，并未约定其他变更情形需要通知原告，故答辩人既未违反法定义务，也未违反合同义务，并未违约。即使真的存在标高错误，也是施工单位北京六建单方施工问题导致，答辩人并未指示施工单位进行变更，不存在答辩人擅自变更问题，责任应由北京六建公司承担。综上，答辩人不存在违约情形，且答辩人已对楼前积水问题进行了处理，现已不存在积水情形，并未影响房屋正常使用。
二、即使需要承担违约责任，相关法律法规及合同都仅规定或约定开发企业存在通知义务未履行的情形时，买受人有权退房及要求开发企业承担违约责任，并未对买受人不退房的情形进行约定。现答辩人不存在通知义务，无需承担违约责任。且即使存在通知义务，现买受人亦未要求退房，即买受人认可房屋现状，现状并未影响房屋使用功能。如需承担违约责任，因法律法规及合同均未作规定，理应按照实际损失数额确定违约金。原告的损失也就是因地下室进水所造成的财产损失，现原告未提出证据证明其损失数额，主张损失无法律依据，也无合同约定，答辩人无需承担赔偿责任。3、原告认为楼前积水、积雪、地下室进水现象适用于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，“我公司必须保证基础实施，公共配套建筑必须正常运行”的约定是对该条的错误理解，该条实际上采用水、电、暖三项明示列举的方式进行约定，原告所述现象不属于该条约定范围，不适用该条违约责任约定。
原告诉称楼前积水、积雪、地下室进水系共同被告北京六建将楼房标高弄错导致，并非上下水问题导致，属于施工方责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告就自己的主张提供竣工验收备案表，用于证实原告购买的楼房已经验收合格。
被告北京六建公司辩称：1、我公司不是《商品房买卖合同》的主体，据此原告诉我公司系主体不适格，应予驳回。2、即使原告的诉讼成立，其诉讼中所述标高问题是导致地下室积水的直接原因亦并不成立，故应驳回原告诉请。被告北京六建公司就自己的主张提交地基验槽记录，竣工验收记录，工程定位测量及复测记录，用于证实该工程系验收合格工程。
被告监理公司书面辩称：1、本案为合同纠纷，我公司与原告没有任何合同关系，我公司不应成为本案被告。2、我公司受隆基泰和公司委托进行工程监理，仅对工程本身质量进度进行控制监理，对室外工程没有监理责任，室外积水积雪与本公司监理工作无关，原告从来没有找过我公司。3、原告称作为监理单位，在北京六建集团公司施工时没有发现标高错误与事实不符。因此，应驳回原告对我公司的起诉。
经审理查明：2009年，原告刘成贺购买被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司开发的、被告北京六建集团有限公司承建的、由丰宁满族自治县兴城建筑工程监理有限公司负责监理的阳光水岸第27号楼二单元102室，同年9月22日，原告刘成贺与被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司签订商品房买卖合同（预售商品房）范本。合同对所购商品房的基本情况：计价方式与价款，面积确认及面积差异处理，付款方式及期限，交付期限，规划、设计变更，共有建筑分摊部分变更、交接，关于装饰、设备标准承诺，基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，产权登记，保修责任，违约责任进行了约定，其中第十条：规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形成、户型、空间尺寸，朝向，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十五条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、上水下水2010年10月31日达到使用条件。2、电2010年10月31日达到使用条件。3、供暖2010年10月31日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，按照本合同第九条执行。合同签订后，原告刘成贺按合同约定价格、期限交付楼价款292429.00元，2010年10月28日，隆基泰和实业有限公司丰宁分公司组织设计、施工，工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2011年2月18日备案。楼房交付使用过程中，出现楼前一楼后积水、积雪、地下室进水现象，原告找被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司给予解决，双方对楼房标高进行了实地测量，并于2012年6月13日就门前门后积水问题达成协议，被告隆基泰和丰宁分公司也进行了相应的整改，但没能最终解决存在的问题。2016年9月17日，原告诉至丰宁满族自治县人民法院，请求法院判令被告赔偿原告的经济损失。
本院认为：原告刘成贺与被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司签订的商品房买卖合同是原被告真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，是合法，有效的。合同一经成立，合同当事人就应该按照合同的约定全面、正确、适当的履行合同，本案原告刘成贺按照合同约定履行了给付价款的义务，被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司亦向原告刘成贺交付楼房，但交付的楼房主体存在一定的质量瑕疵，造成楼房前后积雪积水，出行不便，给原告造成了一定的财产损失，已构成违约。原告刘成贺要求被告隆基泰和丰宁分公司赔偿合理违约金的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案原告按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及第九条主张违约金明显过高，被告当庭请求法院予以调整，故本院结合合同的履行情况及原告的实际损失情况，酌情确定由隆基泰和丰宁分公司赔偿原告财产损失25000.00元。原告刘成贺要求被告北京六建公司、被告丰宁兴城公司连带赔偿违约金的请求，因北京六建公司、丰宁兴城公司并不是商品房买卖合同一方当事人，依合同相对性原则，合同内容对其不具有约束力，因此，原告要其承担连带给付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、限被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司在本判决生效后十日内赔偿原告刘成贺财产损失25000.00元。
二、驳回原告刘成贺其它诉讼请求。案件受理费1050.00元，由被告隆基泰和实业有限公司丰宁分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 高秀丽
审 判 员 李伟娜
人民陪审员 宗天瑞
二〇一六年五月十二日
书 记 员 宋小磊 来源：