河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第462号上诉人（原审原告）卫辉市庞寨乡人民政府。法定代表人祁文喜，乡长。委托代理人冯东方，河南恒辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）卢甲富。被上诉人（原审被告）王忠铭。委托代理人刘万水，河南师大方正律师事务所律师。上诉人卫辉市庞寨乡人民政府（以下简称庞寨乡政府）与被上诉人卢甲富、王忠铭确认合同效力纠纷一案，庞寨乡政府于2013年12月24日向河南省卫辉市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求：1、确认卢甲富与王忠铭于2007年3月26日签订的买卖协议无效；2、卢甲富、王忠铭返还归庞寨乡政府所有的位于庞寨乡政府对面的楼房的房屋（三层三间）。原审法院于2014年6月4日作出（2014）卫民初字第18号民事判决，已经发生法律效力。新乡市人民检察院于2015年1月12日作出新市检民（行）监（2014）41070000112号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年1月29日作出（2015）新中民抗字第1号民事裁定书，指令原审法院对本案进行再审。原审法院经再审于2015年8月6日作出（2015）卫民再字第3号民事判决。宣判后，庞寨乡政府不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理，因庞寨乡政府就案涉房屋所有权确认提起诉讼，本院于2015年10月2日中止本案审理。上述案件于2016年3月19日审理终结后，本院于2016年3月29日对本案恢复诉讼，现已审理终结。原审法院查明：卢甲富给庞寨乡政府建房。2002年8月25日庞寨乡政府以乡计生办的名义与卢甲富签订建房协议，约定：（该）房屋建成后，到2004年12月1日止，庞寨乡政府下属计划生育办公室将卢甲富建房余下资金一次性付清后，房屋产权归庞寨乡政府下属计划生育办公室所有；否则庞寨乡政府下属计划生育办公室应承担违约责任：该房屋产权转归卢甲富所有。2007年3月26日，卢甲富与王忠铭签订协议，河南省新乡市中级人民法院（2011）新中民五终字第227号民事判决书认定该协议名为租赁实为买卖，双方之间形成房屋买卖法律关系。原审法院原审认为：庞寨乡政府是否依据建房协议于2004年12月1日前将工程款支付给卢甲富，庞寨乡政府未提供证据证明，其主张案涉房屋所有权并要求确认卢甲富、王忠铭的买卖行为无效，证据不足，对其请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：驳回庞寨乡政府的诉讼请求。案件受理费300元，由庞寨乡政府承担。新乡市人民检察院抗诉认为：庞寨乡政府以乡计生办名义与卢甲富签订建房协议，房屋建成后，庞寨乡政府基于原始取得对案涉房屋享有所有权。因庞寨乡政府无法按期支付卢甲富工程款，将其对面的三间三层楼房给卢甲富长期使用，卢甲富对庞寨乡政府享有的是债权。庞寨乡政府未明确表示上述房屋所有权属于卢甲富，卢甲富将房屋租赁（实为买卖）归王忠铭时，指出自己没有房屋和土地的使用证明书，只有庞寨乡政府才能出具房屋和土地使用证明书，说明卢甲富不是房屋所有权人。综上，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，特提出抗诉。原审法院再审查明的事实与原审查明的事实相同。原审法院再审认为：卢甲富于2002年8月25日与乡计生办签订建房协议，该协议约定房屋建成后，到2004年12月1日止，计生办将卢甲富建房余下资金一次性付清后，房屋产权归计生办所有；否则计生办应承担违约责任：该房屋产权转归卢甲富所有。按协议内容乡计生办无证据证明按期给付卢甲富工程款。但2007年11月6日庞寨乡政府出具证明“庞寨乡人民政府将乡计生办东侧东西宽10.2米、南北长15米，三间三层楼房及楼房所占土地归卢甲富长期使用（乡计生办搬迁之后生效）”。从以上证据看，该房屋的归属相互矛盾。因此，庞寨乡政府要求确认卢甲富、王忠铭签定的协议书无效及要求返还涉案房屋缺乏相应的事实及证据。至于计生办与卢甲富所签建房协议的效力，庞寨乡政府的诉讼请求中无要求确认协议效力的请求，原审对此不予审理并无不当。因此，抗诉机关提出的抗诉理由无相关证据印证。（2014）卫民初字第18号民事判决事实清楚，驳回庞寨乡政府的诉讼请求，应予维持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第一款之规定，
判决如下：维持原审法院（2014）卫民初字第18号民事判决。庞寨乡政府上诉称，上诉人与卢甲富系建筑承包合同关系，建成的房屋所有权属上诉人所有，上诉人因拖欠工程款将案涉房屋租赁给卢甲富，因此，卢甲富作为房屋租赁人无权处置该房产，卢甲富与王忠铭签订的协议无效。请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。卢甲富辩称，其与乡计生办签订建房协议，涉案房屋建好后，在2007年与乡政府协商涉案房屋由卢甲富使用，因为乡政府没有钱支付工程款，以房租顶工程款。卢甲富与王忠铭签订的是租赁协议，如果乡政府将涉案房屋给卢甲富，卢甲富就把该房屋出卖给王忠铭，对原审判决不发表意见。王忠铭辩称，案涉房屋在2007年3月26日已经归王忠铭所有，并已经实际居住9年；2、庞寨乡政府法人代表祁文喜利用工作之便与卢甲富恶意串通，企图通过诉讼方式侵害答辩人的合法权益，希望驳回庞寨乡政府的上诉；3、不动产只有依法登记后才会产生物权的法律效力，涉案房屋并未登记在庞寨乡政府名下，庞寨乡政府对涉案房屋不享有所有权；4、王忠铭与卢甲富系房屋买卖合同关系，涉案房屋已经归王忠铭所有，本院（2011）新中民五终字227号判决已经确认上述事实；5、庞寨乡政府起诉要求确认涉案房屋所有权纠纷一案，已经经卫辉市人民法院和本院两级法院审理，驳回了庞寨乡政府的起诉。综上，请求驳回庞寨乡政府的上诉，维持原判。二审诉讼中双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明：庞寨乡政府以卢甲富为被告、王忠铭为第三人提起诉讼，要求确认案涉房屋所有权归其所有。本院（2016）豫07民终959号民事裁定认为，案涉房产所占用的土地未办理土地使用证，也未办理建设用地规划许可证，房屋产权的原始取得，应以具备相应的行政审批为前提，本纠纷不属于民事诉讼的受理范围，裁定驳回庞寨乡政府的起诉。其他事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉房屋的建造未经相关行政部门审批，建造房屋的事实行为虽已成就，但依据上述法律规定，该建造行为不产生设立物权的效力。但也不能否认，未经审批的建筑物在政府相关部门作出违章建筑认定并责令拆除前，房屋建造者对该建筑物具有事实上的管领与控制，对该建筑物可实际占有、使用和收益。本案中，庞寨乡政府依据房屋建造行为可以实际占有、使用案涉房屋。根据其诉讼中的陈述，其因拖欠工程款而将案涉房屋租赁给卢甲富，以租赁费抵偿工程款，卢甲富对庞寨乡政府的上述主张也予以认可，庞寨乡政府出租案涉房屋给卢甲富并以租金抵偿其所欠卢甲富工程款的行为本身即是对案涉房屋的使用和收益，在庞寨乡政府未清偿卢甲富工程款之前，不能要求卢甲富返还案涉房屋。在本案诉讼中，庞寨乡政府未提供证据证明其已清偿所欠卢甲富工程款，原审法院判决驳回其要求返还案涉房屋的诉讼请求并无不当。关于卢甲富与王忠铭所签协议的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”庞寨乡政府以卢甲富对案涉房屋不享有所有权为由请求确认卢甲富与王忠铭签订的买卖协议无效，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。但庞寨乡政府不是该协议的当事人，当然也不受该协议的拘束。同时，王忠铭抗辩主张其与卢甲富系买卖合同关系，已实际居住在该房屋内，在2007年3月26日房屋已归其所有，因房屋出卖人卢甲富对案涉房屋不享有所有权，王忠铭对卢甲富享有的只是债权，本院对其抗辩意见不予采纳。如果王忠铭与卢甲富因履行案涉房屋买卖协议发生纠纷，可依法另行解决。综上，原审判决认定基本事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由卫辉市庞寨乡人民政府负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郭中伟
审 判 员 路长平
代理
审判员 赵 斌
二〇一六年五月十二日
书 记 员 张杞元