广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终458号上诉人（原审原告)：谭润匀，住广西壮族自治区南宁市江南区。上诉人（原审原告)：张礼敬，住广州市越秀区。上诉人（原审原告)：覃南影，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告)：陈子强，住广州市海珠区。
委托代理人：欧壮发，广东君自律师事务所律师。
原审
第三人：李志强，住广州市海珠区。
上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区江南西路青凤大街5号203房的建筑面积为41.9615平方米，产权人为陈子强，登记时间是2012年8月9日。1990年8月8日，陈子强（立契人）与覃桂园（受契人）签订了一份《立契书》，载明：“本人陈子强因做生意，在一九八九年八月八日借下覃桂园人民币陆万元正，现已无能力偿还，本人陈子强郑重声明，现决定将本人名下的财产广州市江南西路青凤大街5号203房的房屋所有权做抵偿给覃桂园，以结清此债。今后该房屋的所有一切税收及其它费用均由覃桂园负责，双方同意遵守上述协议，并表示永不反悔，为了避免以后对上述房屋产权的纠纷，空口无凭，持立此契约。”。该立契书上除了陈子强及覃桂园以外，还有雷某（立契人妻）、李某（公证人）的签名及指模。同日，陈子强与覃桂园还签订了两份《协议书》，其中一份载明“由公元一九九零年八月八日开始，陈子强将广州市江南西路青凤大街5号203房抵偿给覃桂园后，今后此房屋因办理地契、公证费及地契转名手续费及其该房屋的所有一切税收均由覃桂园负责，与陈子强无关。但陈子强需要协助覃桂园把上述的房屋的屋契及其一切手续办妥，同时在一九九零年八月八日以前此房屋的一切债务均由陈子强负责。双方同意达成以上协议，共同遵守。为了避免以后对此房屋债权有纠纷，空口无凭，特立下此协议书，共同遵守，永不反悔。”；另一份《协议书》记载：“本人陈子强已收下覃桂园交来人民币陆万元正，作为租赁陈子强名下广州市江南西路青凤大街5号203房屋为条件，租赁期限为贰佰年，时间从公元一九九零年八月八日起至二一九零年八年八日止，在租赁期内有关该房屋的所有一切税收及其它费用全部由覃桂园负责，双方同意达成以上协议，共同遵守并表示永不反悔，为了避免对上述房屋租赁有纠纷，空口无凭，特立此协议，作为证据。”。上述两份协议书均有陈子强、雷某、覃桂园、李某四人签名并按指模确认。根据公安部门的人口资料反映，覃桂园于2000年6月12日死亡。原审另查，陈子强曾于2013年向原审法院起诉谭润匀，要求谭润匀归还非法侵占的涉案房屋等。原审法院于2013年11月21日作出（2013）穗海法民三初字第1161号民事判决书，判决：谭润匀在该判决生效之日起15日内搬出海珠区江南西路青凤大街5号203房，将房屋交还给陈子强；搬迁时，谭润匀负责清理房屋内其存放的所有物品。至该案审理终结，谭润匀一直没有到庭应诉，原审法院依法公告送达了案件的起诉材料及判决书。2014年9月18日，谭润匀、张礼敬、覃南影向原审法院提起本案诉讼称：现陈子强对其当年亲笔书写的上述文书拒不认账，颠倒黑白，想利用法律的空子侵吞别人的财产，故起诉要求确认覃桂园与陈子强之间就广州市海珠区江南西路青凤大街5号203房的买卖合同合法有效。原审法院于2015年3月16日向覃桂园的所有继承人依法发出公告，公告期限届满，没有人向原审法院申报权利。原审诉讼中，谭润匀、张礼敬、覃南影表示谭润匀是覃桂园的儿子，张礼敬是覃桂园的配偶，覃南影是覃桂园的女儿。陈子强对谭润匀、张礼敬、覃南影的陈述不予确认。谭润匀、张礼敬、覃南影为证明其主张，原审中还提交了以下证据：1、覃桂园常住人口登记情况；2、越秀区人民街青兰居委会出具的覃桂园与谭某是祖孙关系的证明；3、谭某的户口簿；4、谭某的出生证；5、谭润匀的结婚证；6、东莞市公安局厚街分局出具的谭润匀与覃莉莉是父女关系的证明；7、南宁市公安局南环派出所出具的覃桂园原居住在南宁市的证明；8、谭润匀的广州市暂住证；9、张礼敬出具的证明说明；10、覃南影出具的证明说明；11、李志强出具的证明说明；12、交工验收证明书复印件；13、涉案房屋的平面图；14、分期付款购房收款收据；15、涉案房屋产权人为陈子强的房产证；16、户籍档案查询摘抄记录；17、关于谭润匀与覃南影的同胞鉴定意见书；18、谭润匀签名的《广州市房地产买卖合同》；19、谭润匀曾用名为谭润勿的户籍证明。陈子强质证表示对证据1、3、4、5、6、7、8的真实性无异议，但与本案无关；对证据2的真实性不清楚，由于陈子强问过居委会的工作人员，工作人员表示该证明是十多年前出具的，具体内容现在的工作人员不清楚，故对合法性、关联性均不予确认，而且居委会也没有证明亲属关系的权限，该证明不具备证明效力；证据9、10、11由于都是本案当事人的陈述，故对真实性均不予确认；谭润匀、张礼敬、覃南影没有提供证据12的原件，故对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据13的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据14的真实性没有异议，当时由于覃桂园要求要看，但看完后没有再还给陈子强；对证据15的真实性没有异议，但该房产证现在已作废，谭润匀、张礼敬、覃南影当时表示该房产证已丢失，故陈子强已向房管部门重新领了房产证；对证据16的真实性没有异议，但无法证明覃南影是覃桂园的女儿；对证据17的真实性没有异议，该鉴定书只能证明谭润匀与覃南影之间是同胞关系，由于谭润匀、张礼敬、覃南影也陈述覃桂园多次结婚，故不能以该报告书确定谭润匀与覃桂园的母子关系，谭润匀、张礼敬、覃南影应当提供切实证据证明亲属关系；对证据18的真实性、合法性、关联性不予确认，因为该买卖合同只有谭润匀的签名，陈子强没有签名，且落款时间在2004年，与陈子强和覃桂园发生事宜的时间1990年不同，与本案无关；对证据19的真实性没有异议，但与本案无关。陈子强为证明其主张在原审中也提交了以下证据：1、李某出具的证明，该证明经广东省广州市海珠区公证处出具了（2014）粤广海珠公证第22836、22835号公证书；2、雷某作的情况说明；3、谭润匀的陈述资料；4、遗失声明及新房产证；5、收费通知及涉案房屋居住情况。谭润匀、张礼敬对陈子强提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原审法院认为，覃桂园与陈子强在1990年8月8日分别签订了三份内容不同的《立契书》和《协议书》，当时签订协议在场的四方当事人分别是覃桂园、陈子强、雷某、李某。现覃桂园已经死亡，陈子强以及雷某、李某均表示签约当天覃桂园取消了《立契书》和房屋抵偿《协议书》之后，再和陈子强重新签订了租赁涉案房屋200年的《协议书》，《立契书》和房屋抵偿《协议书》已经双方当事人合意撤销。现谭润匀、张礼敬、覃南影主张《立契书》和房屋抵偿《协议书》才是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，但没有提供充分的证据材料予以证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故谭润匀、张礼敬、覃南影要求确认覃桂园与陈子强之间就广州市海珠区江南西路青凤大街5号203房的买卖合同合法有效的诉讼请求，缺乏依据，依法予以驳回。综上，原审法院遂依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:驳回原告谭润匀、张礼敬、覃南影的全部诉讼请求。本案受理费100元，由三原告共同负担。判决后，谭润匀、张礼敬、覃南影均不服，共同向本院提起上诉称：1990年8月8日，谭润匀与同母异父的弟弟李志强到被上诉人陈子强家里签订涉案房屋广州市海珠区江南西路青凤大街5号203房的买卖合同，陈子强并把购房发票收据、平面绘测图和施工验收证明书交给谭润匀，陈子强当时说租赁协议书不是真正的，是写给别人看的，怕将来政策有变。因谭润匀是外地人，陈子强就叫其母李某做公证人。1994年4月房产证发下来后，陈子强就交给谭润匀并说希望双方尽快办理过户手续，谭润匀当时生活拮据，就说凑足钱后一定尽快去办。但陈子强后来谎称遗失房产证，重新领取了新房产证。陈子强后来愿意出三十五万元向谭润匀买回涉案房屋，被谭润匀拒绝。原判认定双方合意撤销了立契书和房屋抵偿协议书后再重新签订了租赁协议书，纯属陈子强与雷某、李某一家人的一面之词。综上，请求确认覃桂园与陈子强之间就广州市海珠区江南西路青凤大街5号203房的买卖合同合法有效。
被上诉人陈子强答辩称：1、上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影及原审第三人李志强没有充分的证据证明其是覃桂园的合法继承人，故均不是本案适格的诉讼主体。2、本案案由是房屋买卖合同纠纷，三上诉人等人没有证据证明其或者覃桂园与陈子强之间存在着房屋买卖关系。3、充分的证据证明立契书和房屋抵偿协议书已由陈子强和覃桂园双方协商一致予以撤销，之后变更为房屋租赁协议书，三上诉人没有证据证明立契书和房屋抵偿协议书合法有效。若是房屋买卖关系，但覃桂园自1990年双方签订协议起至其2000年6月去世，均没有向陈子强提出要求办理房屋过户的事宜，也没有告知或者立遗嘱指定继承人办理房屋过户之事。由此可见，覃桂园的真实意思是将六万元借款冲抵租金，向陈子强长期租用涉案房屋，双方是房屋租赁关系。4、三上诉人等人的不诚实和虚假陈述已被原判查明，现又上诉继续编造虚假事实，应驳回其无理的上诉请求。5、本案是陈子强与覃桂园之间的房屋租赁合同关系，该纠纷已由原审法院作出已生效的（2013）穗海法民三初字第1161号民事判决书，根据一事不再理原则，应驳回三上诉人的起诉。6、三上诉人在事发二十多年后才向陈子强主张权利，其起诉已超过了法定最长的诉讼时效。7、当年签约时，三上诉人并不在现场，对覃桂园与陈子强的签约内容及经过并不清楚。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人李志强经本院公告传唤，无正当理由不到庭参加庭询，亦未答辩，视为其放弃相关的诉讼权利。上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影及被上诉人陈子强在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，覃桂园与被上诉人陈子强在1990年8月8日分别签订了三份内容不同的《立契书》和《协议书》，当时签订协议在场的四方当事人分别是覃桂园、雷某、李某及被上诉人陈子强，上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影上诉提出当时上诉人谭润匀与原审第三人李志强均在场，但未能举证证明之，本院不予采纳。现覃桂园已经死亡，被上诉人陈子强以及雷某、李某均表示签约当天覃桂园取消了《立契书》和房屋抵偿《协议书》之后，再和被上诉人陈子强重新签订了租赁涉案房屋200年的《协议书》。虽然雷某是被上诉人陈子强之妻、李某是被上诉人陈子强之母，但覃桂园与被上诉人陈子强签订上述协议的当时，是一致同意雷某与李某作为见证人在上述协议中签名、捺指模、公证的，雷某在本案中已作为证人出庭作证，李某的书面证明亦经公证机关公证，现上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影主张《立契书》和房屋抵偿《协议书》才是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，但未能提供充分的证据予以证明，亦无确实、充分的反证推翻雷某、李某在本案中的证言内容，故原判认定覃桂园与被上诉人陈子强签订的《立契书》和房屋抵偿《协议书》已经双方当事人合意撤销并无不当，原判根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，认定上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影要求确认覃桂园与被上诉人陈子强之间就广州市海珠区江南西路青凤大街5号203房的买卖合同合法有效的诉讼请求缺乏依据而依法予以驳回正确。现上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人谭润匀、张礼敬、覃南影共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理
审判员 刘 卉
二〇一六年五月十二日
书 记 员 郑高妍 更多数据：