安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖06民终110号
上诉人（原审被告）：任秀侠，女，1967年7月4日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：叶广明，���北市辰光法律服务所法律工作者。
委托代理人：孙冠，淮北市辰光法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审原告）：孟力，男，1977年10月19日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：陈永昌，安徽嘉闻律师事务所律师。
上诉人任秀侠因与被上诉人孟力房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院于2015年11月18日作出的（2015）相民一初字第01359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人任秀侠及其委托代理人叶广明、孙冠，被上诉人孟力及其委托代理人陈永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2013年，孟力与任秀侠签订房屋租赁合同，约定：孟力出租给任秀侠房屋位于淮北市相山区淮海中路81号世纪豪庭1#-102（部分）、401、501、601、701。房屋面积约3997平方米，租赁期12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日止，免租期从签订之日起至2013年12月31日。任秀侠租赁该房屋仅为宾馆经营使用，租金每平方每月约42.5元，年租金170万元，任秀侠须先支付后使用，每次支付孟力一年租金，承租房屋前，任秀侠需交纳押金20万元（可冲抵下次部分房租）。租金自签订合同之日起，二年内不涨，第三年开始，租金每二年递增7%，租赁期间，水、电、物业等税费均由任秀侠承担。在使用租赁房屋过程中，不得改变房屋结构，如需修缮、装潢，经同意后，由任秀侠投资，在租期结束时，应保持装饰完好，孟力不作任何经济补偿，可移动物品，由任秀侠自行处理。任秀侠拖欠房租累计3个月以上，孟力有权解除合同，收回房屋，并按照本合同年租金总额10%支付违约金等内容。合同签订后，孟力将上述房屋交由任秀侠使用，任秀侠装璜后开办经营相山国际酒店，并先后交纳了2014年1月1日起到2014年12月31日止的房屋租金170万元。2015年度，因该租赁房屋旁侧，有淮北凯玛置业有限公司建设永利广场工程项目施工，任秀侠认为影响其宾馆经营，未再交纳房屋租金。2015年5月22日，孟力派人至相山国际酒店催要房屋租金，双方发生争执并报警。后双方就该房屋租金等问题多次协商均未果。2015年5月27日，孟力起诉至一审法院，请求判令：解除涉案房屋租赁合同，任秀侠支付其拖欠的租金708333元及违约金等，并承担本案诉讼费用。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同是真实的意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应如约履行。孟力如约向任秀侠交付了房屋，履行了合同义务，任秀侠在给付一年租金后，未再支付2015年度房屋租金，且超过3个月，违反了双方约定，应承担相应违约责任。关于任秀侠提出永利广场建设对其经营影响问题。永利广场工程项目是孟力与任秀侠签订本案房屋租赁合同之前就已经在建，孟力未予隐瞒，任秀侠作为宾馆的经营者应有自己的商业预判。任秀侠辩称的永利广场工程存在违法建设，给其造成经营损失，系另一法律问题，任秀侠可以另行通过协商或诉讼等途径予以解决。本案中任秀侠未提交证据证明孟力对此有过错，故不能认定孟力在本案中存在过错。另外，双方虽曾口头协商房屋租金减免问题，但未形成一致意见，故在本案不能判决减免。在本案中，任秀侠单方违约，逾期交纳房屋租金超过3个月，孟力无责任，故孟力起诉要求解除双方房屋租赁合同、收回房屋、由任秀侠给付拖欠的租金和承担违约金的诉讼请求，有合同和法律依��，予以支持。在本案房屋租赁合同解除后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故在本案中，房屋租赁合同解除后，未形成附合的装饰装修物，由任秀侠拆除，已形成附合的装饰装修物的剩余租赁期间装饰装修残值，孟力可不予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条���《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，一审法院判决：
一、解除孟力与任秀侠于2013年3月3日签订的房屋租赁合同，任秀侠于判决生效后30日将租赁房屋返还孟力；
二、任秀侠于判决生效后给付孟力房屋租金1416660元（从2015年1月1日计算至2015年10月31日，此后按年租金170万元标准继续计算至返还房屋之日）；
三、任秀侠于判决生效后15日内给付孟力违约金17万元。案件受理费12583元，由任秀侠负担。宣判后，任秀侠上诉称：1、双方签订的房屋租赁合同期限为12年，其仅承租使用2年，租赁期限未满，孟力无权要求返还；2、孟力与永利广场的负责人合伙侵害任秀侠的经营权，孟力对此应承担全部责任；3、任秀侠对租赁的房屋投资装修支出达1200余万元，如解除合同，孟力应赔偿其经济损失；4、孟力答应减免其3个月的房租，应予遵守。一审判决显失公平，请求二审改判孟力承担违约责任，赔偿其装修费用等损失合计1800万元。孟力答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。在二审期间，任秀侠为支持其上诉主张，举证如下：1、照片4张，拟证明孟力派人使用钢筋焊接的方式封堵涉案房屋（酒店）的大门，致使其无法正常经营，造成了经济损失；2、涉案房屋（酒店）的投资装修及购物清单，拟证明任秀侠投资装修花费了1200万余元；3、经营帐目，拟证明因孟力的过错，导致其经营损失月达60万元。孟力质证如下：证据1不能证明孟力派人焊接钢筋，封堵宾馆大门时孟力并不在场；证据2与本案无关，其一方仅要求解除合同，此与装修款无关；3、证据3恰证明任秀侠恶意拖欠租金。本院认证意见为：证据1的内容与淮北市公安局相山分局花园派出所出具的《接处警情况登记表》相印证，能够证明双方因房租产生纠纷报警处理的事实，但不能据此认定孟力负有责任；证据2、3系任秀侠单方出具，无其他证据佐证，不予确认。二审查明的事实与一审一致。
本院认为：如前所述，任秀侠提出四项上诉理由，分析如下：对于第一项上诉理由，即涉案房屋的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同已明确约定，任秀侠拖欠房租累计3个月以上，孟力有权解除合同。由于自2015年起至今，任秀侠拖欠涉案房租已达一年之久，故孟力依约可以主张解除合同，进而要求返还房屋，任秀侠的第一项上诉理由不成立���对于第二项上诉理由，即孟力伙同他人侵害其经营权问题。经查，双方争议的永利广场工程项目在本房屋租赁合同签订之前即已施工，孟力对此未予隐瞒，任秀侠不能提供充分的证据证明孟力存在缔约过失，故此上诉理由亦不成立。关于第三项上诉理由，即任秀侠的房屋装修损失问题。根据最高人民法院相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。任秀侠在延付租金的情况下，主张孟力赔偿其装饰装修损失无合同及法律依据，亦不予支持。对于第四项上诉理由，即孟力承诺减免3个月的房租问题。���系双方在就延付租金的支付进行协商时的交流意见，最终并未达成合意，依法不具有约束力，任秀侠的第四项上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费用负担按一审判决执行。二审案件受理费12583元，由上诉人任秀侠负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈雷雨
代理
审判员 王冬宁
代理
审判员 董建文
二〇一六年五月十日
书 记 员 王巧娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经��审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”