宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终442号上诉人（原审原告）宁夏中房集团银川物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人王钦玉，该公司总经理。委托代理人乔琨，宁夏合天律师事务所律师。委托代理人李某，女，1982年7月28日出生，彝族，该公司员工，住宁夏回族自治区西夏区。上诉人（原审被告）王某某，女，1970年7月11日出生，汉族，宁夏某某有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人庞公乾，宁夏诚托律师事务所律师。宁夏中房集团银川物业服务有限公司（以下简称中房物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第7052号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人中房物业公司的委托代理人乔琨、李某，上诉人王某某的委托代理人庞公乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，中房物业公司系依法注册登记的物业服务企业，王某某系银川市兴庆区牡丹园小区某某室的业主，该房屋住宅建筑面积为128.62平方米，中房物业公司为王某某所居住的小区提供物业服务。中房物业公司与银川市兴庆区北苑小区业主委员会签订的《北苑小区物业服务合同》约定：2013年、2014年多层住宅按建筑面积1.15元／月／平方米收取。2013年1月1日至2014年12月31日期间，王某某欠付物业服务费3549.91元（128.62平方米×1.15元／月／平方米×2年×12个月）。中房物业公司向王某某主张上述物业费未果后起诉，请求判令：1.王某某向中房物业公司支付拖欠的物业服务费3549.90元；2.王某某向中房物业公司支付因拖欠上述款项造成的2013年7月1日至2015年9月1日的利息损失281.63元；三.王某某向中房物业公司支付2015年9月1日至上述两项款项实际支付完毕之日的利息损失；四.本案诉讼费由王某某承担。庭审中，王某某辩称中房物业公司曾许诺以丢失财物折抵物业费，但并未提交证据证实其主张。原审法院认为，中房物业公司为王某某提供了物业服务，王某某理应向中房物业公司交纳相应对价的物业费。中房物业公司与王某某之陈述相印证，可以认定王某某家中失窃以及其电动车在楼道中失窃属实。中房物业公司作为物业服务企业，对其服务小区内业主的人身和财产安全负有一定的安全保障义务。王某某家中及其电动车失窃的事实表明，中房物业公司之物业服务存在一定的瑕疵。故中房物业公司应对上述损失负一定责任。王某某的房产及其电动车系王某某之私有财产，王某某应对其财产尽到妥善的管护义务，王某某家中被盗与其疏于防范是分不开的，王某某之电动车并未停放于小区的车棚而是停放于楼道以至于被窃，王某某自身亦有一定过错。综合以上因素，酌情确定为王某某核减2013年1月1日至2014年12月31日期间10%的物业费。王某某未交纳涉案物业费的抗辩理由于法有据，中房物业公司关于逾期付款利息的诉请不予支持。综上，王某某应向中房物业公司交纳物业费3194.91元（3549.91元×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条之规定，
判决如下：被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏中房集团银川物业服务有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3194.91元。案件受理费25元，由被告王某某负担。中房物业公司上诉称，一审法院认定案件事实不清，导致错误认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵。上诉人与牡丹园小区业主委员会签订的《物业服务合同》中明确约定，上诉人提供的物业服务不包含业主的人身、财产保险和财产保管责任，况且上诉人在提供物业服务的过程中已经履行了上述合同约定的安保义务，即使出现被上诉人家中财务被盗的情况也不能仅以财务丢失的结果来简单推定上诉人的物业服务存在瑕疵。对于被上诉人电动车是否丢失的事实，一审法院仅依据被上诉人的口头陈述便认定存在电动车丢失，没有相关证据佐证。请求二审撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3549.9元；依法改判被上诉人向上诉人支付因拖欠上述物业服务费所造成的2013年7月1日至2015年9月1日的利息损失281.63元；依法改判被上诉人向上诉人支付2015年9月2日至上述第一、第二项请求数额支付完毕之日的利息损失；
一、二审诉讼费用由被上诉人承担。王某某上诉称，一、上诉人不应当支付被上诉人任何物业费，中房物业公司的主张不成立。上诉人与中房物业公司并未签订物业服务合同，业主委员会在签订合同时未告知上诉人，上诉人对合同内容并不知情。中房物业公司未进行24小时巡逻，未尽合同义务，又不同意上诉人安装防护窗，上诉人家中财物被盗主要是被上诉人管理瑕疵造成，中房物业公司应当对上诉人财物失盗承担责任。
二、上诉人与被上诉人之间的债权正在抵消过程中。上诉人家中财物被盗，上诉人要求被上诉人承担管理不善的过错责任时，被上诉人答应免去上诉人的物业费，用给上诉人造成损失的费用进行抵顶，被上诉人的承诺属于债务免除，因此，上诉人不应该再次承担物业费。综上，一审法院认定案件事实错误，请求二审法院查明案件事实，依法撤销（2015）兴民初字第7052号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。中房物业公司向二审提供安防员2013年3月19日-20日的值班记录四页，欲证明该公司按合同约定履行了安防义务。王某某的委托代理人质证认为，该证据不属于二审新证据，对证据的三性不予认可。经审查，中房物业公司提供的上述证据系安防员值班的原始记录，应予认定。
经审理查明：2012年8月6日，中房物业公司与银川市兴庆区北苑小区业主委员会签订《北苑小区物业服务合同》，合同期限2年，自2012年1月1日至2013年12月31日。依合同约定，北苑小区业主委员会委托中房物业公司为北苑小区范围内的牡丹园、玉兰园、翠竹园、红梅园、金菊园从事物业服务。对于牡丹园的物业服务、管理事项及费用，合同约定：（一）房屋建筑共用部位的小修、养护和管理；（二）共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理；（三）附属配套建筑和设施的小修、养护和管理；（四）共用绿地、花卉、园林小区等的养护与管理；（五）共用部位环境卫生、垃圾的收集、清运；（六）交通与车辆停放秩序的管理；（七）维护小区公共秩序；（八）管理与物业相关的工程图纸、住户、用房档案与竣工验收资料等；（九）对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、向有关部门反映，告知业主委员会协调处理，如协调未果的，乙方可采取限制性措施或向人民法院起诉等措施。对于第（七）项服务内容，合同写明包括：巡视、门岗值勤、协助有关部门处理突发事件；前款委托事项不含业主或物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任，双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。关于安保服务，合同还约定：园内实行封闭式管理，只留一门出入，门岗实行24小时值班，对来访人员要进行盘查登记，24小时电子监控的同时实行每小时巡逻一次。对于车辆管理，合同写明：甲方（业主委员会）委托乙方（中房物业公司）对牡丹园小区5处自行车棚（建筑面积1289平方米）进行管理；甲方应定期交纳看管费，乙方应忠于职守；对于发生于车棚内丢失的自行车，应按登记车型和提供发票金额的折旧价格赔偿业主，对于散放于院落的自行车，乙方不承担看管责任及赔偿责任。关于物业费，合同约定：多层住宅按建筑面积每月每平方米1.15元；业主或物业使用人每季交纳物业服务费一次，违反约定，每日加收千分之三的违约金。2014年，北苑小区与中房物业公司又签订了《北苑小区物业服务合同》，合同期限1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，合同内容与前述内容一致。王某某系北苑小区牡丹园住户，其欠交物业费的数额二审查明的与原审认定的相同。另查明，王某某一审自称2013年其家中两次被盗，室内财物及楼道中停放的摩托车失盗。中房物业公司二审陈述王某某家中被盗时间为2013年3月20日，并提供2013年3月19日-20日安防员值班记录，该记录显示，该小区门岗及巡岗分为早班（7：30-15：30）、中班（15：30-23：30）、夜班（23：30-7：30），三班均有安防设施、消防设施等相关情况的值班记录，无来访人员盘查登记记录。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案《北苑小区物业服务合同》系北苑小区业主委员会与中房物业公司签订的物业服务合同，合法有效，北苑小区的业主与中房物业公司均应按约履行合同义务。王某某系北苑小区牡丹园住户，享受中房物业公司提供的物业服务，应当按照上述物业服务合同的约定，向中房物业公司交纳物业费，并遵守物业管理区域内的相关规章制度；中房物业公司也应按照合同约定提供相应服务，并对物业服务区域内的安全履行防范义务。王某某因家中失盗辩称中房物业公司物业管理存在瑕疵，并以此为由拒交物业费，中房物业公司作为物业服务管理企业，应举证证明该公司是否履行了合同约定的安保义务。国务院公布实施的《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”中房物业公司虽向法庭提供了安防员值班的相关记录，但未提供对小区来访人员的盘查登记记录及相关监控服务等证据，不能证明该公司按合同的约定全面履行了安保义务，原审认定中房物业公司物业服务存在瑕疵并无不当，对其应交纳的物业费可予以适当减免。王某某辩称中房物业公司承诺免去其物业费，用给其造成损失的费用进行抵顶没有证据支持，不予采信。综上，涉诉双方的上诉理由均不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中房物业公司负担50元，由上诉人王某某负担50元。本判决为终审判决。
审判长 王文花
审判员 施 蔚
审判员 裴良玉
二〇一六年五月十日
书记员 田 华附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 来自：