山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终434号
上诉人（原审被告）：烟台天安置业有限公司。住所地：烟台市芝罘区卧龙中路*号。
法定代表人：孙福建，董事长。
委托代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
委托代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：于志远，无固定职业。
委托代理人：王德欣，山东鑫希望律师事务所律师。
上诉人烟台天安置业有限公司（以下简称天安公司）因与被上诉人于志远房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2012年11月1日，于志远作为买方，天安公司作为卖方，双方在签订的《商品房买卖合同》中约定：天安公司以出让方式取得的位于烟台市芝罘区黄务街道夏家居委会用地西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，天安公司在该地块上建设商品房，暂定名为山水龙城。于志远购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2012第047号；于志远购买山水龙城K区12#楼第12层1205号房屋（以下简称涉案房屋），总价款为499388元；天安公司于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给于志远；如天安公司未按约定交付房屋，逾期不超90日的，自本合同约定的最后交付期限第二日始至实际交付之日止，天安公司按日向于志远支付已交付房价款万分之一的违约金；天安公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，交付使用时达到如下条件：其中第3项为供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。附件六第12条约定：供水：自来水入户。附件七《补充协议》第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；第六条第一款约定，天安公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，第一项房屋交付时用水、用电开通；第二款约定：如商品房交付时未达到以上使用条件，由天安公司承担逾期交房违约责任。上述合同签订后，于志远共向天安公司支付了包含房屋差价款在内的购房款499904元。2014年1月4日，天安公司向于志远交付了涉案房屋。2014年1月4日，于志远向烟台天安物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）交纳了涉案房屋2014年1月4日至2015年1月3日期间的物业服务费1359元。于志远诉称，双方在签订的商品房买卖合同中约定，于志远购买天安公司开发的商品房，天安公司应于2013年12月31日前将取得建设工程竣工规划验收合格证的商品房交付给于志远，但到期后天安公司未依约交付，且已交付的房屋未通水，使用临时电，不符合基本使用条件。请求判令：
一、天安公司支付2014年1月1日至2014年3月31日间的逾期交房违约金4499元（以购房款499904元为基数，按日万分之一计算90天）；
二、天安公司退还因房屋未达至基本使用条件导致于志远多交纳的物业服务费和电梯费共165元。天安公司辩称，于志远主张的事实不存在，没有证据证明于志远在接收房屋的时候没有通水。在2014年1月4日双方进行房屋交接验收时，除发现南阳台门少门把手之外，其他部位均没有问题。于志远主张逾期交房违约金与事实不符，不应当得到支持。于志远主张的物业费、电梯费与本案是两个法律关系，天安公司不应承担。庭审中，于志远主张涉案房屋于2014年3月25日通水。为此提供了2014年2月15日山水龙城住宅小区的部分业主与天安物业公司的工作人员的谈话视频，还提供了2014年3月23日山水龙城住宅小区的部分业主与天安物业公司的工作人员谈话的录音。在录音及录像中，均有业主询问物业公司的工作人员何时可以通水，工作人员答复“下周”、“明天办手续”。天安公司主张涉案房屋在交付给于志远时就已经通水了，但因正值烟台的隆冬季节，为防止水管冻裂，物业公司切断了水源，在供暖结束后全部供水，如果在供暖结束之前，有业主要求装修，物业公司会根据业主的申请开通自来水；要求于志远提供上述证据的原始载体。在原审法院受理的徐艳红、杨先贺诉天安公司房屋买卖合同纠纷的（2015）芝民一初字第34号案件的庭审中，原审法院当庭演示了徐艳红、杨先贺提交的手机（视频原始载体）进行录像和存储的过程。至于录音的原始载体，徐艳红、杨先贺及于志远均未提交。对此，天安公司称于志远逾期提供证据，不应组织质证。为证明天安公司交付的房屋符合合同约定、已经通水通电，天安公司向原审法院提供了工程竣工验收报告、房屋验收单、钥匙领取单、天安物业公司出具的情况说明、天安公司委托代理人对天安物业公司工作人员于利莎所做的调查笔录予以证明。于志远认为，天安物业公司与天安公司有明显的利害关系；上述证据不能证明2014年3月25日前已经通水通电。原审法院依据商品房买卖合同及附件、收款收据、个人贷款支付凭证、工程竣工验收报告、钥匙领取单、房屋交接单、视频资料及双方当事人陈述等证据认定上述事实。原审法院认为，一、民事合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于志远与天安公司签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，应认定为有效，该合同对于志远和天安公司具有约束力。
二、践约中，于志远已履行了支付价款的义务，天安公司即应将符合合同约定的商品房交付给于志远，否则就应承担民事责任。在于志远和天安公司签订的合同及附件中均明确约定商品房交付时应当接通自来水，如未接通自来水则由天安公司承担违约责任，而且通水亦系商品房具备使用条件的基本要求之一。于志远提供的录像资料，能够证明涉案房屋所在的小区截止到2014年2月15日仍没有通水，部分业主曾多次找物业公司交涉的事实，天安公司亦未能提供充分证据证明涉案房屋所在的小区在交房时已达到通水要求，据此认定天安公司在交付涉案房屋时尚未达到通水要求，天安公司应从合同约定的交房时间之次日即2014年1月1日起至2014年2月15日止按合同约定承担逾期交房违约责任。因于志远未能提供2014年3月23日录音光碟的原始载体，天安公司对该录音的真实性亦明确提出异议，故对该份录音内容依法不予采信，只能支持于志远主张的以已付购房款为基数、自2014年1月1日起至2014年2月15日间按每日万分之一计算的逾期交房违约金2299.56元（499904元×0.01%×46天）；于志远诉讼请求中超出的部分，不予支持。天安公司虽以房屋交付时经于志远验收合格，自来水已接通，物业公司仅为防止冬季水管冻裂而停止供水为由提出抗辩，但其抗辩理由明显与事实不符，故对其主张，不予采信。
三、于志远请求天安公司退还因房屋未达到基本使用条件而多交的物业服务费和电梯费的主张，因天安公司已承担了违约责任，于志远亦没有证据证明其受到的实际损失高于天安公司已承担的违约责任，故对于于志远的这一主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2015年11月26日判决：
一、限烟台天安置业有限公司自本判决生效之日起10日内向于志远支付逾期交房违约金2299.56元。
二、驳回于志远的其他诉讼请求。如果烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由于志远负担25元，由烟台天安置业有限公司负担25元。宣判后，上诉人天安公司不服，提起上诉称，一、原审认定涉案房屋交接时未通水是错误的，缺乏证据支持。（一）双方在房屋交接时进行了验收，验收的范围包括门窗、水电等，验收后对有瑕疵的地方进行了记录，并由双方签字确认，被上诉人签字的验收意见中并没有未通水的记载，足以证明被上诉人主张未通水没有根据。（二）原审认定房屋交接时未通水的唯一证据是手机视频资料，但视频中未指向哪一幢楼未通水，视频画面中也无被上诉人，且无证据证明视频形成于2014年2月15日及手机是该视频的原始载体。（三）与被上诉人一起提起诉讼的同一楼宇的另一业主韩显群明确表示，房屋交付时卫生间进行了试水并发现漏点，明确表示通水了，但认为是临时水。（四）物业公司及其工作人员于利莎对通水情况作了说明，物业公司为了保护水管不在冬季被冻裂，在房屋交付后切断了自来水，这一说明与验收单上记载的内容是一致的。
二、原审适用法律错误。涉案视听资料作为证据一种，不能单独证明案件事实，并且该证据与案件待证事实缺乏明显的关联性，原审未适用诉讼法的相关规定审查证据，而直接适用实体法判决，忽视了程序法确定的程序公正的重要性。原审只罗列了被上诉人的证据，对上诉人提交的证据没有做出实事求是的分析，说明原审无法找到否定上诉人证据的理由，显失公正。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人于志远答辩称，双方在房屋交接验收单中并未对水、电是否开通进行验收。被上诉人提交的手机视频资料经过原审当庭演示确认该视频形成于2014年2月15日，且手机存储的视频就是原始载体。韩显群并未讲进行了试水，仅仅是卫生间防水做的不全面，有漏点。不论什么原因，限制购房人正常用水，开发商就应承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同中明确约定了房屋交付时用水、用电开通，否则承担违约责任，这也是被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任的合同依据。请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明，上诉人天安公司未能提交涉案房产接入市政管网等依约供水的相关证据。上诉人天安公司对于其所称的因时值冬季，为防止水管冻裂切断水源的主张，其认可并未向业主进行通知。针对上诉人天安公司提交的涉案房屋交付时的验收单，被上诉人于志远主张验收单上水、电表验收栏处均为空白，实际双方对水电是否开通未做验收。本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据加以证明的法律责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。本案中，上诉人虽然上诉主张原审判决认定事实及适用法律错误，涉案房屋已经供水，其不应承担违约责任等，但对此却提供不出确实充分的证据证明其已经按照双方合同的约定履行了向被上诉人提供符合商品房买卖合同及有关规定的商品房用水的合同义务，也无证据证明原审法院在法律适用方面存在错误，更无相反证据足以推翻原审法院对案件事实及双方责任所作认定及处理，故对于上诉人的上诉主张，本院依法不予支持。原审法院基于案件实际所作判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人烟台天安置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一六年五月十日
书记员 陈蒙蒙 来自：