吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终68号
上诉人（原审原告）：蔡艳萍，女，1974年6月17日出生，汉族，无职业，现住吉林省乾安县老干部家属楼*单元***室，身份证号码：2223281974********。
委托代理人：蔡云峰，男，1966年7月15日出生，汉族，无职业，现住吉林省乾安县财税佳苑*号楼*单元***室，身份证号码：2223281966********。
被
上诉人（原审被告）：乾安县德建房地产开发有限公司，住所：吉林省乾安县乾安镇德建北街。
法定代表人：王战武，经理。
被
上诉人（原审被告）：乾安县中小企业信用担保有限公司，住所：吉林省乾安县乾安镇德建街1-23。
法定代表人：李志，总经理。
委托代理人：郑万春，吉林乾龙律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：王战武，男，1971年12月15日出生，汉族，吉林省乾安县德建房地产开发有限公司经理，现住吉林省松原市迎春花园1号楼4单元401室，身份证号码：2201241971********。上诉人蔡艳萍因与被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建公司）、王战武、乾安县中小企业信用担保有限公司（以下简称担保公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省乾安县人民法院于2015年10月28日作出的（2015）吉乾民初字第1241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡艳萍及其委托代理人蔡云峰，被上诉人担保公司的委托代理人郑万春到庭参加诉讼，被上诉人德建公司、王战武经法院传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已依法缺席审理终结。蔡艳萍一审诉称：2012年9月21日，我与德建公司签订买卖合同，德建公司将德建家园3号楼地下车库其中的29个车位，每个作价7万元，共计203万元，12个车位，每个价款1.5万元，共计18万元，6个小仓库，每个作价2万元，共计人民币12万元，门口车位4个，每个作价5万元，共计20万元，总计人民币253万元。我按约已全部付清款项，德建公司给我出具了收款收据，第二天，王战武将卖出的车库、车位全部交付给了我，并出具交付手续，我对该地下车库及小仓库进行了安装库门，该地下车库及小仓库及车位的所有权已经转移给我，我已经投入使用，并且已部分对外出租或出售了。2013年10月担保公司申请法院对该地下车库查封，理由是王战武对该地下车库、车位及小仓库设定了抵押。2013年10月28日，我向法院提出了书面案外人执行异议。2014年1月8日乾安县法院下达执行异议裁定书，驳回了案外人的异议，理由是法院有权查封。另一条理由是：异议听证会上没有被执行人当庭质证，法院不能确认，也未作出任何明确答复，并告知我有诉讼权。故我诉至法院，请求判令地下车库、地下小仓库及地下车位确权。依法确认我与德建公司签订的买卖合同有效，判决我是德建家园地下车库29个、车位12个、小仓库6个、地下车库入口处4个车位的所有权人；依法确认德建公司与担保公司、王战武之间的德建家园地下车库的抵押协议无效。后蔡艳萍变更诉讼请求为依法确认德建公司与担保公司、王战武之间的德建家园地下车库的抵押协议无效；请求法院依法解除查封。担保公司一审辩称：蔡艳萍与德建公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，实际是借贷关系，诉争的地下车库及车位及小仓库是防空地下室，按照防空法的规定，防空地下室是属于国有资产，允许使用但不允许买卖，所以蔡艳萍和德建公司签订的买卖合同是无效的，按照最高院法释2015第10号第29条的规定，如果是用于居住房屋并且只有这一套房的，是可以支持解除扣押的，但是原告的请求不符合该司法解释的规定，我方认为这个案件不应该以房屋买卖合同纠纷的案由受理，因为此案件是由执行异议转化而来，是执行异议之诉案件移送公安之后，公安认为不构成犯罪，退回法院产生的，此案案由应该是执行异议之诉。德建公司一审辩称：我方和蔡艳萍签订的买卖合同是真实的，但是实际上是借款，当时约定的是如果还不上就用房子顶抵借款，地下车库属于人防工程，我方有一个合同和收据，证明地下车库只能使用不能出售。王战武一审辩称：我当时的行为是公司行为，跟我个人没有关系。一审法院审理认定:蔡艳萍与德建公司于2012年9月21日签订买卖合同，德建公司将德建家园3号楼地下车库其中的29个车位，每个价值人民币7万元；12个车位，每个价值人民币1.5万元，6个小仓库，每个价值人民币2万元；门口车位4个，每个价值人民币5万元，共计人民币253万元卖予蔡艳萍。蔡艳萍已全部付清上述款项，德建公司为其出具了收款收据，并已交付使用。现蔡艳萍已将车库、车位对外出租或出售。德建公司与担保公司于2013年7月31日签订借款合同，德建公司向担保公司借款人民币1400万元。担保公司与德建公司申请乾安县公证处对该笔债务进行公证，乾安县公证处于2013年9月27日出具（2013）吉乾证字第361号具有强制执行效力的债权文书公证书。担保公司于2013年9月29日向乾安县法院申请执行，乾安县法院于2013年9月30日作出（2013）乾民执字第664号执行裁定书，查封德建公司名下的财产。蔡艳萍于2013年10月25日提出异议，称被查封的财产有其在德建公司购得的本案诉争标的物。后本院于2013年11月27日作出（2013）乾民执异字第9号执行裁定书，裁定驳回了蔡艳萍的执行异议。后蔡艳萍于2014年1月20日向本院提出执行异议之诉。2014年11月4日，担保公司向乾安县公安局报案认为，本案涉嫌犯罪，故乾安县法院将本案移送至乾安县公安局。乾安县公安局经侦查认为该案不涉嫌犯罪，于2015年5月22日退回乾安县法院。另查明：本案诉争标的物系德建家园小区的人防设施，有德建公司与吉林省新兴人防设计有限公司签订的《地下人防工程工程设计合同》为凭。认定上述事实有原、被告的当庭陈述及证据、买卖合同、收据、交付证明、（2013）吉乾证字第361号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2013）乾民执字第664号执行裁定书、（2013）乾民执异字第9号执行裁定书、地下人防工程工程设计合同。一审法院认为:根据《人民防空工程建设管理规定》第五十九条的规定：“由单位、个人投资建设或者连同地面建筑整体购置的防控地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用。”本案诉争标的物系由德建公司建设的人民防空工程设施，故德建公司对该设施仅有维护、管理和使用的权利，但其无权对该设施的所有权作出处分，故蔡艳萍与德建公司签订的买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效，蔡艳萍对本案诉争标的物不享有所有权。德建公司尚欠担保公司债务，担保公司申请乾安县法院对德建公司的财产强制执行，本案诉争标的物的使用权归德建公司，乾安县法院对标的物查封而未对其所有权作出处分，而查封行为可以是对标的物的使用权作出处理以偿还债权人债务，故乾安县法院的查封行为未违反相关法律规定，故对蔡艳萍要求解除查封的主张乾安县法院不予支持。蔡艳萍要求确认德建公司与担保公司、王战武之间的德建家园地下车库的抵押协议无效，但德建公司否认与担保公司签有抵押合同，而是只有借款合同，蔡艳萍亦未提供德建公司与担保公司就本案诉争标的物的抵押合同，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国防空法》第五条、第九条，《人民防空工程建设管理规定》第五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回原告蔡艳萍的诉讼请求。诉讼费人民币100元由蔡艳萍负担。蔡艳萍二审上诉称：一审认定事实不清、证据不足、适用法律错误。理由为：我购买德建小区3号楼地下车库时间为：2012年9月21日，实际交付时间为：2012年9月22日，已实际占有使用3年之久。原审法院以争议标的物为人防工程为由，确认我无所有权，属违法确认。综上，请求二审法院依法判令原审法院解除对德建家园3号楼底下车库的查封。担保公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。即使德建公司3号楼地下出库非人防工程可以买卖，蔡艳萍也不具有排除执行的权利。理由为：1、蔡艳萍与王战武之间不存在真实的买卖关系，是借贷关系用争议标的物作担保。2、2012年9月，德建公司未取得国家相关部门批准的售楼许可、未验收交付使用，不具备交付条件，蔡艳萍就不可能实际占有，蔡艳萍是在一审法院查封标的物后强行安装铁门、占有车库。综上，蔡艳萍非争议标的物的权利人。蔡艳萍递交以下证据：证据一、2012年9月28日乾安县大华商店出具《收据》，内容为：人民币44200元、车库门196㎡×200元=39200元、防盗门5个×700元=3500元、防盗门1个×1500元。交款人：蔡艳萍、收款人：赵大华。证明：在一审法院查封前即占有使用了标的物，其为查封裁定主文（4）项标的物的权利人。证据二、加盖德建公司公章、王战武名章的草图一张。证明：签订《买卖合同》时按照图纸蔡艳萍实地勘查，王战武、蔡艳萍确认位置并交付了《买卖合同》约定的标的物。另外强调，除草图打“×”三个未交付外，其余全部交付给了蔡艳萍。证明：在一审法院查封前即占有使用了标的物，其为查封裁定主文（4）项标的物的权利人。证据三、乾安县法院（2014）乾行非执字第9号行政裁定书，内容为：德建家园小区3号楼地下车库应建防空地下室而未建，乾安县住房和城乡建设局于2014年1月21日作出乾建人防处字（2014）第1号《乾安县住房和城乡建设局行政征收处罚决定书》对德建公司进行罚款4万元的处罚。经乾安县住房和城乡建设局申请，乾安县法院作出“对乾安县住房和城乡建设局作出的乾建人防处字（2014）第1号行政征收决定准予强制执行”的裁定。证明：争议标的物非人防工程，一审认定事实有误。证据四、德建公司、王战武出具的三枚《借据》（复印件），内容为：2011年6月25日124万元、2011年8月29日69万元、2012年1月5日、10万元。证明：德建公司王战武与蔡艳萍实为借贷关系，约定为利率银行贷款利率四倍，算账后共欠259.84万元，王战武无法还款的情况下与蔡艳萍签订的《买卖合同》。证据五、王东证言，内容为：我与蔡艳萍是朋友关系，2012年3月5日至2013年3月5日我为德建公司聘用的副经理，签订《买卖合同》时我在场，我执笔进行结算，当时就交付了车库，按完车库门出租，当时聘过我管理。证明：2012年9月签订完《买卖合同》即交付了标的物。担保公司对以上证据发表质证意见如下：证据一、真实性及证明目的均有异议。《收据》未明确说明在乾安县大华商店定制、购买的库门用于德建公司3号楼车库。证据二、真实性及证明目的均有异议。《草图》不能证明德建公司交付车库时间，王战武并不承认买卖关系及占有、交付行为存在。证据三、真实性及证明目的均无异议。证据四、真实性有异议。借贷是事实，但借款本金是多少不清楚。证据五、不予质证。担保公司递交以下证据：证据一、乾安县乾缘物业有限责任公司2016年3月12日出具的《证明》，内容为：我公司于2011年11月份进入乾安县德建家园小区进行物业管理。此时，小区的地下车库有卷帘门，内部没有装修。2014年9月份，蔡艳萍之兄蔡老七带人强行将此车库装上铁门，强行管理。证明：一审法院查封后，蔡艳萍强行占有车库，阻碍执行。证明二、乾安县建筑工程质量监督站2016年3月15日出具的《证明》，内容为：德建家园3号楼（包括地下车库）建设工程，在建设工程完成后，于2012年11月20日建设单位组织相关责任单位进行验收，在验收过程中，发现几项质量问题未通过验收，要求建设单位立即整改合格后重新组织验收，至今建设单位未组织验收，未予备案。证明：2012年9月标的物不具备交付占有条件，蔡艳萍与德建公司、王战武签订《买卖合同》时交付标的物的理由不能成立。证据三、王战武于2016年4月25日乾安县公证处（2016）吉乾证字第126号公证书，内容为：申请人王战武在公证员面前出具证明，签名并按手印。王战武陈述“2012年我向蔡云峰借款170万，由于我与担保公司也存在借款关系，到期后我无力偿还，担保公司申请扣押了我和德建公司名下未备案的所有财产，法院扣押后经侦调查前，蔡云峰找我要钱，没办法与蔡云峰侄女蔡艳萍名义补签了与德建公司买卖地下车库、车位合同，收款收据，地下车库和车位一直由物业公司管理，未和蔡艳萍办理过交接手续。不存在真实的买卖关系，只是为了缓解我公司压力，拖延还蔡云峰太宽时间，理由是上述财产法院已经扣押，我公司不可能向蔡艳萍交付合同约定财产”。证明：事情王战武陈述即为真实真相。证据四、陈德忠执行裁定异议申请书，内容：德建公司将本案诉争标的物中的27个车库、12个车位以同样方式于2013年6月28日与陈德忠签订《买卖合同》，担保公司申请执行、一审法院作出664号查封裁定后，陈德忠提出执行异议。证明：王战武是为了建楼缺少资金，向陈德忠、蔡艳萍借款，签订《买卖合同》仅是为了担保，并未实际交付标的物。蔡艳萍对以上证据发表质证意见如下：证据一、真实性及证明目的均有异议。乾安县乾缘物业有限责任公司与担保公司是一家，内容不真实。证据二、真实性及证明目的均有异议。是否竣工验收与我无关，2012年9月我就已经实际占有并且全部出租部分出售。证据三、真实性及证明目的均有异议。王战武的签名是真实的，但陈述非事实。证据四、真实性无异议。听说陈德忠的事情已经处理完毕，具体事情无法说清。二审审理阶段本院调查笔录、庭审笔录：（1）经蔡艳萍申请，我院依职权调取乾安县人民防空办公室主任魏雪峰证言：证实德建家园小区无人防工程。（2）经蔡艳萍申请，我院依职权调取乾安县人民防空办公室关于德建公司档案，证明：德建家园小区无人防工程。（3）2016年2月23日，二审庭审笔录蔡艳萍自述：“查封的34个车库中有29个是我的，至于哪五个不是我的我说不清，2013年我开始出租，合同没有保存，提交25份租赁合同，最近的日期为2015年10月份，我们是买卖关系，我是一次性交付，钱都放在家里”。（4）2016年4月29日二审法院调查笔录，蔡艳萍代理人蔡云峰陈述“我与王战武是借贷关系，按银行利率四倍计算的，是2598400元。借款原件被王战武收回了，与之前陈述不一致是因为第一次开庭没有找到证据，草图签订《买卖合同》时就交给我了，我按照草图进行踏查，但当时没拿图，说不清楚哪5个。蔡艳萍是我侄女，钱有我的也有我侄女蔡艳萍的”。蔡艳萍、担保公司对法院调查笔录发表质证意见如下：认可德建公司3号楼底下车库非人防工程的事实。综合两方当事人的举证和质证意见，本院对蔡艳萍递交证据综合评判如下：证据一、乾安县大华商店出具的《收据》记载车库196㎡，29个车库门面积是否为196㎡不清，且未载明物品运送地。无法证明用于德建家园3号楼车库，对于证据一不予采信。证据二、《草图》蔡艳萍持有，德建公司加盖公章，可以认定是德建公司交给蔡艳萍的。蔡艳萍称按照《草图》踏查现场后王战武交付车库，却无法准确描述图中哪5个非己所有。蔡艳萍陈述前后矛盾，对于证据二不予采信。证据三、乾安县法院行政裁定书显示德建家园3号楼地下车库非人防工程，结合本院调取乾安县人防办公室主任魏学峰笔录，可认定诉争标的物非人防工程，对于证据三予以采信。证据四、德建公司与蔡艳萍、王战武均认可签订《买卖合同》源于借贷关系，王战武称借款本金为170万元，蔡艳萍称借款本金为203万元、加上利率共计259.84万元。双方各执一词，未予当庭对峙，且《欠据》未提供原件，是否为本案实际结算依据不清。但双方认可《买卖合同》是经过结算后产生，故《欠据》与本案处理无直接利害关系，对于证据四不予采信。证据五、因王东证言与王战武陈述不一致，且结算票据显示为259.84万元，而《买卖合同》标的为253万，是否为同一笔借款不清。王东称为蔡艳萍管理了占有的车库，但未能说清如何管理，仅靠证人证言证明签订《买卖合同》同时交付标的物证明力较小，对于证据五不予采信。本院对担保公司递交的证据综合评判如下：证据一、乾安县乾缘物业有限责任公司与德建公司之间存在委托合同关系，蔡艳萍无异议。因此，物业公司于2011年11月份进入德建家园小区进行物业管理的事实，应予以确认。物业公司证实蔡艳萍于2014年9月份，进入小区车库安装库门强行占有，蔡艳萍虽否认，并称物业公司与担保公司是一家，但未提供证据证明。对于证据一予以采信。证据二、德建公司至今未组织验收的事实蔡艳萍无异议。但并不影响本案关于占有的处理问题，该证据证明目的非本案处理的关键，对于证据二不予采信。证据三、王战武证言属当事人陈述，对于证据三不予评判。证据四、属于法院卷宗材料，真实性给予认定，对于证据四予以采信。二审法院查明：被上诉人王战武系被上诉人德建公司法人，王战武因德建公司开发房地产中缺少资金，向被上诉人担保公司借款。2013年7月31日，担保公司（甲方）、德建公司（乙方）签订《借款合同》，约定：甲方借给乙方1400万元，借款期限2013年7月31日至2013年9月28日共计60天，借款期间无利息，借款合同到期后乙方未能全部清偿，未清偿部分按银行现行贷款利率4倍计息。乙方未按约定还款，乙方愿意接受依法强制执行并放弃抗辩权。乙方逾期不能清偿债务，甲方有权向乾安县公证处申请出具强制执行证书。同日，担保公司支付德建公司1400万元。约定借款期满后，德建公司并未偿还借款。2013年9月27日，经担保公司申请，乾安县公证处作出（2013）吉乾证字第361号具有强制执行效力的债权文书公证书，内容为：公证事项为“赋予《借款合同》强制执行效力，自前面《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。2013年9月29日，经担保公司申请，乾安县公证处作出（2013）吉乾证执字第010号执行证书，内容为：担保公司可持本公证书向乾安县法院申请强制执行。被申请执行人为德建公司。执行标的为1400万元，以及为实现抵押权所支付的费用。2013年9月30日，经担保公司申请，乾安县人民法院作出（2013）乾民执字第664号执行裁定书，裁定查封了德建公司名下的房产，裁定主要内容为：查封德建公司所有的下列财产：（4）德建家园小区地下车库整体（其中单门车库34个，车位12个）。上述财产在查封期间由德建公司管理，风险责任由德建公司承担。2013年10月25日，案外人蔡艳萍向乾安县法院执行庭提出执行异议申请，认为（2013）乾民执字第664号裁定书第（4）项中的29个车库、12个车位德建公司已经卖给蔡艳萍，要求停止执行。并提供了2012年9月21日德建公司与蔡艳萍签订的《买卖合同》，约定：德建公司（甲方）将开发的德建家园3号楼地下车库其中29个车库每个作价7万计203万元、12个车位每个作价1.5万元计18万元、6个小仓库每个作价2万元计12万元、门口4个车位每个5万元计20万元，总计价款253万元卖给蔡艳萍。2013年10月30日，案外人陈德忠向乾安县法院执行庭提出执行异议申请，认为（2013）乾民执字第664号裁定书第（4）项中的27个车库、12个车位是德建公司卖给陈德忠的，要求停止执行。并提供了2013年6月28日德建公司与陈德忠签订的《买卖合同》，德建公司又与陈德忠协商，将德建家园3号楼地下车库、车位重复处理，内容为：德建家园3号楼地下车库中的27个共605平方米、12个车位共237.6平方米、仓库6个共75平方米、1个大库房共105平方米，总计价款3376560元卖给陈德忠。2013年11月27日，乾安县法院针对蔡艳萍提出的执行异议作出（2013）乾民执字第9号执行裁定书，裁定：驳回案外人蔡艳萍的执行异议。另查明：因案外人霍峰等多人针对（2013）乾民执字第664号裁定书其他查封财产提出执行异议申请，2014年11月4日，担保公司以“德建公司王战武涉嫌合同诈骗”为由，向乾安县公安局经侦大队报案。同日，乾安县公安局立案侦查。2014年11月20日，乾安县法院将霍峰等人的执行异议案件移送至乾安县公安局。2015年5月22日，乾安县公安局认为德建公司、王战武不涉嫌犯罪，并将案件及卷宗退回至乾安县法院。2015年6月23日，蔡艳萍向乾安县法院递交起诉状，请求法院解除查封、确认王战武、德建公司、担保公司之间的抵押协议无效。本案因而成讼。
本院认为：（2013）乾民执字第664号执行裁定（4）项查封物担保公司应享有优先受偿权。1、关于举证责任的分配问题。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”、第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”，上诉人蔡艳萍主张664号裁定（4）项被查封财产为其所有，依据上述法律规定，蔡艳萍不仅应就其权利受到妨害的基本事实承担举证责任，同时应就其享有排除执行的民事权益承担举证责任。2、从认定事实分析蔡艳萍应于一审法院作出664号裁定后强行占有执行标的物。（1）蔡艳萍在审理阶段前期陈述与德建公司系真实的买卖关系，法庭审查缴纳房款的来源时蔡艳萍称“房款253万元全部是家里存放的现金交付”，而在审理阶段后期又改变原陈述称“是借款本金203万，本息合计259.84万元，签订《买卖合同》抵顶253万元”，不但与王战武陈述不一致，而且自诉欠款数额、回购房款额亦不同，从整个庭审过程蔡艳萍前后矛盾的陈述看，无法认定其是否诚信诉讼、递交的证据是否真实。（2）蔡艳萍提供乾安县大华商店出具的《收据》，但并未提供其营业执照，无法证实该商店经营业务范围，即使该商店经营门业，《收据》未载明车库、防盗门用于何处，蔡艳萍本人亦未提供664号查封裁定（4）项34个车库中的29个库门面积是否为196㎡的证据，《收据》真伪无法认定。（3）蔡艳萍提供《草图》证明与德建公司按照《草图》踏查现场后交付了29个车库、12个车位，但经法庭询问，蔡艳萍无法说清具体方位，如踏查现场后占有、管理多年的事实存在，应该第一时间准确指明方位符合常理。（4）蔡艳萍称2012年9月即出租车库，仅提供2015年10月以后的出租合同，此点亦无法证实蔡艳萍于2012年9月即占有、使用车库的事实存在。（5）乾安县法院执行人员对预查封标的物需进行勘察，执行中并未发现本案争议车库、车位被他人占有，蔡艳萍亦无法提供一审法院执行庭明知其占有车库、车位仍查封的证据。（6）物业公司证实“2011年11月份开始管理车库，直到2014年蔡艳萍方带人强行将车库装上铁门”，再结合王战武陈述“一审法院查封后，公安侦查前补签合同”，物业公司与德建公司有委托合同关系，进行管理的事实存在，对其管理的范围应全面掌握信息，客观、真实的还原事件，蔡艳萍认为物业公司、担保公司是一家，但未提供证据证明。综合上述6点可得出：蔡艳萍于一审法院664号裁定下发后，强行占有执行标的物。3、从法律关系分析蔡艳萍不具有排除执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，蔡艳萍与德建公司签订的《买卖合同》必须完全满足上述四项条款，方能对抗担保公司基于法院裁定取得的权利，就本案而言，蔡艳萍与德建公司的履约行为即使存在该条款（一）、（三）、（四）项情形，但不符合该条款（二）项规定。依据该条规定，蔡艳萍不具有排除执行的权利。4、一审法院认定事实错误导致适用法律错误，应予纠正。一审法院认定德建家园小区3号楼地下车库为人防工程，经二审法院调查了解，德建家园小区建设项目未按要求建设人防工程，亦未按照要求缴纳人防易地建设费，一审法院认定其为人防工程属认定事实错误，应予纠正。综上，上诉人蔡艳萍的上诉请求证据不足，本院难以采信。一审法院认定事实、适用法律错误，应予纠正。但处理结果正确，应予维持。据此，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蔡艳萍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理
审判员 邵国政
二〇一六年五月十日
书 记 员 段贵斌 关注公众号“”