江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终736号上诉人（原审原告）兴国县公房管理所，地址：兴国县潋江镇将军大道北端（行政服务中心*楼）。法定代表人卢坚，系该所所长。委托代理人黄承志，兴国县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）潘金凤。原审被告吕美英。委托代理人黄某某，系被告吕美英的丈夫。
上诉人兴国县公房管理所（下称“兴国公房所”）因与被上诉人潘金凤、吕美英房屋租赁合同纠纷一案，不服兴国县人民法院（2015）兴民二初字第1669号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：1999年10月19日，被告吕美英与原告签订了诉争房屋的租赁合同，2000年6月合同到期以后由被告吕美英的母亲被告潘金凤在此居住。被告潘金凤居住后拖欠租金至2015年7月共计人民币1881元。被告潘金凤与子女分别居住，没有其它的房屋。2015年10月因被告潘金凤在房屋门口堆放破烂引发火灾。庭审中被告潘金凤表示不再在门口堆放破烂。原告兴国公房所的诉讼请求为判令：1、解除并终止原、被告之间的兴国县潋江镇平固街25号公房3单元1楼2号房的租赁合同关系；2、被告立即将房屋返还给原告；3、被告支付从2014年1月至实际返还房屋之日止按99元每月计算的租金。4、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为：被告潘金凤虽然与原告没有订立书面的房屋赁合同，但原告向被告潘金凤发放了房屋租赁凭证，且被告潘金凤交纳了租金，原告与被告潘金凤之间形成了事实上的租赁合同。被告潘金凤没有按约定交纳房租违约，原告诉请要求被告潘金凤交纳租金的请求，符合法律规定，予以支持。被告潘金凤虽然有多个子女，子女也有房屋，但被告潘金凤习惯一个人居住且没有其它的房屋，要求继续在租赁房屋居住，并且已承诺不再在租赁房屋门口堆放杂物，故原告要求解除与被告潘金凤之间的租赁合同的请求，不予支持。被告吕美英与原告不存在租赁关系，不承担本案民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，
判决如下：
一、被告潘金凤向原告交纳租金1881元。
二、驳回原告其他诉讼请求；
三、本案所涉给付内容，限被告潘金凤于本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），原告已预交，由被告潘金凤承担。
上诉人兴国公房所上诉称：上诉人与被上诉人形成了租赁关系，但是，双方并没有签订书面租赁合同或口头约定租赁期限，双方形成的是不定期租赁关系，上诉人可以随时解除租赁合同关系。况且，2014年1月至今的租金，被上诉人一直拖欠，经上诉人多次催收仍不缴纳。另外，被上诉人在租赁房屋门口堆放大量杂物，存在极大的安全隐患。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系，被上诉人立即返还租赁房屋，并缴纳2014年1月至腾房之日的租金。
被上诉人潘金凤辩称：自90年代末，国家就将案涉房屋租给了被上诉人，被上诉人在案涉租赁房屋居住了30年了，租金一直都在缴纳，拖欠的租金被上诉人愿意缴纳，亦将及时清理门口的杂物。但是，被上诉人不同意解除租赁关系，房屋应继续租给被上诉人，否则，被上诉人没有房子住。原审被告吕美英述称：案涉房屋应当继续租给被上诉人，房租若被上诉人无力缴纳，吕美英愿意替其交。被上诉人潘金凤虽然有子女，但是，子女生活很困难，没有房屋供其居住。二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：证据一、照片六张，证明被上诉人潘金凤现在还在其房屋门口堆放了大量垃圾，存在安全隐患；证据二、兴政发(1996)74号《兴国县城镇公有房屋管理办法》（摘要）一份，证明按照该规定，六个月没交房租上诉人可以解除合同，要求被上诉人腾出房子。对该证据被上诉人与原审被告经质证均无异议。经审查，对上诉人提交的上述证据，因被上诉人与原审被告均无异议，本对该证据的真实性、合法性、关联性，予以确认，但是，该证据均由上诉人单方制作，不能证明本案待证事实。被上诉人潘金凤与原审被告吕美英均未向本院提交新证据。二审
经审理查明，案涉租赁房屋属于公房，面积为39.59㎡。被上诉人潘金凤自21世纪90年代初承租该房屋，房屋租金2009年以前为43.70元/月，2009年起，上诉人兴国公房所调整租金为99元/月，被上诉人潘金凤一直以来都在该房屋居住。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，案涉租赁房屋系公有住房，产权属于国家所有，上诉人兴国公房所自21世纪90年代即将该房屋出租给了被上诉人居住，且向被上诉人发放了公房租赁凭证。双方约定的租金亦低于市场城镇房屋租金，而且，案涉租赁房屋系被上诉人潘金凤一直以来的居所。据此，上诉人与被上诉人形成的租赁关系不同于市场经济条件下，房屋租赁市场上自由、平等民事主体所形成的完全民事租赁合同法律关系。上诉人兴国公房所主张双方形成的租赁关系属于不定期民事租赁关系，其可随时要求解除，于法无据，本院不予支持。双方的租赁关系与一定的历史、时代背景紧密相关，案涉租赁房屋虽不是国家现行推出的公共租赁房或廉租房，但是，该房屋亦属于公房，结合本案实际情况看，对本案被上诉人而言，案涉租赁房屋系其唯一居所，在一定程度上具有一定的政策保障性或民生服务属性。因此，本案上诉人与被上诉人之间的租赁关系的解除与否不能简单的适用民事租赁合同法律关系的有关法律规定，应当根据合法合理原则，从保民生，维护社会和谐稳定等国家有关政策考虑。在被上诉人潘金凤承诺积极按时缴纳房屋租金，并保证不堆放杂物影响其他承租户人身、财产安全的情况下，原审法院判令被上诉人限期缴纳案涉房屋租金，并从保障群众生活居住权，维护社会和谐稳定考虑，双方继续履行租赁关系，合情合理，并无不妥，本院予以维持。当然，被上诉人潘金凤应当自觉遵守当地政府出台的有关公房管理规定，积极缴纳房屋租金，尽力履行善良管理人的义务，审慎、合理使用案涉租赁房屋，避免使用租赁房屋过程中危及其他承租人的人身、财产安全。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人兴国县公房管理所负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理
审判员 张志平
代理
审判员 赖国东
二〇一六年五月十日
书 记 员 王 佳
书 记 员 曾 慧 来源：