江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1837号上诉人（原审被告）陈永祥，男，1981年12月31日生，汉族。委托代理人钱锦斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邹世林，男，1948年5月29日生，汉族。委托代理人杨旭，江苏振泽律师事务所律师。原审第三人傅正平，男，1982年10月18日生，汉族。
上诉人陈永祥与被上诉人邹世林、原审第三人傅正平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3248号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹世林原审诉称，2012年3月12日，双方签订《租赁协议》，约定我方将位于南京市三元巷8号门面房（以下简称诉争房屋）租赁给陈永祥，同时约定陈永祥不得私自转租、转让他人。2012年6月21日，陈永祥将诉争房屋转租给傅正平，因我方长期居住在外地，便未多过问。2014年4月，我方发现诉争房屋承租人变成颜小峰，陈永祥存在严重违约行为。2014年5月4日，我方依法发函给陈永祥，要求立即解除合同。现三个月已过去，陈永祥并未有任何回复，更未进行诉讼。按照法律规定，上述解除合同的通知已发生法律效力。双方之间的租赁合同事实上已经解除，实际承租人颜小峰已经明确不向陈永祥支付房租，而向我方支付房租，陈永祥对诉争房屋没有任何控制权，新的承租关系发生在我方与颜小峰之间。为了维护我方的合法权益，我方向法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方之间的租赁合同于2014年5月5日解除。2、陈永祥承担本案的诉讼费用。陈永祥原审辩称，首先，邹世林提交的证据材料不能证明陈永祥在履行合同过程存在违约行为，陈永祥并未将诉争房屋再转租给颜小峰。陈永祥在征得邹世林同意后将房屋转租给傅正平，傅正平亦履行转租合同约定将第二年度的租金交付给了陈永祥，不存在邹世林所陈述的陈永祥又将房屋转租给颜小峰的事实。因傅正平、颜小峰、邹世林具有利害关系，故傅正平与颜小峰的《承包合同》并不具有真实性，且即便存在该份合同，也是傅正平与颜小峰之间发生的关系，不能得出陈永祥违约的结论。其次，该房屋的承租人仍然为傅正平。因为向陈永祥缴纳租金的仍然是傅正平，颜小峰出具的五张收条均是陈永祥向傅正平出具，与颜小峰无关。且从陈永祥提交的录音录像证据可以看出，傅正平的员工孟文亦证明了该房屋的经营人就是傅正平，傅正平是老板，工资也是由其发放的。再次，本案实质上是邹世林违反诚实信用原则，与傅正平、颜小峰串通，解除与陈永祥之间的合同，以达到多收房租的目的。如果支持了邹世林解除合同的诉请，则陈永祥所缴纳的300000元转让费以及10余万元的装修费用则会受到损害。综上，陈永祥认为其在履行合同的过程中没有违约行为，诉争房屋的承租人仍然是傅正平，陈永祥没有将房屋转租颜小峰，傅正平亦未将房屋转租给颜小峰，所以邹世林的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回邹世林的诉讼请求。傅正平原审述称，首先，诉争房屋确实是由颜小峰在经营使用，虽然是傅正平与陈永祥签订的租赁合同，但是实际上都是颜小峰在经营，协议的履行也只有颜小峰一人，傅正平向陈永祥支付的40000元押金，傅正平也一并转给了颜小峰，租金也一直是颜小峰在支付。其次，傅正平当时与陈永祥签订合同的时候是该店的老板，当时颜小峰是为第三人打工的，但是后来傅正平经营不下去就和颜小峰签订了租赁合同，陈永祥对此是知情的。综上，傅正平与本案毫无关联。原审法院
经审理查明，诉争房屋系邹世林与邹康共有的房屋。2012年3月12日，双方签订《租房协议》，约定：邹世林将诉争房屋出租给陈永祥使用，租期自2012年3月26日至2018年3月25日；陈永祥为该房屋唯一承租人，不得私自转租、转让他人，如需转让必须经邹世林同意在场，否则无效，傅正平应享有原承租人的权利和义务。同日，陈永祥向邹世林支付转让费28万元。2012年3月15日，邹康出具《委托书》，载明委托父亲即邹世林全权处理诉争房屋租房的一切事宜。2012年3月27日，陈永祥向邹世林支付转让费2万元。2012年6月21日，邹世林同意陈永祥将诉争房屋转租给傅正平使用。2014年5月4日，邹世林向陈永祥邮寄《关于解除租房协议的函》，载明：由于陈永祥将诉争房屋出租给傅正平，因邹世林长期在外地，也未加多过问，现在邹世林发现陈永祥将房屋租给颜某，属于严重违约行为，通知陈永祥即日解除双方签订的《租房协议》。2014年5月5日，陈永祥打电话让其邻居代收该函件。2014年5月14日，邹世林向颜小峰发出通知，告知颜小峰因陈永祥严重违约，邹世林已解除租赁合同关系，邹世林正式通知颜小峰即日起租金直接交付给邹世林。原审另查明，陈永祥曾起诉傅正平至原审法院，在该案件审理过程中，傅正平陈述其与另外一个人合伙经营饭店，由于生意不好，傅正平退出了，另外一个人还是以傅正平名义经营，傅正平商量与陈永祥变更合同的承租方，陈永祥不同意，2013年10月8日，原审法院作出（2013）秦民初字第3533号判决书，判决傅正平于判决生效五日内给付陈永祥2013年6月30日至2014年5月29日期间尚欠租金11万元以及违约金6000元。后颜小峰将2013年6月30日至2014年5月29日期间租金支付给陈永祥。原审再查明，2012年12月5日，颜小峰向陈永祥出具《欠条》，载明：今欠到陈永祥诉争房屋房租2万元整，到2013年元月10日付清。后颜小峰于元月12日还请余款，陈永祥在该欠条上备注“元月12日余款已付清”。2013年6月24日，陈永祥向颜小峰出具收条，载明：今收到租金4万元。原审又查明，诉争房屋一直用于饭店经营，傅正平、颜小峰所使用的均系以邹世林名义领取的营业执照，店铺名称为“欣然小厨”。在原审案件审理过程中，陈永祥提供孟文的录音录像资料，以证明傅正平仍是诉争房屋的实际经营人，邹世林对该份证据的真实性不予认可，同时认为该份证据存在明显诱导痕迹，且孟文也从未陈述其工资是傅正平发放的。傅正平对该份证据真实性不予认可，同时认为其并非该饭店的经营人。邹世林提供孟文的录音录像资料，以证明颜小峰才是诉争房屋的实际经营人，员工工资也是由颜小峰发放的。傅正平对该份证据不持异议。另邹世林提供傅正平（甲方）与颜小峰（乙方）的《承包合同》一份，载明：因甲方无人打理，将诉争房屋出租给乙方承包，期限为三年，2012年6月30日至2015年6月29日止，房租先付后做，第一年租金280000元，第二、三年为年付300000元；每期付租金需提前一个月支付，每逾期一天按月租金5%支付，超过五天甲方有权解除合同收回房屋；乙方经营期间装修、水电气等一切经营费用自理，与甲方无关；乙方经营期间需向甲方交40000元保证金，合同期限内，乙方不能以任何借口理由中途退租或延期付费，乙方不得擅自改变房屋结构，改变用途从事违法经营，私自转让、出租；如甲方违约同样退给乙方保证金，另赔偿乙方违约金40000元。该合同落款日期为2012年6月30日。邹世林提供该份合同以证明傅正平与颜小峰有书面转租协议，而陈永祥对此亦是知情的。陈永祥对该份证据的真实性不予认可，且傅正平曾在另案中陈述其与颜小峰之间并无书面合同，故该份合同不具备真实性，陈永祥曾陈述收到颜小峰的租金，但该陈述实际是指陈永祥收到了傅正平支付的租金，只是由颜小峰转交，陈永祥认可的合同相对方始终是傅正平。傅正平确认该合同系倒签，对该份合同真实性不持异议，同时认为傅正平将房屋转租给颜小峰经营，后续租金都是颜小峰向陈永祥交纳的，与傅正平无关。经本庭传唤，颜小峰亦到庭陈述：其与傅正平之间不是合伙，也不是转租，2012年6月，傅正平承租诉争房屋后经营饭店，颜小峰是该店的员工，两个月之后傅正平经营不善，颜小峰接手诉争房屋继续承租经营，两人之间原系老板与员工的关系；颜小峰接手后的租金都是陈永祥直接联系颜小峰收取的，因此其才会出具欠条并持有陈永祥开具的收条；其与傅正平签署的《承包合同》并未实际履行，签订该份合同的目的是为防止日后陈永祥再以租赁合同的名义向傅正平主张租金。邹世林及傅正平对于颜小峰的陈述均不持异议，陈永祥对颜小峰陈述内容的真实性不予认可。以上事实，有《租房协议》、《关于解除租房协议的函》、EMS快递单、通知、开庭笔录、收条、欠条、民事判决书、情况说明、委托书、证人证言、《承包合同》及当事人陈述等予以证实。原审法院认为，双方签订《租房协议》系双方当事人真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于邹世林要求确认其与陈永祥签订的《租房协议》已于2014年5月5日解除的诉讼请求，原审法院认为，双方在《租房协议》中明确约定陈永祥转租诉争房屋给他人应征得邹世林同意，尽管陈永祥系征得邹世林同意后将诉争房屋转租傅正平，但诉争房屋的房租实际由颜小峰支付，陈永祥接受了由颜小峰出具的欠条和支付的租金，颜小峰又实际持有支付租金的收条，故原审法院认为陈永祥和颜小峰存在事实上的租赁关系，陈永祥系在未征得邹世林同意的情况下，擅自将诉争房屋给颜小峰使用，已违反合同约定，邹世林有权要求解除《租房协议》，邹世林于2014年5月4日向陈永祥发出解除函，陈永祥于2014年5月5日收到函件，陈永祥未在函件到达之日起三个月内向法院提出异议，故《租房协议》已于2014年5月5日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会研究决定，原审法院判决：确认邹世林与陈永祥签订的《租房协议》已于2014年5月5日解除。一审案件受理费80元，由陈永祥负担。
上诉人陈永祥不服原审判决，向本院提起上诉称，一、落款时间为2012年12月5日所谓的“欠条”是虚假的，不仅颜小峰无需在2012年12月5日出具欠条，而且颜小峰或傅正平亦无需在2013年1月10日前付清所谓的两万元，上面的“元月12日余款已付清”更不是上诉人陈永祥所写，该“欠条”系伪造的证据。2012年12月5日这个时间点离应付租金的时间远远未到，上次租金才支付过，所以，傅正平或者颜小峰不可能在这个时间再出具“欠条”给陈永祥。
二、原审查明“后颜小峰将2013年6月30日至2014年5月29日期间租金支付给被告”以及“2013年6月24日，被告向颜小峰出具收条，载明‘今收到租金4万元’”，该认定的事实与客观事实严重不符，该期间的租金仍然是傅正平付给陈永祥的，而不是颜小峰。如果陈永祥已转租给颜小峰，那么在就涉案房屋欠付租金的（2013）秦民初字第3533号、（2014）秦民初字第3344号案件中，我方就会向颜小峰主张，而事实上起诉的被告是傅正平。我方仍然是向傅正平主张的。
三、本案系邹世林、傅正平、颜小峰串通起来损害陈永祥利益，傅正平、颜小峰为编造陈永祥已转租给颜小峰的事实，他们前后陈述不一致，而且不符合常理，根据“禁止反言”原则，其所陈述的已转租给陈永祥的事实不应采信，故，原审认定陈永祥已转租给颜小峰是完全错误的。
四、如果陈永祥违约，则邹世林会向法庭提交我方向颜小峰出具的收据。事实上本案中的五张收条均为我方向傅正平所出具，与颜小峰无关。其余我方明确写明是收到“傅正平”房租的收条邹世林及傅正平未提交。
五、陈永祥与傅正平员工孟文于2015年3月份对话的录像证据亦证明诉争房屋所在饭店的老板2015年时仍然为傅正平，陈永祥转租给颜小峰的事实不成立。
六、本案是邹世林违反诚实信用原则，与颜小峰、傅正平串通一气，解除与陈永祥的合同，以达到多收房租的目的。对有生效判决以及书面合同支持的事实，三个人都能罔顾事实、虚假陈述，而且三方回答高度一致，以及邹世林、傅正平聘请同一律师的事实，均印证了三人合伙损害我方利益的事实。如果支持其解除请求，则陈永祥所交的30万元的转让费以及10多万的装修费受到损害。
七、对于邹世林、傅正平、颜小峰伪造证据虚假陈述的行为已严重干扰了法院的正常工作、严重损害了我方利益，应依法追究刑事责任或予以民事制裁，维护法律尊严。综上，上诉人请求依法驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人邹世林答辩称，陈永祥与颜小峰之间存在事实上的租赁关系，上诉人与被上诉人租赁关系早在2014年5月份就已经实际解除，上诉人也在2014年5月之后也未支付租金，双方不存在事实租赁关系，租赁关系发生在陈永祥与颜小峰之间。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人傅正平未答辩。本院对原审法院查明的事实依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。上诉人陈永祥与被上诉人邹世林于2012年3月12日签订《租房协议》系双方当事人真实意思表示，该内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在《租房协议》中明确约定陈永祥转租诉争房屋给他人应征得邹世林同意。从本案查明的事实来看，陈永祥经邹世林同意后将诉争房屋转租傅正平经营饭店，在经营过程中傅正平又将诉争房屋转租给颜小峰经营，并且陈永祥接受颜小峰支付的房租，故陈永祥和颜小峰双方存在事实上的租赁关系。根据合同约定及法律规定，未经出租人同意，承租人将其承租的房屋转租他人，出租人有权解除租赁合同。而本案中，上诉人陈永祥及原审第三人傅正平在未征得被上诉人邹世林同意的情况下，擅自将诉争房屋转租给颜小峰使用，并且上诉人在2014年5月5日收到邹世林的解除通知函后三个月内亦未提出异议，故原审法院认定邹世林与陈永祥签订的《租房协议》已于2014年5月5日解除，有事实与法律依据，应予维持。傅正平在原审中明确表示其将诉争房屋转给了颜小峰，并签订承包合同，后续租金由颜小峰向上诉人交纳的，如果上诉人认为是傅正平的违约行为导致房屋租赁合同解除，上诉人可另案向傅正平主张相关损失赔偿，而本案不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈永祥负担。本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理
审判员 付双
代理
审判员 吴勇
二〇一六年五月十日
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