山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终454号上诉人（原审被告）许升，潍坊市地税局奎文分局职工。委托代理人齐广东，山东万信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟君。委托代理人郎玉平，山东英拓律师事务所律师。委托代理人张雪雪，山东英拓律师事务所律师。
上诉人许升因与被上诉人孟君房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，孟君与许升于2003年4月15日签订协议书一份，约定孟君以许升名义购买东泰花园6号楼4单元301室房屋一套，购房定金与房款全部由孟君支付，孟君为实际购买人，产权归孟君所有，同时协议第六条约定，因定金和购房款全由孟君支付，如许升反悔，按该房市场最高价款购回房产权，并按月支付银行贷款利息。协议签订后，孟君于2003年4月15日将5万元首付款、2004年1月6日将剩余房款13万元交由许升。在2008年7月至2009年12月期间，许升多次向孟君出具承诺书，承诺涉案房屋系孟君以许升名义购买，其产权归孟君所有。孟君提交（2011）奎民再初字第4号民事判决书、（2012）潍民再终字第18号民事判决书二份，证明孟君付款后，许升违约擅自又将涉案房屋出售给第三人吕新建并交付，未向孟君交付房屋，导致孟君与许升签订的协议书中的交房义务事实上不能履行；该判决书确认孟君可以根据法律规定和合同约定要求许升承担违约责任。孟君主张，因许升违约导致无法交付房屋，根据（2012）潍民再终字第18号民事判决书确定的孟君可主张其他合同权利，现要求许升返还购房款18万元，并分别于2003年4月15日和2004年1月6日起计息至实际支付之日。另，孟君提交潍坊市奎文区人民法院调查笔录一份，证明双方房屋确权纠纷一案经潍坊市奎文区人民法院审监庭调解，许升同意以6000元/平方米计价，房屋约130平方米，向孟君返还房款（18万元）并赔偿损失共计78万元。孟君主张，根据相关法律规定，其可以要求许升承担违约责任，损失赔偿额应相当于因许升违约所造成的损失，即可要求许升赔偿房屋差价损失60万元。同时，根据（2011）奎民再初字第4号民事判决书、（2012）潍民再终字第18号民事判决书，因许升违约导致孟君向法院提起诉讼，支出诉讼费用共计7800元，该7800元支出系因许升违约给其造成的损失，应由许升承担。上述事实，有当事人陈述、协议书、（2011）奎民再初字第4号民事判决书、（2012）潍民再终字第18号民事判决书、收到条、潍坊市奎文区法院调查笔录等证据在案为证。原审法院认为，孟君与许升签订的房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据（2011）奎民再初字第4号民事判决书、（2012）潍民再终字第18号民事判决书确认的事实，许升在与孟君签订房屋买卖协议后，又与案外人吕新建签订房屋买卖合同，并将涉案房屋交付给案外人吕新建，属于一房多卖情形，致其不能向孟君交付房屋而构成根本违约，应当承担违约责任，对孟君主张由许升返还购房款18万元及利息的诉讼请求予以支持。根据2012年7月9日，潍坊市奎文区人民法院调查笔录所记载的内容，许升同意按每平方米6000元的价格，房屋130平方米，共78万元的价款向孟君赔偿损失。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。根据双方签订的协议书第六条之约定及许升认可调解方案的内容并考虑到房屋的升值情况、该路段同类型房屋的单价情况等事实，对孟君要求许升赔偿房屋差价损失60万元的诉讼请求予以支持。对于孟君主张的因许升违约致使其多次提起诉讼所支付的诉讼费7800元，系其为主张房屋所有权而支出的实际费用，属实际损失的范围，对该主张予以支持。许升经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利，不影响对案件事实及证据的认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、许升返还孟君购房款18万元及利息（其中5万元的利息自2003年4月15日起、13万元的利息自2004年1月6日起，均按同期银行贷款利率计算至判决确定的支付之日止），于判决生效之日起十日内付清；
二、许升赔偿孟君各项损失共计607800元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11678元，诉讼保全费4459元，两项共计16137元，由许升负担。宣判后，许升不服原审判决，提起上诉称：1、上诉人从未与被上诉人签订过协议，系被上诉人的父亲孟令顺在涉案房屋交房以后，为了达到从吕新建手中要回房屋的目的，事先打印好协议后请上诉人喝酒，恶意让上诉人签的字。协议的内容大部分是虚假的，孟君并非奎文地税局的职工，也没有购房资格，购房款并不是18万无。关于被上诉人同意上诉人使用购房款和上诉人用涉案房产抵押贷款13万元之事也是虚假的，其他内容是在涉案房屋已经被吕新建实际占有之后由孟令顺编造的，目的是为了重新得到这套房屋。2、被上诉人与孟令顺从未向上诉人支付过13万元，事实是孟令顺先给了上诉人5万元后，又付给了上诉人两张4万元的银行存折共8万元，上诉人在孟令顺打印好的收条上签字收到13万元，收条内容也是孟令顺编造的。3、原审认定上诉人同意赔偿被上诉人78万元与事实不符，上诉人并未同意赔偿被上诉人损失。调解笔录的内容是第一、上诉人回去准备78万元，第二、做一下吕建新的工作看其能否退房，第三、在东泰花园寻购一套相当的房产，以上三条上诉人同时进行，并让上诉人于2012年7月19日前反馈信息。上诉人的答复“同意按以上三条进行操作，我回去尽力做工作”。该笔录并非经法院调解达成的调解协议，原审据此认定上诉人同意赔偿被上诉人78万元是错误的。4、被上诉人在原审中提交的证据没有经过质证，不能作为有效证据。被上诉人提交的证据系（2010）奎开民一初字第207号民事案件卷宗中的复印件，因上诉人没有参加（2010）奎开民一初字第207号民事案件的庭审，因家事也没有参加本案原审庭审。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。孟君答辩称：上诉人的上诉理由与事实不符，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提交如下证据：证据一、涉案房屋买卖合同一份，主张涉案房屋系上诉人从潍坊东泰房地产开发有限责任公司购买，并非从奎文地税局购买，购房款系上诉人贷款支付，并非原审认定的被上诉人全额交纳了购房款。合同约定价格是每平方1800元，房屋面积125.16平方米，总房款225288元。上诉人与被上诉人签订的协议中对房屋价格等的约定与事实不符，该协议是虚假的。证据二、2010年4月13日，许升通过银行转账给孟令顺30万元银行凭证一份及孟令顺代被上诉人孟君出具的收到条一份，该收到条载明“今收到许升退回房款参拾万元，等将孟君所购房东泰花园6号楼四单元301房钥匙交还孟君，即将30万退给许升。孟令顺代孟君收2010.4.13”。上诉人称2010年4月13日孟令顺父子为让上诉人配合其与吕新建打官司，把吕新建已占有的房屋要回来，要上诉人先给孟令顺父子30万保证金，等房屋从吕新建手中要回后，再将30万保证金还给上诉人，该收到条能够证明孟令顺父子与上诉人签订的协议系为了让上诉人配合其与吕新建打官司，被上诉人提交的带有上诉人签字的证据都是虚假的。证据三、上诉人偿还银行贷款的明细一份，证明上诉人至今仍在偿还涉案房屋的贷款。针对上述证据，被上诉人质证称：房屋买卖合同不完整，不具备证据的法定形式。双方签订的协议书及生效法律文书对双方之间房屋买卖的事实予以确认，涉案房屋系奎文区地税局集资建设，孟君以许升的名义购买，并交付18万元购房款。上诉人给孟令顺转账30万元及向银行还款的事实均与本案没有关联性。上诉人申请证人王某出庭作证，证明上诉人与被上诉人之间签订的协议、承诺书等均系孟令顺以欺骗方式让上诉人签字，并非上诉人的真实意思表示。证人王某与许升及孟令顺均为朋友关系，曾在上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议中作为证人签字，证人称因系朋友关系，相互之间经常聚在一起喝酒，喝酒中孟令顺与许升之间签了不少协议，其中有一个也让其签字作见证人，其并不清楚协议的具体内容但基于朋友关系就签字了。上诉人据此主张证人证言能够证实双方之间签订的协议等均系虚假的；被上诉人质证称证人证言能够证实协议、承诺书中的签字均系上诉人本人所签，是其真实意思表示。二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的协议书的效力问题已经生效法律文书予以确认，上诉人主张上述协议书系虚假的，因未提交充分的证据予以证实，本院不予采信。依法成立的合同，当事人均应按照约定履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，上诉人将双方约定的房屋另行出卖给第三人吕新建，导致其无法履行向被上诉人交付房屋的义务，其行为已构成根本性违约。在因上诉人的违约行为导致房屋买卖合同不能履行的情况下，被上诉人要求上诉人返还房款并赔偿房屋差价等损失符合法律规定，应予支持。上诉人违背诚实信用原则，将涉案房屋一房两卖，已经构成根本违约，且房屋差价损失客观存在，综合以上因素，参考双方当事人在法院主持下表述的调解意见，原审确认上诉人应赔偿被上诉人因本次纠纷造成的各项损失607800元较为合理，本院予以维持。上诉人给被上诉人出具的两份收到条载明上诉人已收到被上诉人房款18万元，上诉人主张上述两份收到条是虚假的，非其真实意思表示，因不能提交充分的证据证实，本院不予采信，原审确认上诉人已收房款18万并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11678元，由上诉人许升负担。本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理
审判员 石建军
代理
审判员 李丹华
二〇一六年五月九日
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