浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）湖长民初字第1687号
原告：长兴佳源园林建设有限公司，住所地浙江省长兴县虹星桥镇观音村。
法定代表人：李俊，董事长。
委托代理人：陆建平，浙江湖兴律师事务所律师。
委托代理人：钱晨杰，浙江湖兴律师事务所实习律师。
被告：王惠琴。
委托代理人：毛国平，浙江众成律师事务所律师。
原告长兴佳源园林建设有限公司诉被告王惠琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由
审判员蒋晓菁适用简易程序，后因案情复杂转普通程序，于2016年1月5日、4月21日公开开庭进行了审理。原告长兴佳源园林建设有限公司的委托代理人陆建平、钱晨杰，被告王惠琴的委托代理人毛国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月1日，原、被告签订《协议书》一份，约定被告将其位于长兴县雉城镇五峰村县前西街水木花都农贸市场对面，土地证号为长土国用（2007）第1-170号地建造的综合楼5楼东侧约700平方米建筑（该土地的土地证号已于2014年2月**日变更登记为：长土国用（2014）第00101236号，房产地点为长兴县雉城街道县前西街1000号），以5500元每平方米的价格转让给原告，总价约为人民币385万元（房屋总价按房产证面积结算）。《协议书》第五条约定：被告于2014年12月30日前将产权证办在原告名下，届时如未办出房产证，原告有权退房，被告于一个月内退还原告的全部购房资金，原告的房屋装修按即时评估价转让给被告。《协议书》第三条还约定：被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的权属纠纷或债权债务纠纷，一概由被告负责处理，因此给原告造成的损失，由被告负责赔偿。《协议书》中房屋的房产证上建筑面积为675.59平方米，故房屋总价应为371.5745万元。截至2013年12月6日，原告支付被告365万元，已履行主要付款义务。按协议约定，被告应于2014年12月30日前将产权证办在原告名下，但被告至今未履行过户义务，已属根本违约。按《协议书》的约定，原告有权退房，并要求被告退还全部购房款，装修按即时评估价转让给被告，且有权要求被告赔偿损失。现原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款365万元；3、判令被告赔偿原告损失251412元（以日万分之二点一计算自2014年12月7日至2015年10月31日），并判令被告赔偿自2015年11月1日至购房款退清之日的损失（按实际天数计算）；4、判令房屋的装修按评估价转让给被告；5、本案诉讼费由被告承担。庭审期间，原告变更第四项请求为被告给付原告装修折价款438458元及鉴定评估费4200元。原告向本院提交如下证据材料：A1、协议书1份（2013年12月1日），证明双方就长兴县雉城镇五峰村县前西街水木花都农贸市场对面，土地证号为长土国用（2007）第1-170号地建造的综合楼5楼东侧约7**平方米建筑（半层）的房屋达成买卖协议的事实；A2、收条及长兴联合村镇银行现金支票存根各1份，证明原告已支付案涉房屋价款365万元的事实；A3、房屋产权证及土地使用权证各1份，证明2014年4月30日，案涉房屋已登记为长兴县雉城街道五峰居民委员会所有及2014年2月27日，案涉房屋所在的土地已登记为长兴县雉城街道五峰居民委员会（使用权类型为划拨）使用的事实；A4、资产评估报告及鉴定费发票各1份，证明2015年9月15日，原告申请对案涉房屋的装修价值予以司法鉴定。经湖州天衡资产评估事务所评估，案涉房屋的装修评估价为438458元及支出鉴定费4200元的事实；A5、协议书3份，证明原、被告签订协议的过程及案涉房屋在出售前归被告所有并处分的事实。
被告辩称：1、本案合同系无效合同。理由如下：本案中，案涉房屋所有权系长兴县雉城街道五峰居民委员会，属于集体所有，其土地使用权性质系划拨土地。对上述事实，原告是明知的。被告并非案涉房屋的所有权人，其无权处分案涉房屋，且案涉房屋所涉土地性质为国有划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该规定系法律的强制性规定，因而原、被告之间签订的合同违反了法律的强制性规定，应认定合同无效；2、本案应按合同无效的规定来确定双方的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，因合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告的义务限于返还原告给付的185万元，原告的装修损失应当根据原被告之间的过错比例来承担。对原告的第三项诉讼请求，因无合同依据，亦无法律依据，依法予以驳回。3、被告仅收到原告185万元房款，原告给付案外人乔志东的180万元，被告并没有收到，因本案合同无效涉及合同无效的法律后果，原告的该项损失应当向乔志东主张。综上，因双方签订的房屋买卖合同系无效合同，应当依法恢复原状，按照过错责任比例承担损失，请求法院依法判决。被告未向本院提交证据材料。原告提交的证据材料，经被告质证认为，对原告提交的证据材料A1、A3的真实性无异议，但对A1的合法性提出异议。被告认为结合A3，可以确定被告在签订协议时既非案涉房屋的合法所有人，又无案涉房屋所有人在协议书中签字确认，且案涉房屋的土地性质为国有划拨，故该协议违反法律的强制性规定，应属无效；对证据材料A2的真实性无异议，但对证明对象有异议，被告仅收到原告支付的185万元，案外人乔志东的180万元并没有给付被告。对证据材料A4的真实性无异议，但对关联性提出异议；对证据材料A5中协议书（2012年11月26日）的真实性没有异议，但对其合法性有异议，案涉房屋的所有人不是该协议中的甲、乙两方，故不能确认该两方能否处分案涉房屋；对证据材料A5中案外人乔志东与李俊的协议书（2013年10月15日）的三性均提出异议；对证据材料A5中被告与案外人乔志东签订的协议书（2013年12月1日）的真实性无异议，对关联性提出异议。经本院审查，对原告提交的上述证据材料的真实性均予以认定。至于其证明对象能否成立，本院将结合原、被告的当庭陈述及其他证据进行综合分析认定。综上，根据本院采信的证据及庭审查明的事实，确认本案事实如下：2013年12月1日，原告与被告签订《协议书》，约定被告将其位于长兴县雉城镇五峰村县前西街水木花都农贸市场对面，土地证号为长土国用（2007）第1-170号地建造的综合楼5楼东侧建筑（半层）转让给原告所有。协议约定，案涉房屋按单价人民币5500元每平方米计算，总价约385万元（房屋总价按房产证面积结算，多还少补，房产证办出后一星期内结清），并于2013年12月2日付款，全款到帐后，由被告开收据给原告后本协议生效。另约定被告于2014年12月30日前将产权证办在原告名下，届时如未办出房产证，原告有权退房，由被告在一个月内退还原告全额购房资金，原告装修按即时评估价转让给被告。2013年12月6日，被告出具收条，确认已收取原告给付的房款合计365万元。2014年2月27日，案涉房屋经登记，其土地使用权人为××县××城街道五峰居民委员会（使用权类型为划拨）。2014年4月30日，案涉房屋经登记，其房屋所有权人为××县××城街道五峰居民委员会。2015年9月15日，因被告无法办理房产证至原告名下，故双方纠纷成讼。经原告申请，本院委托湖州天衡资产评估事务所对案涉房屋的装修价值予以司法鉴定。2015年11月14日，湖州天衡资产评估事务所出具资产评估报告书，确认案涉房屋的装修评估价为438458元。原告为鉴定支出费用4200元。
本院认为，本案争议的焦点为双方签订的房屋买卖合同的效力。本院审查认为，依据物权法的规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，且法律并未禁止国有划拨土地上的建筑物转让，故本案不存在导致房屋买卖合同无效的法定情形。据此，本院对被告认为双方签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效的主张，不予支持。本案房屋买卖合同，在签订时双方主体适格、意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方都应受到相关条款的约束。现原告已按约支付房款，但被告未能按约办理过户手续，故原告要求解除合同、退还房款及赔偿损失的请求，符合合同约定，与法有据。鉴于原告不能举证证明其是否对被告履行了合同解除的通知义务，因此，本院以被告收到法院应诉通知书的时间作为合同解除通知送达的时间，故本院判定双方合同于2015年10月8日解除。对于原告主张赔偿损失的请求，本院核定按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年11月8日起至判决确定之日止的利息损失为85350元。关于原告要求被告支付装修折价款的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，
判决如下：
一、原告长兴佳源园林建设有限公司与被告王惠琴于2013年12月1日签订的房屋买卖协议书自2015年10月8日起解除；
二、被告王惠琴给付原告长兴佳源园林建设有限公司购房款人民币3650000元及利息损失85350元，于本判决生效后十日内支付（判决确定之日后的利息，依照中国人民银行同期贷款利率按购房款3650000元计算至实际清偿之日止）；
三、被告王惠琴给付原告长兴佳源园林建设有限公司房屋装修款438458元，于本判决生效后十日内支付；
四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费38011元，鉴定费4200元，合计人民币42211元，由被告王惠琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 马立平
审 判 员 蒋晓菁
人民陪审员 周掌前
二〇一六年五月九日
书 记 员 钱 丹 来源：