云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一初字第258号原告云南春喜农业科技集团有限公司。住所地：昆明市官渡区小板桥镇大羊甫村民组七社塘子片。法定代表人肖昌孝，董事长。委托代理人岳奕彤、史朝文，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告昆明尚品置业有限公司。住所地：昆明市呈贡工业园区小哨箐片区。法定代表人李宝春，总经理。委托代理人钟晋坤，云南当代律师事务所律师。特别授权代理。
原告云南春喜农业科技集团有限公司（以下简称“春喜公司”）诉被告昆明尚品置业有限公司（以下简称“尚品公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月25日受理后，依法组成合议庭于2016年3月29日组织各方当事人进行证据交换，并于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告春喜公司的诉讼代理人岳奕彤、史朝文，被告尚品公司的诉讼代理人钟晋坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告春喜公司起诉称：2013年6月5日，原、被告签订《昆明尚品置业厂房买卖合同》，合同约定：1.被告将其名下已取得《土地使用权证》、《房屋产权证》的坐落于昆明市阳宗海旅游度假区呈贡小哨工业园区昆明尚品置业工业园厂房2号楼约10023.41平方米（以产权登记面积为准）、土地约2506平方米（最终以土地证面积为准）整体出售给原告。房屋出售单价为3050.00元/平方米，总价为3057.14万元；2.在合同签订后10日内原告支付购房订金500万元；3.原告必须在2014年3月31日前再支付被告1000万元，当累计付款金额达到1500万元时，被告立即为原告办理厂房产权过户手续；4.从厂房产权过户到原告名下后，原告向被告支付剩余尾款1557.14万元；5.若因某些客观因素造成的厂房交易过户手续不能最终实现，被告应当退还原告支付的全部款项并支付同期银行贷款利息，若原告不能按期付款视为违约，被告有权收回厂房，且订金抵作违约金不退；6.被告保证销售的厂房及土地没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本物业没有销售给原告以外的其他人，保证本物业没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因被告隐瞒引起纠纷而造成损失，一律由被告承担责任…。原告按照约定于2013年6月26日向被告支付购房订金500万元，于2014年3月28日向被告支付1000万元，房款累计支付至1500万元，原告多次催促被告办理房屋的产权过户登记，但被告久久不予办理，后来被告才告知原告将本案房产抵押给银行的事实。被告在与原告订立房屋买卖合同后，原告已经支付购房款1500万元的情况下，2014年9月26日私自将房屋设定抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司昆明呈贡区支行。上述被告的行为已构成根本违约，导致原告房屋买卖合同目的不能实现，无法取得房屋产权，原告为涉案房屋进行装修装饰，原告因未取得房屋产权证导致其公司大田种子经营许可证无法如期办理，造成经营利益损失。据此，依据《民法通则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特提起民事诉讼。请求：1、判令解除2013年6月5日原被告签订的《买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款1500万元；3、判令被告支付原告已付购房款利息，按中国人民银行同期贷款利率支付，从2013年6月28日至款项还清之日止，暂计算至2015年12月27日止利息共计184.5万元；4、判令被告赔偿原告装修费损失245.483万元；5、判令被告赔偿经营损失100万；6.判令被告赔偿原告已付购房款的1倍赔偿金1500万元；7.本案诉讼费、律师费、保全费、担保费等全部由被告承担。
被告尚品公司答辩称：1、请求法院依法判令双方继续履行2013年6月5日双方签订的买卖合同。2、涉案合同正在履行中，请求驳回原告要求被告返还已付购房款的主张，所涉及的利息可以支持。3、装修费、经济损失不应支持。4、原告要求返还1倍赔偿金及其他的相关费用的请求无相应事实和法律依据不应支持。5、被告正在想办法消除房屋所设定的抵押、促成交易继续履行。6、在合同履行中，就合同内容中所涉及的具体付款时间，根据合同第3.1条规定，首次付款时间应在2013年6月5日签订合同后10天内支付500万元的首付款，但是原告未按时支付首付款，原告实际是在6月26日、6月28日分别支付该首付款，如果是违约，也是原告首先违约。7、合同签订后已经将房屋全部移交给原告管理使用，从合同签订后至今都在原告的管理使用中，原告已经在实际使用中，装修也是原告自己在使用，因此所产生的其他费用不应支持。原告在本案主张的装修费用中，房屋顶面的装修系私搭乱建，其相应费用不应由被告承担。请求驳回原告诉讼请求，由双方继续履行合同。原告为证明其主张提交了以下证据予以证明：第一组：1、昆明尚品置业厂房买卖合同；第二组：2、收据；3、工商银行网上银行电子回单；4、建设银行网上银行电子回单；第三组：5、房屋登记查阅摘抄表；第四组：6、建设工程施工合同；7、建设工程施工合同及其附件；8、中国建设银行网上银行电子回单；9、钢结构工程施工承包合同机器附表；10、网上银行电子回单、转账凭证、请款报告；11、收据、汇款凭证、支付工程款请示；12、网上银行电子回单、记账凭证、刷卡小票、请款单、销货明细；13、收据、收条、记账凭证、刷卡小票；14、费用报销清单、工程验收报告；收条；第五组：15、现场照片；第六组：16、付款证明、17、工商登记卡片；第七组：律师费发票、担保费发票；对原告提交的证据，被告质证意见为：第一组：昆明尚品置业厂房买卖合同：认可真实性、关联性，但不认可证明目的，原告未按照双方对于500万元所约定的时间付款。第二组：收据、工商银行网上银行电子回单、建设银行网上银行电子回单。认可真实性、合法性、关联性，但原告未按照双方约定的时间付款。第三组：房屋登记查阅摘抄表。认可真实性、合法性、关联性。第四组：建设工程施工合同及其附件、中国建设银行网上银行电子回单、钢结构工程施工承包合同机器附表、网上银行电子回单、转账凭证、请款报告；收据、汇款凭证、支付工程款请示；网上银行电子回单、记账凭证、刷卡小票、请款单、销货明细；收据、收条、记账凭证、刷卡小票；费用报销清单、工程验收报告；收条。均不认可。第五组：现场照片。认可真实性、合法性、关联性。现场确实是装修过，也正在原告的使用中。第六组：付款证明、工商登记卡片。不认可真实性、合法性、关联性。第七组：律师费发票、担保费发票。不予认可，双方对此并没有约定。就原告提交的证据，结合原、被告的举证质证意见，
本院认为：第一、二、三、五组证据因被告对真实性无异议，本院予以确认。至于能否证明原告所要证明的内容及被告的异议是否成立，本院将结合双方的质证意见全案证据材料和原、被告的争议在判决中予以评述。第四、六、七组证据，虽被告对证据的“三性”均不认可，但被告并没有提供相应的证据支持其反驳意见的成立，且该三组证据，原告要证明的是装修事实和支出的费用及实现债权所支出的费用，而这两组证据及支出费用均是客观存的事实，且被告也认可原告对涉案房屋进行过装修，故本院对证据真实性予以认可，但能否证明原告诉请的成立，本院将结合其他事实和双方的争议予以认定。被告为证明其反驳原告事实的成立提交如下证据：
一、昆明尚品置业有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书一份。
二、昆明尚品置业工业标准厂房买卖合同复印件一份。原告对被告提交的证据材料发表质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均予认可。被告提交的证据因原告对“三性”均无异议，本院予以认定。经审理，本院依据各方当事人对真实性无争议（包括有原件核对且无证据予以反驳的）的证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：2013年6月5日，原、被告签订《昆明尚品置业厂房买卖合同》，合同约定：被告将其名下已取得《土地使用权证》、《房屋产权证》的坐落于昆明市阳宗海旅游度假区呈贡小哨工业园区昆明尚品置业工业园厂房2号楼约10023.41平方米（以产权登记面积为准）、土地约2506平方米（最终以土地证面积为准）整体出售给原告。房屋出售单价为3050.00元/平方米，总价为3057.14万元（按总建筑面积10023.41平米计算）。在合同签订后10日内原告支付购房订金500万元，原告必须在2014年3月31日前再支付被告1000万元，当累计付款金额达到1500万元时，被告立即为原告办理厂房产权过户手续。从厂房产权过户到原告名下后至2014年6月8日前，原告向被告支付剩余尾款1557.14万元。若因某些客观因素造成的厂房交易过户手续不能最终实现，被告应当退还原告支付的全部款项并支付同期银行贷款利息，若原告不能按期付款视为违约，被告有权收回厂房，且订金抵作违约金不退。被告保证销售的厂房及土地没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本物业没有销售给原告以外的其他人，保证本物业没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因被告隐瞒引起纠纷而造成损失，一律由被告承担责任。合同签订后双方均不得反悔，若任何一方反悔，则赔偿双方合同金额的10%的违约金...。合同签订后，原告未按约定的期限，即合同签订后十日内支付500万元订金的义务，逾期二十天后即2013年6月26日才向被告支付购房订金500万元，但在2014年3月28日向被告支付1000万元，完成了累计支付房款至1500万元的约定付款义务。2014年9月26日被告又将房屋设定抵押权进行银行贷款，抵押权人为中国农业银行股份有限公司昆明呈贡区支行。因本案房产抵押给银行，被告不能按双方之间的《昆明尚品置业厂房买卖合同》履行为原告办理涉案房屋的产权过户登记义务。现原告以被告将出售给其的房产又抵押银行贷款导致不能履行合同义务，致使原告签订房屋买卖合同的目的不能实现，被告已构成根本违约为由，起诉主张本案诉请。综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳双方争议焦点为：原告以被告已根本违约为由，要求解除双方之间的《昆明尚品置业厂房买卖合同》，并由被告向原告退还已付购房款1500万元、已付购房款从2013年6月28日起至还清之日止的银行行同期利息、装修损失245.483万元、经营损失100万元、已付购房款1赔的赔偿金1500万元的请求是否成立？一、关于原告主张被告已根本违约要求解除双方之间的《昆明尚品置业厂房买卖合同》的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形的当事人可以解除合同。”第一款第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。本案中，按双方合同第三条第2款的约定，“在原告累计付款金额达到1500万元时，被告应立即为原告办理厂房产权过户手续”，即在2014年3月28日原告向被告支付了1000万元的购房款时，加上此前支付的订金500万元，原告的累计付款金额已达到双方合同约定的付款1500万元的义务，被告就应及时将双方买卖合同的标的即涉案房地产的产权过户到原告名下，也就是，从2014年3月28日起，被告即负有为原告办理涉案房地产的产权过户手续的义务，并应在2014年6月8日前为原告办毕产权过户手续。但在双方合同约定的履期界满后，被告不但没有履行合同约定的办毕产权过户手续的义务，反而在2014年9月26日将已出售并交付给原告的涉案房产抵押给了中国农业银行股份有限公司昆明呈贡区支行，用于贷款抵押。被告的行为明显与其要履行的合同义务相悖，致使其履行办理涉案房产权过户手续的合同约定的义务不能实现，被告对自己行为的后果即不能及时履行约定的办证义务，是明知的且违约情形严重，明显影响了原告的合同目的利益的实现，依上述法律的规定，
本院认为原告主张被告构成根本违约的理由成立，其要求解除与被告签订的《买卖合同》的请求本院予以支持。至于被告抗辩的原告没有在合同约定的十日内支付500万元订金违约在先的观点。虽然原告支付订金确实超过了约定，但从时间看原告逾期不长就支付了该款，并且从双方合同第三条“付款方式”的约定看，合同约定对付款着重强调的是原告“必须”在2014年3月31日以前支付1000万元，而原告也按该约定支付了1000万元购房款，完成了累计付款1500万元的义务。故
本院认为原告的该行为仅构成瑕疵履行，尚不构成被告抗辩理由的成立。
二、关于原告要求被告承担退还已付购房款1500万元利息，赔偿装修损失245.483万元、经营损失100万元、已付购房款1赔的赔偿金1500万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并要求赔偿”的规定。在被告违约至合同解除情况下，原告要求被告退还已付购房款1500万元及已付款银行利息，有事实和法律依据，本院予以支持。利息的起算，原告主张从2013年6月28日起算至款项还清之日止，符合双方“原告交款累计达1500万元，被告即为原告办理涉案房产过户手续”的双方权利义务交接的约定，本院予以确认。原告要求被告赔偿装修费损失245.483万元的问题。首先，原告对涉案房产进行装修产生费用支出是事实；其次，原告装修费用损失的产生系因被告的违约解除合同所致；第三，原告所做的装修对被告的房产也可形成了财添附，被告也可以使用受益，因此原告的该主张有事实依据本院也予以支持。至于装修费损失金额，本案中原告提交了付款收据，银行付款赁证等证据加以证明，而被告虽然不予认可，但又不申请鉴定，其应承担举证不利后果，故本院对原告装修费损失245.483万元予以支持。至于被告抗辩的原告对屋顶的搭建，属违法私搭乱盖的意见，因没有相应的证据予以证明，本院不予采信。原告要求被告赔偿已付购房款的1倍赔偿金1500万元的问题。根据合同法第九十七条的规定，原告可以要求被告赔偿，但赔偿金1500万元的计算，原告引用的依据是《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而本案双方交易的房地产不属该解释所称的“商品房买卖”而是一般房屋买卖纠纷，故原告要求按已付购房款的1倍由被告支付“赔偿金”1500万元的请求没有法律依据，不能成立。原告主张的“赔偿金”，本院结合被告的违约情节和双方买卖合同第六条第4款“赔偿10%违约金”的约定，酌情考虑判决由被告按已付购房款1500万元的10%（即150万元）向原告支付。原告主张的经营损失100万元的问题。因为该损失不是被告违约所能预见到的，不属被告违约造成的直接损失，并且在双方的合同中也没有原告方所称的造成其损失的事由存在，所以原告要求被告支付该项损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告云南春喜农业科技集团有限公司的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）、第九十七条、第一百一十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定
判决如下：
一、解除本案原被告在2013年6月5日签订的《昆明尚品置业厂房买卖合同》；
二、由被告昆明尚品置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告云南春喜农业科技集团有限公司已付购房款人民币1500万元以及该款自2013年6月28日起至本判决确定的购房款付清之日止的利息，暂计算至2015年12月27日止利息共计184.5万元（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
三、由被告昆明尚品置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告云南春喜农业科技集团有限公司装修损失人民币245.483万元；
四、由被告昆明尚品置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南春喜农业科技集团有限公司违约赔偿金人民币150万元；
五、驳回原告云南春喜农业科技集团有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币218299.15元，其中196469.235元和保全费人民币5000元由被告昆明尚品置业有限公司承担，21829.915元由原告云南春喜农业科技集团有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 陆有林
人民陪审员 夏书萍
二〇一六年五月九日
书 记 员 仝倩华 来源：百度“”