河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终3162号上诉人（原审被告）甘晓菊，女，1983年10月11日出生，汉族。委托代理人罗爽爽，河南裕达律师事务所律师。委托代理人卢九灵，河南裕达律师事务所实习律师。被上诉人（原审告）杨红赟，男，1989年2月9日出生，汉族。委托代理人张大成，河南德慧律师事务所律师。
上诉人甘晓菊因与被上诉人杨红赟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民祭初字第1335号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨红赟的委托代理人张大成、甘晓菊的委托代理人罗爽爽、卢九灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红赟于2015年9月23日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令1、被告赔偿原告损失40000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院查明，2015年6月25日，原告与被告在居间方的居间服务下签定房屋买卖合同一份，约定由被告代理卖方刘文军向原告转让位于金水区三全路99号13号楼3单元7层157号房���一套；原告应于合同签定当日支付定金、佣金及代办费共计2万元，其中，居间方佣金1.6万元，代办费1千元。同日，被告签署了一份卖方代理人承诺书，承诺保证被告享有代理权，并在签定房屋买卖合同后及时交予卖方补签，若卖方不予补签或不予追认而导致房屋买卖合同不发生效力的，则由被告赔偿原告损失4万元、赔偿居间方佣金1.7万元。2015年7月I5日，原告向卖方快递一份催告书，催告其在签收该催告书后的30日内对被告代理签署房屋买卖合同的行为进行追认，如逾期则视为拒绝追认。催告期已过，卖方未予追认。原审法院认为，被告在没有授权委托书明确授权的情况下与原告关于他人的房屋签订的房屋买卖合同，属于没有代理权而以被代理人名义与原告订立的合同，其在原告催告后一个月内被代理人未做表示，应视为无效合同。被告认为被告的“妻子”在代被代理人签收催告书快递时已与其离婚，从而认为原告没有向被代理人有效催告，但被告没有证据证明，对于该抗辩，不予采信。被告向原告出具的承诺书中的4万元应视为关于违约金的约定。依据该承诺书，被告应向原告赔偿4万元。
被告辩称被告赔偿原告4万元的前提是原告向被告交纳了2万元，该抗辩理由与合同约定及承诺书内容不符，不予采信。即便双方约定了原告需要交付被告2万元，那么：1、被告以如果原告不买房子损失2万元、而被告不卖房子损失4万元，权利义务不对等为抗辩理由，该合同并非原告向被告提供的格式条款，而是原被告双方完全出于自愿签订的，不存在原告限制被告权利的情形；2、如果被告在签订合同时没有经过被代理人同意，被告则为编造事实与原告恶意磋商，应承担缔约过失责任，相对于80万元的合同标的额，4万元违约金合理���法；3、如果被代理人向被告承诺过由被告代理本人卖房，那么原告不买房子损失2万元，被告不卖房子损失4万元的约定也与我国民法中关于定金的立法目的一致，被告的损失应向被代理人主张。因此，原告关于被告赔偿原告4万元的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告甘晓菊于本判决生效后十日内赔偿原告违约金4万元。案件受理费800元，由被告甘晓菊负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，甘晓菊不服，向本院提起上诉称，1.被上诉人提交的承诺书，约定的内容权利义务极不对等；2.买卖合同和承诺书是完整的整体，承��书中的4万是基于定金来的；3.上诉人没有代理权限是三方都知道的，中介作为第三方责任更大。综上，一审判决上诉人赔偿被上诉人违约金4万元有失公允，应予撤销。请求二审撤销一审判决，改判或发回重审。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在居间方的居间服务下签定房屋买卖合同，约定由上诉人代理卖方刘文军向被上诉人转让位于金水区三全路99号13号楼3单元7层157号房屋一套。同日，上诉人签署了一份卖方代理人承诺书。上诉人承诺保证其享有代理权，并在签定房屋买卖合同后及时交予卖方补签，若卖方不予补签或不予追认而导致房屋买卖合同不发生效力的，则由上诉人赔偿被上诉人损失4万元，上述房屋买卖合同和承���书均未违反相关法律规定。后上诉人未依约履行，应承担违约责任。一审认定该4万元为违约金，判决上诉人予以赔偿，合法有据。上诉人称承诺书不对等应予撤销，于法无据。综上，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人甘晓菊负担。本判决为终审判决。
审判长 安 军
审判员 石卫华
审判员 邹 靖
二〇一六年五月九日
书记员 尹少嫚 更多数据：搜索“”来源：