重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第02291号原告代芙蓉，女，1979年出生，汉族，城镇居民。委托代理人张书友（系原告代芙蓉之夫），1965年出生，汉族，城镇居民。被告重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设中路172号3-1，组织机构代码57895476-7。法定代表人罗应斌，该公司经理。被告重庆荣联生活超市有限责任公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇XX道53号1幢2-7，统一社会信用代码91500232305294927E。法定代表人毛晓青，该公司董事长。被告重庆市武隆县港峰农业发展有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇三坪村，统一社会信用代码91500232798006777E。法定代表人谭荣，该公司董事长。被告重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司，住所地重庆市武隆县巷口镇三坪村，组织机构代码70936313-2。法定代表人谭荣，该公司董事长。上列被告共同委托代理人应远华，重庆剑直律师事务所律师。被告谭荣，男，1970年出生，汉族，城镇居民。委托代理人应远华，重庆剑直律师事务所律师。第三人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区五一路197号1-6层，组织机构代码70949853-9。负责人郭旭东，该行行长。委托代理人潘年根，该行职工。委托代理人岑峰，该行职工。
原告代芙蓉与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷房地产公司）、重庆荣联生活超市有限责任公司（以下简称荣联超市）、重庆市武隆县港峰农业发展有限公司（以下简称港峰农业公司）、重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司（以下简称盛荣食品公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，由
审判员李林妍担任
审判长，与
人民陪审员陈文艺、张小蓉组成合议庭进行审理。本案于2016年1月25日第一次公开开庭进行审理，原告代芙蓉及其代理人张书友、被告尚廷房地产公司、荣联超市、港峰农业公司、盛荣食品公司共同委托的代理人应远华到庭参加了诉讼。审理过程中，本院依职权追加了哈尔滨银行股份有限公司重庆分行（以下简称哈尔滨银行重庆分行）为本案第三人，并依原告申请追加谭荣为本案被告。2016年3月15日本案第二次公开开庭进行了审理。原告代芙蓉及其委托代理人张书友、被告尚廷房地产公司、荣联超市、港峰农业公司、盛荣食品公司、谭荣共同委托的代理人应远华、第三人哈尔滨银行重庆分行的委托代理人潘年根、岑峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告代芙蓉诉称，2014年8月8日，原告购买被告尚廷房地产公司位于武隆县XX镇XX道XX号XX居X幢X-X和X-X的两间商业门面，双方自愿签订了《房屋买卖合同》。原告依照合同约定，履行了全部义务，被告未按照约定为原告办理房屋产权证书，经多次催促未果，原告诉至法院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，由被告立即归还原告购房款1383980元，支付违约金415194元，并赔偿房屋装修损失100000元。2015年12月17日，原告代芙蓉申请变更诉讼请求为：判令被告尚廷房地产公司立即向武隆县国土房管局申请办理位于武隆县XX镇XX道XX号XX居商业X幢X-X和X-X两间门面的产权过户手续，被告尚廷房地产公司、荣联超市、港峰农业公司、盛荣食品公司连带支付违约金415194元，并由被告承担本案诉讼费。第二次开庭审理时，原告代芙蓉再次变更诉讼请求为：判令被告尚廷房地产公司立即向武隆县国土房管局申请办理位于武隆县XX镇XX道XX号XX居商业X幢X-X和X-X两间门面的产权过户手续，被告尚廷房地产公司、荣联超市、港峰农业公司、盛荣食品公司、谭荣连带支付违约金1383980元，连带赔偿租房装修损失150000元，并由被告承担本案诉讼费。
被告尚廷房地产公司、荣联超市、港峰农业公司、盛荣食品公司、谭荣共同答辩称，尚廷房地产公司与原告签订《房屋买卖合同》属实，荣联超市、港峰农业公司、盛荣食品公司及谭荣与原告签订《担保协议书》也属实；同意原告要求对讼争房屋办理产权过户手续的诉讼请求；原告主张的违约金过高，应当调整，对于原告主张的装修损失，因该损失与本案无关，不应支持。第三人哈尔滨银行重庆分行述称，本案原、被告讼争的两间门面已于2014年1月24日抵押给第三人，港峰农业公司在第三人处贷款1500万元，尚廷房地产公司提供包含讼争的两间门面在内的27处商业房产进行抵押担保，抵押担保的商业房产合计为2818.2平方米，评估价值合计为2748万元。因该抵押担保为整体担保，未对各商业房产所对应的贷款本息金额具体细分。若原告按原评估价值的50%向第三人代为清偿讼争房屋所对应的贷款金额958140元后，第三人同意解除讼争房产的抵押登记。
经审理查明，代芙蓉于2014年8月8日与尚廷房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定尚廷房地产公司将位于武隆县XX镇XX道XX号商业X幢X-X和X-X两间商业用房出售给原告，建筑面积均为53.23㎡，成交价格为13000元/㎡。同时约定房屋产权转移登记时所发生的契税、手续费由代芙蓉承担，尚廷房地产公司在代芙蓉付清房款当日将房屋交付代芙蓉使用。该合同对付款方式、双方权利义务及违约责任约定为：“……第四条、付款方式。乙方（指代芙蓉，下同）应向甲方（指尚廷房地产公司）支付购房定金400000元，购房定金分二次支付，即在签订合同时付100000元，在2014年9月8日前支付300000元。甲乙双方约定于2014年12月30日前办理房屋产权证，办理房屋产权证名字由乙方确定，甲方无权干涉，甲方配合，在2014年9月20日前付清全房款，但乙方应交税费在甲方办理产权证时付清。交税费的时间由甲方通知乙方。以上款项以收条为准。第五条、甲方的权利与义务。……2、义务：……⑶甲方应保证房屋权属真实、合法、交易手续完备，并且无以下限制交易情况：……B、已作为抵押担保物。……第七条、违约责任。……如甲方未按本协议约定的内容履行，除按定金的双倍赔偿给乙方外，还须另赔偿乙方的装修费、房款和房款利息（房款利息按银行同期贷款四倍计息）。同时乙方已收取上述门面的租金，乙方不退甲方和现租房屋，乙方在付清还款之前，甲方需约见现租房户与乙方签订上述门面现甲方与租房户等同的租房合同。如乙方未按本协议内容履行，乙方所交定金不退。……”。合同签订当日，代芙蓉向尚廷房地产公司转账支付定金100000元。2014年8月30日，代芙蓉向尚廷房地产公司支付购房定金300000元和购房款400000元。2014年9月3日，代芙蓉向尚廷房地产公司支付购房款583980元，在尚廷房地产公司出具的收据上均注明“X-1-X,X-X-X商业”字样，且注明以上三笔款项均打入谭荣账户。代芙蓉付清房款后，尚廷房地产公司将讼争门面交付给代芙蓉占有、使用，但至今没有将房屋产权过户登记至代芙蓉名下。2015年10月13日，盛荣食品公司、荣联超市、港峰农业公司与代芙蓉订立了《担保协议书》，约定：“……如果代芙蓉所购门面属卖房公司的责任，不能办理房屋的登记手续，担保方自愿为代芙蓉交给卖房公司的购房款及卖房公司承担的违约金、损失承担连带保证责任……”。2016年3月10日，谭荣与代芙蓉签订《担保协议书》，约定：“……如果代芙蓉所购门面属卖房公司的责任，不能办理房屋的登记手续，担保方自愿为代芙蓉交给卖房公司的购房款及卖房公司承担的违约金、损失承担连带担保责任，担保期限至购房款违约金、损失全部履行完毕为止……”。2015年10月26日，代芙蓉诉至本院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，由被告立即归还原告购房款1383980元，支付违约金415194元，并赔偿房屋装修损失100000元。法庭审理中，原告代芙蓉变更诉讼请求为：判令被告尚廷房地产公司立即向武隆县国土房管局申请办理位于武隆县XXX镇XX道XX号XX居商业X幢X-X和X-X两间门面的产权过户手续，被告尚廷房地产公司、荣联超市、港峰农业公司、盛荣食品公司、谭荣连带支付违约金1383980元，连带赔偿租房装修损失150000元，并由被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，代芙蓉于2015年10月26日向本院提出财产保全的申请，本院依法作出(2015)武法民初字第0XX91号民事裁定，裁定对尚廷房地产公司所有的位于武隆县XXX镇XX道XX号商业X幢X-X、1-X、2-X号的房屋予以查封。另查明，2014年1月24日，尚廷房地产公司将本案讼争的位于武隆县XXX镇XX道XX号商业X幢X-2和X-X两间商业用房抵押给哈尔滨银行重庆分行，并办理了抵押登记手续。法庭审理中，各方均确认讼争房屋为哈尔滨银行重庆分行抵押担保的贷款金额为958140元，代芙蓉明确表示愿意行使抵押物上的涤除权，同时，哈尔滨银行重庆分行亦表示可在代芙蓉清偿讼争房屋抵押担保的贷款后注销讼争房屋的抵押登记。上述事实，有原、被告及第三人各方当事人的当庭陈述，原告举示的《房屋买卖合同》、《担保协议书》、收据、中国农业银行个人结算业务申请书、重庆农村商业银行武隆支行客户付款回单、中国建设银行客户回单、《情况说明》，第三人举示的《告知函》等证据材料在案为凭，以上证据内容真实、来源合法，且与本案案件事实具有关联性，足以认定。
本院认为，代芙蓉在与尚廷房地产公司签订《房屋买卖合同》时，并不知晓讼争房屋产权已经设定抵押的事实，双方签订的《房屋买卖合同》应当合法有效，双方均应当依照合同约定履行各自的义务。代芙蓉已经依照合同约定支付了全部购房款，尚廷房地产公司应当依约在2014年12月30日之前办理房屋产权登记，但根据审理查明的事实，由于尚廷房地产公司将讼争房屋抵押给哈尔滨银行重庆分行，致使讼争房屋至今未能办理房屋产权过户登记手续，尚廷房地产公司的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，因代芙蓉明确表示愿意替尚廷房地产公司向哈尔滨银行重庆分行代为清偿讼争房屋抵押担保的贷款，故代芙蓉在行使涤除权代为清偿债务以注销讼争房屋的抵押的情形下，主张继续履行合同，由尚廷房地产公司办理讼争房屋的产权过户登记手续，符合法律规定，本院应予支持。对于代芙蓉主张的违约金1383980元，代芙蓉认为尚廷房地产公司存在故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，故应当承担已付房款总额一倍的赔偿责任。
本院认为，虽然尚廷房地产公司在与代芙蓉签订《房屋买卖合同》之前，讼争房屋已经抵押给哈尔滨银行重庆分行，尚廷房地产公司存在违约行为，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”的规定，买受人可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿金的情形是指出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的情形，而代芙蓉在本案中已经主张行使涤除权并继续履行合同，故其主张由尚廷房地产公司向其赔偿相当于购房款金额的违约金1383980元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于代芙蓉主张的房屋出租违约损失150000元，代芙蓉认为其在尚廷房地产公司交付讼争房屋后已将房屋租赁给他人，若《房屋买卖合同》不能继续履行，应由各被告承担代芙蓉由此产生的房屋租赁违约责任即装修费用150000元。
本院认为，代芙蓉并未提供任何证据证明其所主张的出租房屋违约损失已实际发生，对违约损失的数额也未提供相应证据，故代芙蓉的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，代芙蓉与尚廷房地产公司于2014年8月8日签订的《房屋买卖合同》依法成立，合法有效，双方均应依约履行。由于尚廷房地产公司于2014年1月24日将讼争房屋抵押给哈尔滨银行重庆分行，导致其与代芙蓉签订的合同中约定的产权过户手续无法完成，尚廷房地产公司已构成违约。现代芙蓉自愿代尚廷房地产公司向哈尔滨银行重庆分行清偿讼争房屋的抵押贷款，哈尔滨银行重庆分行在贷款清偿后应当办理讼争房屋的抵押登记注销手续。讼争房屋解除抵押后，尚廷房地产公司依照合同约定协助代芙蓉办理讼争房屋产权过户登记。对于代芙蓉主张由各被告连带赔偿违约金1383980元及房屋出租违约损失150000元，因无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告代芙蓉有权代被告重庆尚廷房地产开发有限公司向第三人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行偿还位于重庆市武隆县XX镇XX道XX号商业X幢X-X、X-X两间商业用房在第三人处的抵押贷款，第三人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行应当收取并在贷款清偿完毕后协助原告代芙蓉办理上述房屋抵押权注销登记手续；
二、被告重庆尚廷房地产开发有限公司在房屋抵押权注销登记后30日内协助原告代芙蓉办理位于重庆市武隆县XX镇XX道XX号商业X幢X-X、X-X两间商业用房的产权过户登记手续；
三、驳回原告代芙蓉的其余诉讼请求。本案案件受理费21893元、诉讼保全措施费5000元，合计26893元(原告代芙蓉均已预交)，由被告重庆尚廷房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李林妍
人民陪审员 陈文艺
人民陪审员 张小蓉
二〇一六年五月九日
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