河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫02民终1122号上诉人（一审被告、反诉原告）李瑞麟，男，汉族，1963年8月22日生。委托代理人张铁山，公司法律顾问，代理权限为一般代理。
被上诉人（一审原告、反诉被告）李戈，女，汉族，1973年4月22日生。一审被告开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司。住所地开封市金明区。。法定代表人李倩楠，经理。上诉人李瑞麟与被上诉人李戈、一审被告开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司（以下简称老黄记公司）房屋租赁合同纠纷一案，李戈于2015年5月14日向开封市金明区人民法院提起诉讼，要求判令1、解除2011年4月26日签订的租赁合同并腾出房屋；2、李瑞麟、老黄记公司共同支付2014年9月20日至2015年4月20日期间的租金97511.39元、违约金30000元和滞纳金，以及2015年4月21日至腾出房屋期间的租金、违约金30000元及滞纳金；3、李瑞麟、老黄记公司因不履行合同给原告造成的各项损失予以赔偿；4、李瑞麟、老黄记公司承担诉讼费。审理中李瑞麟提出反诉，请求法院判令李戈赔偿装修损失10000元。开封市金明区人民法院于2016年1月21日作出（2015）金民初字第829号民事判决。李瑞麟不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，2011年4月26日，李戈与李瑞麟签订《房屋租赁合同》一份，出租方为李戈，承租方为李瑞麟。合同约定李戈将其所有的位于开封市黄河路中段永和丽园小区1号楼北数3、4号营业房1-2层出租给李瑞麟使用，房屋面积272平方米。房屋每月租金按45元／平方，每六个月缴纳一次房租，租金从本合同约定的免租期后第一个月开始起计算，第六个月的25-30号交付下半年的租金，租金逾期支付20日以上的，出租方可以单方解除合同。租期从2011年7月20日至2026年7月19日，租期15年。自2013年7月20日起，租金在上年的基础上每年累计上浮5%，直到合同终结。双方租赁合同约定，承租方违反本合同的解除条款，而经出租方解除合同时，承租方应在三十日内，将可移动的财产撤离所租赁的房屋，并不得破坏出租房内的设备、设施。由于李瑞麟未按约定支付租金，李戈于2011年9月13日诉至法院，经法院调解，李瑞麟同意分批支付租金，2012年下半年租金为75810元，租金自2013年7月20日起在上年租金的基础上每年累计上浮5%。如果李瑞麟逾期十日仍未支付租金的，李瑞麟将支付违约金30000元。根据合同约定，2014年下半年租金为83580.53元，2015年下半年租金为87759.55元。2014年9月20日至2015年4月20日期间租金为97511元。另查明，李瑞麟提出反诉，但在合理期间内未提交相关证据。一审法院认为，李戈与李瑞麟签订的《租赁合同》，均为双方真实意思表示，合同双方均应按合同约定全面履行各自的义务。依《房屋租赁合同》约定，李瑞麟应在2014年9月20日前支付下半年的租金，但其未按合同约定按时支付租金，存在过错，故对李戈要求李瑞麟支付房租的诉请，予以支持。《租赁合同》约定承租人不按时交付租金超过约定的日期20日以上，出租人有权解除本合同，自2014年9月20日起，因李瑞麟长达数月未依约支付租金，已构成严重迟延履行合同义务，严重影响李戈的合同目的的实现，李瑞麟的上述行为，已构成了根本违约，李戈主张解除2011年4月26日双方签订的租赁合同，符合双方合同约定，法院予以支持。对于2015年4月21日后至搬出房屋期间的房租损失，李瑞麟应按原合同约定月租金13930元／月继续支付房屋占用期间的费用。对于李戈主张的滞纳金，因双方并未约定，法院不予支持。对于李戈李戈主张的违约金30000元，李瑞麟要求减免，一审法院认为，双方在原调解书中约定的违约金数额，与李瑞麟拖欠的租金相比较，违约金相对较高，根据拖欠租金给李戈造成的损失、合同履行的情况，法院酌定违约金为20000元。对于李瑞麟抗辩的老黄记公司与李戈不具有租赁关系，不应承担责任的抗辩，因租赁合同的双方是李戈与李瑞麟，李瑞麟将房子承租后，用于老黄记公司经营，故李瑞麟的该抗辩理由成立，法院予以支持。对于李瑞麟的反诉请求，因证据不足，法院不予支持。对于庭审后李瑞麟提交的鉴定申请，一审法院认为，解除合同是由于承租人自身过错造成的，即使合同解除会引起相应的损失，也应由承租人承担，故此，对李瑞麟的鉴定申请不予受理。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、解除李戈与李瑞麟2011年4月26日签订的租赁合同，并于本判决生效后三十日内搬出租赁房屋并将租赁房屋交付李戈；
二、李瑞麟于判决书生效后十日内支付李戈2014年9月20日至2015年4月20日期间的房屋租金97511元、违约金20000元；
三、李瑞麟自2015年4月21日至交付房屋之日止期间占用房屋的费用，按13930元／月支付李戈；
四、驳回李戈对开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求；
五、驳回李瑞麟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1752元，由李瑞麟承担（该款李戈已预先垫付，不再退还，待执行时一并结清）。反诉费50元，由李瑞麟承担。李瑞麟上诉称：1、本案具有特殊性，因租赁的房屋用于酒店经营，并且该租赁房屋在一二楼大厅中间位置，如果合同解除，酒店将无法经营，因此，一审判决解除租赁合同错误。2、双方曾因拖欠租金诉至法院，现调解书仍在法院执行中，期间法院执行的房租15000元，一审判决没有扣除是错误的。3、上诉人租赁房屋后用于经营酒店，对房屋进行了装修，李戈应当对装修费进行赔偿，一审法院以“上诉人自身存在过错”为由，拒绝受理上诉人提出的装修费用鉴定申请，是不公平的。综上，拖欠租金并非上诉人的主观恶意，而是社会大环境造成酒店生意大幅度下滑，待酒店生意好转后，一定会偿还所欠的租金。请求二审法院撤销一审判决，改判1、上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同；2、上诉人拖欠的房租应为82511元；3、依法支持上诉人的反诉请求及鉴定申请。李戈答辩称，1、该租赁房屋并不在酒店大厅中间位置，合同解除并不影响酒店经营，另外，自签订房屋租赁合同之日起，上诉人没有一次按时交纳租金，每次都是经过多次催要才勉强给付，上诉人缺乏诚信的行为，导致双方已经没有继续履行合同的基础；2、法院执行的房租15000元，我已经收到该款，同意从一审判决的租金中扣除。3、租赁合同约定得很清楚，合同解除后上诉人只是将可移动的财产拿走，因此，不存在对装修费进行鉴定的必要。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。老黄记公司答辩称，同意李瑞麟的上诉意见。二审
经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，关于是否应当解除房屋租赁合同问题，双方签订的《租赁合同》约定承租人不按时交付租金超过约定的日期20日以上，出租人有权解除本合同。本案中，李瑞麟自2014年9月20日起，长达数月未依约支付租金，已构成严重迟延履行合同义务，已构成了根本违约，至今李瑞麟仍没有将拖欠的租金支付完毕。考虑到以上客观事实，一审法院判决解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定和法律规定。因此，李瑞麟以“一审判决解除租赁合同错误”的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于法院执行的房租15000元是否应当扣除的问题，李戈认可已经收到该15000元执行款，同意从一审判决2014年9月20日至2015年4月20日期间的房屋租金97511元的租金中扣除。因此，李瑞麟以“法院执行的房租15000元应当扣除”的上诉理由成立，本院予以支持。关于司法鉴定申请是否应当受理问题，一审庭审结束后，李瑞麟又向一审法院提交的关于装修费司法鉴定申请，因解除合同是由于承租人自身过错造成的，并且《租赁合同》约定承租方违反本合同的解除条款，而经出租方解除合同时，承租方应在三十日内，将可移动的财产撤离所租赁的房屋，并不得破坏出租房内的设备、设施。因此，即使合同解除会引起相应的损失，也应由承租人承担，一审法院对李瑞麟的鉴定申请不予受理，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判（在执行时应将已支付的15000元从一审判决确定的数额中扣除）。二审案件受理费150元，由上诉人李瑞麟承担。本判决为终审判决。
审 判 长 宋自学
审 判 员 周超举
代理
审判员 张世杰
二〇一六年五月九日
书 记 员 付浩旗 更多数据：搜索“”来源：