湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终83号上诉人（原审被告、反诉原告）湘潭市岳塘区百花女人街服装店，经营场所湖南省湘潭市岳塘区金太阳装饰材料精品市场A2-8门面。经营者王一斌。委托代理人唐汝婷，湖南晶石律师事务所律师。委托代理人王丹，湖南晶石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郭朵。
被上诉人（原审原告、反诉被告）彭程。委托代理人叶宇林，湖南惟明律师事务所律师。
上诉人湘潭市岳塘区百花女人街服装店因与被上诉人郭朵、彭程租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由
审判员罗亮担任
审判长，与
代理
审判员ＸＸ、刘娇琳组成合议庭，
书记员周成锋担任记录，公开开庭进行了审理。上诉人湘潭市岳塘区百花女人街服装店的委托代理人唐汝婷、王丹，被上诉人的委托代理人叶宇林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：被告（反诉原告）系位于湘潭市岳塘区金太阳装饰材料精品市场内的一处商场，内设多家商铺。2014年5月13日，原告（反诉被告）租赁了被告（反诉原告）的860号商铺，双方签订了《商铺租赁合同》和《商场管理公约》，合同约定：租赁期限从2014年6月1日至2015年6月22日；租金每月2800元，按照先交租金后使用的原则，每六个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月的25日前一次性足额支付下一个缴租期租金；原告（反诉被告）于合同签订当日向被告（反诉原告）交纳履约保证金9000元和质量保证金1000元，合同期满原告（反诉被告）无违约情形时退还履约保证金，合同期内未出现商品质量问题及客户投诉情况，合同期满时退还质量保证金；物业管理费每月200元，支付方式与租金相同；公用区间的水电费、空调费、公共照明设施所需费用由被告（反诉原告）承担；被告（反诉原告）依照《商铺租赁合同》和《商场管理公约》，对商场进行日常管理，维护商场内正常的经营秩序；原告（反诉被告）未按期交纳租金、物业管理费或其他费用，每逾期一天按照应交未交金额的千分之五向被告（反诉原告）支付违约金，逾期二十天以上，除必须补交所欠费用及支付违约金外，被告（反诉原告）有权解除合同收回商铺，保证金不予退还；因出租方原因导致承租方停业时，出租方免��承租方停业期间的租金，出租方无须再承担任何赔偿责任。
原告（反诉被告）向被告（反诉原告）缴纳了履约保证金9000元、质量保证金1000元及至2014年12月21日的租金和物业管理费。之后，原告（反诉被告）未缴纳租金和物业管理费。商场经营时，湖南克林物业管理有限公司为被告（反诉原告）提供物业服务，因湖南克林物业管理有限公司与被告（反诉原告）之间为缴纳电费发生了纠纷，被告（反诉原告）因欠缴电费引起商场多次停电。2014年10月22日和2014年12月3日，被告（反诉原告）所属霞光社区、建设路派出所组织了相关人员进行协调。
原告（反诉被告）及其他商户认为由于商场停电、房屋漏水、商业宣传不力等问题，导致商场经营环境较差、经营状况不良系被告的责任。被告（反诉原告）则认为商户不按时缴纳租金及物业管理费违反了合同义务。
原告（反诉被��）等商户与被告（反诉原告）之间矛盾日深，双方多次发生争执，商场内经营的商铺从100户左右减少至20余户。2015年2月6日和2015年3月24日，霞光社区与建设路派出所组织双方两次协调未果。2015年4月22日被告（反诉原告）关闭商场停止经营。由于双方多次协商未果，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均诉至法院，请求判如诉请。原判认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应当受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定及合同约定，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）等商户出租的商场应当提供商业经营的良好环境，商场用电属于其中一个必要因素。
被告（反诉原告）足额收取了原告（反诉被告）缴纳至2014年12月21日的租金和物业管理费，但由于被告（反诉原告）与湖南克林物业管理有限公司之间因缴纳电费发生矛盾影响了商场正常供电，导致商场因经营环境较差、经营商铺不断减少而最终关闭，被告（反诉原告）未全面履行其合同义务是引起此次纠纷的主要原因。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，且商场已于2015年4月22日关闭停止经营，双方签订的合同目的已经无法实现，原告（反诉被告）要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求合理合法，同时被告（反诉原告）亦要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，���履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告（反诉原告）未处理好与湖南克林物业管理有限公司之间的供电问题，未为原告（反诉被告）提供正常的经营环境，原告（反诉被告）有权拒绝支付租金及物业管理费，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续缴纳租金、物业管理费及支付违约金的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还履约保证金9000元和质量保证金1000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿经营损失8400元，无证据证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郭朵、彭程与被告（反诉原告）湘潭市岳塘区百花女人街服装店签订的《商铺租赁合同》；
二、被告（反诉原告）湘潭市岳塘区百花女人街服装店于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）郭朵、彭程履约保证金9000元、质量保证金1000元，共计10000元；
三、驳回原告（反诉被告）郭朵、彭程的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湘潭市岳塘区百花女人街服装店的其他反诉请求。一审本诉案件受理费130元，反诉案件受理费176元，合计306元，由原告（反诉被告）郭朵、彭程负��100元，被告（反诉原告）湘潭市岳塘区百花女人街服装店负担206元。原审宣判后，湘潭市岳塘区百花女人街服装店不服，向本院提起上诉认为：
一、原审判决认定事实严重错误，导致判决不公。1、百花女人街各商铺内自始至终供电正常，双方《商铺租赁合同》也约定，商场实施商铺独立电费原则，各商户自行购买电卡充值，被上诉人商铺停电，是被上诉人未交电费造成的，与上诉人无关。而且从被上诉人停止缴纳租金和物业管理费到其停止经营，期间长达四个月，被上诉人一直正常经营，原审判决认定上诉人影响商场正常供电，没有为被上诉人提供正常经营环境，属于认定事实完全错误；2、《商场租赁合同》明确约定，先交租再使用，被上诉人应当先交纳租金和物业管理费，上诉人才交付商铺，提供相应的经营环境，既然被上诉人没有履行自己交租金��物管费的义务，被上诉人当然有权收回商铺，拒绝提供正常的经营环境。因此，上诉人认为未履行义务的一方应当是被上诉人而不是上诉人，上诉人才是后履行抗辩权的主张权利人。原审判决认为被上诉人为后履行一方，有权拒交租金及物业管理费，严重颠倒事实；3、被上诉人违约在先，根据双方合同约定，被上诉人必须先交纳租金和物管费，而被上诉人自2014年12月24日开始拒交租金和物管费，违约在先。在其拒交租金和物管费期间，不曾发生任何停电现象，原审判决根据被上诉人提供的来源不明、不具备证据三性的证据认定上诉人导致商场在被上诉人拒交租金和物管费之前停电，被上诉人后拒交租金和物管费是行使后履行抗辩权，属于认定事实错误。
二、原审判决适用法律错误，应依法予以改判。1、原审判决应当根据《合同法》第六十条和第一百零七条及双方签订的租赁合同，判决被上诉人不支付租金及物管费构成严重违约，除支付前述费用外，还应当承担违约责任，支付违约金。原审判决根据合同法第六十七条的规定，判决被上诉人不支付租金和物管费，不符合法律逻辑。被上诉人未交租金和物管费期间一直占用租赁商铺，上诉人完全履行了合同义务，更谈不上一方不履行构成根本违约；2、被上诉人违约在先，根据《商铺租赁合同》第七条3项的约定，被上诉人不能按期缴纳租金、物管费或其他费用，保证金不予退还。本案《商铺租赁合同》解除的法律依据和事实依据应当时合同法第九十四条及《商铺租赁合同》第七条，原审判决以合同法第九十七条的规定，判令上诉人退还履约保证金属于适用法律错误，也突破双方意思自治原则。综上，请求二审法院：
一、撤销原审判决第二项，改判上诉人退还被上诉人质量保证��1000元，驳回被上诉人要求退还履约保证金的诉讼请求；
二、撤销原审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金11200元，物业管理费800元，违约金10080元；
三、判令本案全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人郭朵、彭程答辩认为：
一、上诉人的上诉没有事实和法律依据。1、根据合同约定，商场统一铺设空调管道、控制用电开关，故有无空调、是否有电与商户自行购买电卡充值无关；2、商场经常停电是客观事实，有建设路派出所、司法所协调会议纪要，有克林物业出具的收据以及上诉人费用报销单佐证，原审判决认定事实清楚。
二、先交租、再使用是原则，但是2014年12月24日，被上诉人与上诉人多次协调，只要保证正常供电、开空调，被上诉人就按时交租，且被上诉人这样要求是基于2014年9月、10月、12月有经常停电的客观事实。
三、从2014年12月24��开始没有缴纳租金是事实，但原因是上诉人违约在先，被上诉人在2015年2月6日的协调会上提出只要保证正常供电，空调开放，被上诉人就按时缴纳租金，故违约责任在上诉人，是否根本违约，原审判决作出了正确认定。
四、原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且其内容不违反相关法律规定，因而合法有效。被上诉人在原审诉讼过程中提交的建设路派出所组织克林物业与上诉人协调会议记录以及霞光社区协调会议记录等证据之间相互印证，能够证明在经营过程中，因上诉人与物业公司之间就电费缴纳发生争议，造成了商场几次停电的事实。在商场经营过程中，正常的供电属于正常经营必不可少的要件之一，原审判决认定由于不能正常供电导致商场经营环境较差、经营商铺不断减少并无不当。上诉人认为造成停电是被上诉人自身原因所致并无证据支持，本院不予采纳。根据双方签订的《商铺租赁协议》约定，商铺的租赁以“先交租金后使用”为原则，被上诉人于2014年12月22日开始拒交商铺租金与物业管理费，在此之前，由于上诉人与物业公司之间的矛盾已然发生了商铺停止供电，影响商铺正常经营的情况，故被上诉人对于缴纳租金和物业费之后，上诉人能否提供正常的商场经营环境产生合理怀疑，其拒交租金和物业管理费属于行使不安抗辩权，并非违约行为。原审判决认定被上诉人享有先履行抗辩权与双方协议约定不符，属于适用法律有误。在此之后，虽经多方��调，上诉人未就其提供商铺正常经营所需环境做出担保，并导致商场关闭，故上诉人要求被上诉人支付2014年12月22日至2015年4月22日的租金、物业管理费及违约金以及不予退还被上诉人履约保证金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决审理程序合法，虽适用法律部分有误，但处理结果恰当，可予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由上诉人湘潭市岳塘区百花女人街服装店负担。本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
代理
审判员 王 芳
代理
审判员 刘娇琳
二〇一六年五月九日
书 记 员 周成锋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法���第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”