山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2015）桓商初字第623号
原告：高延源，男，1956年1月22日出生，汉族，现住桓台县。
被告：潘维华，女，1974年8月5日出生，汉族，现住桓台县。
原告高延源诉被告潘维华合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法由
审判员田召朋适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高延源，被告潘维华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高延源诉称：2012年7月份，被告以购买房屋为由向原告借款720000元，其中500000元由农业银行转入万鑫房地产开发公司财会人员名下。原、被告双方签订借款协议书一份，同时被告为原告出具借条一份。后被告无力偿还借款，经原、被告协商，双方签订抵债协议书一份和转让合同一份。被告用位于桓台县鸿嘉星城观澜御府17号楼东一单元802室房产（含储藏室）抵偿其所欠原告债务。为此，原告诉至法院，请求依法判决确认原、被告签订的抵债协议转让合同合法有效，被告协助原告办理桓台县鸿嘉星城观澜御府17号楼东一单元802室房产（含储藏室）的所有权和过户手续，本案诉讼费用由被告承担。
被告潘维华辩称：原告所诉属实，无异议。
经审理查明：
一、被告潘维华与山东鸿嘉置业有限公司（以下简称山东鸿嘉公司）房屋买卖合同的签订及履行情况。2012年7月27日，山东鸿嘉公司为被告潘维华出具收据一份，内容为：“交款单位：潘维华，收款方式：工程款抵（万鑫），人民币玖万捌仟捌佰贰拾五元整，98825元，收款事由：1区17号楼东15号储藏室及T区53号车位款。”同日，山东鸿嘉公司还为潘维华出具收据一份，内容为：“交款单位：潘维华，收款方式：工程款抵（万鑫），人民币陆拾万零肆仟肆佰贰拾柒元，604427元，收款事由：1区17号楼东802房款。”2012年8月2日，被告潘维华与山东鸿嘉公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：山东鸿嘉公司将位于果里镇果里大道406号观澜御府1区17号楼1单元010802号房屋出售给被告潘维华，建筑面积为150.73平方米，房屋总金额为604427元，付款方式为合同签订之日一次性付款。山东鸿嘉公司应当于2015年7月1日前，为买受人办理完毕房屋权属登记。合同还对买受人逾期付款、出卖人逾期交房等违约责任作出了约定。同日，山东鸿嘉公司与被告潘维华签订地下车位使用权转让协议一份。协议约定：山东鸿嘉公司将其投资建设的坐落于桓台县果里镇鸿嘉星城内观澜御府1区T-53号地下车位号使用权转让给被告潘维华。上述车位使用权的价款为80000元。协议还对付款方式、交付期限、违约责任等作出约定。2014年2月26日，山东鸿嘉公司为被告潘维华出具收据一份，内容为：“交款单位：潘维华，人民币：叁万贰仟陆佰玖拾柒元整，32697元，收款事由：1区17号-1-802办证费。”二、关于原、被告之间的债权债务关系。2012年7月6日，原告高延源通过中国农业银行向被告潘维华银行账户转账20000元。2012年7月12日，原告高延源通过中国农业银行向被告潘维华转账200000元。2012年7月28日，原、被告双方签订借款协议书一份，内容为：“借款金额：柒拾万元+贰万元，其他：用于购买鸿嘉星城17号楼1单元802室房款，如果四十天还不了，此房归高延源所有。特此证明。潘维华，2012年7月28日。”同日，被告潘维华出具借条一份，内容为：“今借到现金柒拾万元整，700000元，借款人潘维华，2012年7月28日。”2012年8月19日，原、被告双方签订转让合同一份，内容为：经双方协商，潘维华同意将鸿嘉星城17号楼1单元802室转让给高延源所有。何时过户，何时联系。2012年8月29日，原、被告双方签订抵债协议一份，内容为：“甲方：潘维华，身份证号××，乙方：高延源，身份证号××。现鉴于甲方无法偿还乙方债务，甲方自愿将自有房产用于抵偿所欠乙方的债务，抵债房产信息如下：鸿嘉星城观澜御府17号楼东一单元802室，150.73平方，地下车位一处，地下储藏室15平方，总价值捌拾万元整。在本协议签订之日，甲方应把购卖上述房产的收款凭证、购房合同交给乙方。因此房未交，以后的任何费用由乙方负责，甲方随时配合乙方办理相关手续。抵债金额为800000元，（甲方共欠乙方1500000元整），此房产不足以抵偿原告所欠乙方的全部债务，双方协商以后有能力再偿还剩余债务。庭审中，原告高延源主张上述借款中剩余的500000元，其已于2012年7月27日通过中国农业银行转入山东万鑫公司的会计周吉军的账户，并提交了银行转账明细予以证实。该转账明细记载：2012年7月27日，原告高延源通过中国农业银行向户名为周吉军的账户转账500000元。同时，原告还主张因涉案房屋已由山东鸿嘉公司顶账给了山东万鑫公司，在其向山东万鑫公司转账500000元后，由山东万鑫公司的工作人员与其一起到山东鸿嘉公司的财务，山东鸿嘉公司的财务为其出具的收款收据。故，该款系作为被告潘维华支付的购房款。原告高延源主张山东鸿嘉公司于2014年2月26日为被告潘维华出具的收据中，记载的32697元办证费由其缴纳，因购房合同中买方名称为潘维华，所以交款单位名称开具的是潘维华。当时，缴纳该款系办理房屋契证及交付房屋钥匙。对原告提交的上述证据及主张的上述事实，被告潘维华均予以认可。庭审中，被告潘维华主张，涉案房屋的购房款除上述原告陈述的500000元外，由其自己支付了203252元，房款已经全部支付完毕。庭审中，被告潘维华辩称其同意协助原告办理房屋过户登记手续，只是现在房屋尚未落户于其名下，无法协助原告办理房屋过户。原告高延源亦认可涉案房屋及其整栋17号楼，因手续不全等原因至今未办理产权登记证书。另查明，涉案房屋自被告潘维华签订购房合同后，至今尚未办理房屋产权登记手续。涉案房屋现由原告高延源占有使用。以上事实，由借款协议、借条、抵债协议、转让合同、商品房买卖合同、银行转账凭条、收据及到庭当事人的庭审陈述在卷佐证。
本院认为：庭审中，原、被告双方对其双方之间存在真实的借贷关系并无异议，且原告提交了相应的借款协议、借条、银行转账明细等予以证实。后，被告潘维华因无力偿还欠款，与原告签订以房抵债的协议，系双方当事人真实意思表示，涉案抵债协议和转让合同成立，并合法有效。但不动产物权的取得，以登记为要件，本案中自原、被告于2012年8月29日签订抵债协议时至今，被告潘维华并未办理涉案房屋的产权登记手续。被告潘维华依据与案外人山东鸿嘉公司的房屋买卖合同，只是享有对涉案争议房屋的物权期待权，其并未实际取得涉案争议房屋的物权。而原告高延源依据与被告之间的借款合同、抵债协议，对被告潘维华享有相应的债权。在被告未取得争议房屋物权的情况下，导致原、被告之间的抵债协议履行不能，属于合同履行问题，不影响双方之间的借款合同和抵债协议的效力。故，原告高延源诉求确认原、被告签订的抵债协议有效，本院予以支持。但因被告潘维华未实际取得争议房屋的物权，原告诉求被告协助办理涉案房屋的过户登记手续，属于合同履行不能，本院不予支持。
原告高延源可依据与被告之间的合同另行主张合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条之规定，
判决如下：
一、原告高延源与被告潘维华于2012年8月29日签订的抵债协议有效。
二、驳回原告高延源的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告高延源承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 田召朋
人民陪审员 石 芸
人民陪审员 王 聪
二〇一六年五月九日
书 记 员 刘 梅 百度搜索“”