湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终2号上诉人（原审被告）何李根。委托代理人卢炯，湖南潭州律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人白大鹏，湖南潭州律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）湖南省宏达建筑材料有限责任公司，住所地湘潭市岳塘区易家湾樟木塘7号（昭山示范区）法定代表人刘云清，董事长。委托代理人刘威，湘潭市岳塘区法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原审第三人湖南省建筑材料供应公司，住所地湘潭市岳塘区易家湾樟木塘7号。法定代表人刘湖平，总经理。委托代理人赵荣，湖南亚元律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人何李根因与被上诉人湖南省宏达建筑材料有限责任公司、原审第三人湖南省建筑材料供应公司排除妨害纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第2513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何李根委托代理人卢炯、白大鹏，被上诉人湖南省宏达建筑材料有限责任公司委托代理人刘威，原审第三人湖南省建筑材料供应公司委托代理人赵荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：被告何李根原系第三人湖南省建筑材料供应公司的职工，1998年以来，一直住在第三人所有的位于湘潭市岳塘区易家湾镇樟木塘7号平房第5栋5、6、7三间房（由东往西）。被告一直没有与第三人签订书面的租赁合同。第三人每月从被告工资内扣除57元作为房屋的租金。2006年11月23日，湖南省直属国有企业改革领导小组办公室作出《关于进一步明确湖南省建筑材料供应公司改制形式等有关问题的函》（湘国企改革办函[2006]169号），明确第三人的改制形式为转制搞活，国有资本退出，其中职工安置执行湘政办发[2004]25号和湘政办发[2005]12号文件，改制费用按湘国企改革办[2006]69号文件测算。随后第三人制订《湖南省建筑材料供应公司职工分流安置方案》，并于2008年4月22日通过第八届职代会第四次会议作出《关于通过的决议》。2009年12月5日，湖南省人民政府国有资产监督管理委员会通过《关于湖南省建筑材料供应公司改制资产处置相关事宜的意见》（湘国资产权函[2009]229号），原则上同意湖南省建筑材料供应公司产权进入相关产权交易市场公开挂牌交易。2010年，被告与第三人解除了劳动关系，买断工龄，被告何李根获得工龄补偿9万元。被告买断工龄后就没有缴纳房屋租金了。2010年2月11日，湘潭昭山示范区管理委员会土地储备交易中心在《湘潭日报》上刊登《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，将第三人的土地及地面资产、机器设备、公司债务等挂牌出让。2010年3月3日，原告宏达公司从湘潭昭山示范区管理委员会土地储备交易中心以摘牌方式依法取得第三人湖南省建筑材料供应公司的土地使用权以及地面附着物的所有资产，成交价为4483.55万元（土地评估价2140.05万元+地面资产评估价456.63万元+机器设备31.84万元+债务1223.5万元+解决公司历史遗留费用1000万元+破租费120万元），其中包括被告何李根所住的平房，整栋平房的产权于2011年4月27日登记在原告宏达公司的名下，房产证号为潭房权证岳塘区字第20110072**号，整栋平房建筑面积188.7平方米。但由于第三人企业改制过渡等原因，第三人没有按约及时将上述房屋腾空并交付原告，被告何李根也一直未搬出所住的单位公房。2014年7月24日，原告在被告所住的平房区域张贴了一份《公告》，公告称被告所住的平房因年久失修已属危房，存在严重安全隐患，必须统一修缮处理；并要求各住户在2014年8月15日前腾空所有平房单身宿舍等交由原告处理。如在外面没有购房，确实需要居住在平房的困难人员，可以提出申请与宏达公司签订租赁合同，宏达公司酌情安排居住在平房。公告张贴后，被告既未搬离平房，也没有提出申请要求与原告签订房屋租赁合同。原告遂于2014年12月26日向法院起诉，请求判令：1、被告立即停止侵占并腾空房屋返还给原告；2、被告赔偿因其侵权造成的损失10000元：3、由被告承担本案的诉讼费用。原审判决另查明，被告何李根夫妻于2013年12月分配入住湘潭市岳塘区和谐廉租公寓7栋1单元502号。本案在审理过程中，经一审法院主持调解，原告同意继续将平房租赁给被告居住，要求被告与其签订房屋租赁合同，但被告不同意与原告签订租赁合同，要求原告或者第三人给予被告房屋征收补偿费、搬迁费、装修费总计15万元。原审判决认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，原告通过公开拍卖的方式，取得了第三人位于湘潭市岳塘区易家湾镇樟木塘7号的土地及房产，被告所占用的湘潭市岳塘区易家湾镇樟木塘7号平方第5栋5、6、7号（由东往西）三间房产权已经登记在原告的名下，原告依法取得涉案房屋的产权证及国有土地使用权证，系物权的所有人，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，应受法律保护。现被告无正当理由占有涉案房屋是一种侵权行为，阻碍了原告的物权的正当行使，原告要求排除被告的妨害，判令被告立即停止侵占并腾空房屋返还给原告的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。原告要求被告赔偿因其侵权造成的原告损失10000元请求，因未提供证据证明其主张，故对该项请求不予支持。
被告辩称原告与第三人湖南省建筑材料供应公司之间土地使用权及其地面附着物所有权出让交易的行为，侵犯了其合法权益，未提供证据证明，也与本案查明的事实不符，对被告该辩解意见一审法院不予采信。
被告辩称其居住的房屋是第三人分配安排的，原告没有权利要求被告清空所居房屋的辩解意见没有法律依据。原告通过合法途径已经依法取得本案诉争房屋的所有权，有权对该房屋行使权利。被告虽与第三人在改制前形成了带福利性质的不定期房屋租赁关系，但随着第三人的企业改制的完成，被告与第三人的劳动合同关系解除，被告长期未交纳房租，该房屋租赁关系事实上已经不存在。当所涉房屋所有权发生变动后，原告要求被告签订房屋租赁合同时，被告不同意与原告签约，应视为被告放弃缔结租赁合同的权利。
被告辩称应当按照“拆迁法”有关规定来解决房屋纠纷的辩解意见，因其未提供证据证明本案诉争房屋正在进行征拆的事实，且房屋拆迁补偿与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理的范畴，一审法院对被告上述辩解意见不予采信。
被告辩称原告要求赔偿损失10000元的诉讼请求没有事实依据的辩解意见，与本案查明的事实相符，一审法院对该辩解意见予以采信。第三人湖南省建筑材料供应公司述称于2010年完成了企业改制，本案原告与被告何李根等人发生的房屋所有权纠纷不是企业改制的遗留问题，湖南省建筑材料供应公司不能作为案件的第三人的辩解意见没有法律依据，对该辩解意见一审法院不予采信，但因本案所诉争的房屋由被告占用，本案系排除妨害之诉，第三人与被告之间的补偿问题不在本案审理的范畴，故第三人在本案中不应承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：
一、被告何李根在本判决生效之日起十日内停止侵占原告湖南省宏达建筑材料有限责任公司房屋的行为，并将位于湘潭市岳塘区易家湾镇樟木塘7号平房（第5栋由东往西5、6、7号）的房屋腾空返还给原告湖南省宏达建筑材料有限责任公司；
二、驳回被告湖南省宏达建筑材料有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2000元，由原告湖南省宏达建筑材料有限公司负担500元，由被告何李根负担1500元。原审宣判后，何李根不服，上诉称，一审判决存在基本事实认定不清或事实认定错误之处，被上诉人的诉讼请求不应当予以支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，应当改判驳回被上诉人全部的诉讼请求，或将本案发回重审。具体理由如下：
一、一审判决认定本案系由企业改制引发的遗留问题（见判决书认定“第三人湖南省建筑材料供应公司述称于2010年完成了企业改制，本案原告与被告何李根等人发生的房屋所有权纠纷不是企业改制的遗留问题，湖南省建筑材料供应公司不能作为案件的第三人的辩解意见没有法律依据，对该辩解意见本院不予采信”），但却未对第三人在改制前，对上诉人所居住的房屋如何处置，没有查明。同时，也没有对上诉人等职工是否应获得合理的补偿予以查明。一审判决仅以第三人与上诉人解除了劳动关系，买断了工龄，就认定上诉人无权使用涉案房屋，既不符合“房屋使用带有福利性质”这一历史事实，也没有充分的证据予以支持。而上诉人作为第三人的职工是否有权继续使用房屋，直接关系到上诉人是否对被上诉人造成了侵权，直接关系到被上诉人要求排除妨害的主张能否成立，但一审判决对该部分基本事实认定不清。
二、就涉案房屋而言，上诉人与第三人之间的租赁关系并没有解除，上诉人对涉案房屋所形成的租赁权不因第三人企业改制而消除。无论是被上诉人还是第三人，均没有提供证据证明第三人曾向上诉人主张解除租赁关系，所以上诉人所享有的承租权持续存在。一审判决认定“该房屋租赁关系事实上已经不存在”系基本事实认定错误。1、上诉人自1997年始开始承租涉案房屋，且租金由第三人直接从上诉人的工资中扣除，这是双方约定的租金支付方式。自2004年后，由于第三人经营状况不佳，停止了向上诉人发放工资，自然也就停止了从工资中扣除房屋租金。但是，第三人并未提出变更租金支付方式，租金未能按照原约定方式支付的过错应归属于第三人（除本案一审判决外，同类纠纷如2014岳民初字第2510号判决则认定“2004年后，因为第三人经营不景气，第三人没有发放被告的工资，也没有收取被告的房租”，这也证实是第三人因未发放工资，所以才不收取租金）。另外，由于涉案房屋的使用带有福利性质，在第三人长期未支付上诉人工资的情况下，反而要求上诉人按期支付租金，这本身就违背了“带有福利性质”这一基本法律关系。2、同时，无论何种原因导致租金未能按期支付，均不代表租赁关系已经解除。如上所述，由于第三人未能支付上诉人工资，所以也并未要求上诉人按期支付租金，这是客观事实。直至企业改制完成，第三人均未向上诉人提出解除租赁关系。现有证据无法证实第三人在改制过程中，曾向上诉人提出解除租赁关系，也无法证实对此向上诉人支付了补偿。一审判决仅以上诉人与第三人劳动关系的解除，就认定上诉人所享有的承租权的消灭，这完全是混淆了两种法律关系。3、被上诉人与第三人之间的约定，也证实了劳动关系的解除不影响租赁关系的存续。由于租赁关系并未解除，“买卖不破租赁”之法律效力仍然存在，上诉人当然可以拒绝与被上诉人重新缔结租赁合同。一审判决以上诉人不愿意与被上诉人签约，进而认为“应视为被告放弃缔结租赁合同的权利”，这完全是本末倒置。
三、被上诉人在第三人企业改制过程中并非善意的房屋买受人，被上诉人全程参与了第三人的企业改制，完全清楚上诉人居住在第三人企业房屋中这一事实。并且，在被上诉人与第三人所签订的相关协议中，就上诉人继续使用涉案房屋等有明确的约定。一审判决对此重要事实未予查明，系基本事实认定不清。被上诉人与第三人于2008年11月15日签订了合作投资合同书，该合同书第四条第4项约定“甲方（第三人）解除劳动关系后居住在公司土地范围内的员工承诺乙方（被上诉人）需要拆迁时予以支持，乙方（被上诉人）承诺根据当时当地市场拆迁补偿行情予以补偿或妥善安置”。该约定证实：1、即使上诉人与第三人解除劳动关系，上诉人等职工仍可居住在第三人的房屋中；2、被上诉人无权要求上诉人搬离上述房屋；3、如果被上诉人需要拆迁（此“拆迁”并非法律意义上的政府征收、征用所发生的拆迁），则应当对上诉人进行补偿或安置。但是，被上诉人现在罔顾上述约定，仅以房屋所有权人的身份为由，要求被上诉人搬离，没有依据。如被上诉人希望上诉人搬离，则应当与上诉人友好协商，并予以充分的补偿或安置。否则，上诉人有权继续使用涉案房屋，而被上诉人则有义务保证涉案房屋符合居住之条件。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人湖南省宏达建筑材料有限责任公司答辩称，一、湖南省宏达建筑材料有限责任公司对涉案房屋依法享有所有权，上诉人应当立即停止侵害行为；
二、上诉人提出的关于拆迁安置、补偿等问题，是涉及另外一个法律关系，且上诉人的安置、补偿均没有任何事实依据，与本案因侵权引起的排除妨害之诉没有任何关联；
三、上诉人与原审第三人及湖南省宏达建筑材料有限责任公司之间均不存在租赁关系，其主张没有法律依据。综上，湖南省宏达建筑材料有限责任公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人在涉案房屋所有权变更后，湖南省宏达建筑材料有限责任公司要求上诉人签订租赁合同时，上诉人何李根既不同意签订又不同意搬离，且上诉人在湘潭市已购买居住房屋的情况下，上诉人继续占有答辩人房屋是一种侵权行为，阻碍了湖南省宏达建筑材料有限责任公司物权的正常行使，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉维持原判。原审第三人湖南省建筑材料供应公司答辩称，一、湖南省建筑材料供应公司为老牌国有企业，于2010年完成了国有企业改制，整个改制过程完全合法、合规，企业资产（土地）已挂牌出让（受让方为原告宏达公司），并完成了产权过户登记手续，职工劳动关系己全部理顺，现整个公司一无资产，二无职工，只有一个留守人员。本案被上诉人与上诉人发生的房屋所有权纠纷不是企业改制的遗留问题，与湖南省建筑材料供应公司没有任何法律关系，湖南省建筑材料供应公司不应该承担任何法律责任，故不能作为案件的第三人；
二、上诉人何李根等人在湖南省建筑材料供应公司改制前一直居住在岳塘区易家湾樟木塘7号房屋，后来，被上诉人通过土地摘牌方式取得湘潭市岳塘区易家湾樟木塘7号土地使用权及地面附着物的所有资产，并于2011年4月26日取得岳塘区易家湾樟木塘7号房屋的产权证，成为房屋新的所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，被上诉人因房屋物权与上诉人等人发生纠纷，应该友好协商或通过法律途径解决，而不应将湖南省建筑材料供应公司牵连进来，因为上诉人等人早已不是湖南省建筑材料供应公司的员工，湖南省建筑材料供应公司无力解决此问题。即使上诉人等现在仍是湖南省建筑材料供应公司员工，本案为新的房屋所有权人湖南省宏达建筑材料有限责任公司与房屋使用人上诉人等之间的房屋排除妨害纠纷，亦与湖南省建筑材料供应公司无关。综上所述，湖南省建筑材料供应公司与本案不具备利害关系，不应该作为本案的第三人参加诉讼。请求二审查明事实，积极协调处理本案。二审诉讼期间，上诉人何李根提交证据一份，湖南省建筑材料供应公司与刘云清、刘兆社合作投资合同书一份，在乙方盖章处有原审第三人加盖的公章。拟证明1、在合同第二页最上面，成立一家新的公司是宏达建筑材料有限公司，新公司依法获得甲方土地使用权和资产所有权；2、合同内容中的第四条的第四点，被上诉人无权要求上诉人搬离房屋，如果遇到拆迁应该给与上诉人补偿。被上诉人湖南省宏达建筑材料有限责任公司的质证意见为是证据没有原件，对其真实性有异议。原审第三人湖南省建筑材料供应公司的质证意见是证据没有提交原件，对其真实性有异议。经当庭举证，质证，本院对上诉人提交的证据认证如下：该合同并非与上诉人签订，被上诉人与原审第三人之间的补偿问题不属本案审理范畴，该证据与本案没有关联性，本院对上诉人何李根提供的该证据不予采信。被上诉人及原审第三人均未提交新证据。
经审理查明，原审判决认定的事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中最重要的特征之一就是承租人要交付租金。上诉人虽与原审第三人在改制前形成了带福利性质的不定期房屋租赁关系，但随着原审第三人的企业改制完成，上诉人与原审第三人之间的劳动合同关系已经解除，上诉人虽然在占有使用房屋，但对于原审第三人未再发放工资以及自己未交付租金的事实均是明知的，双方的租赁关系实际已不存在。因此，上诉人所称的一审部分基本事实认定不清，其与第三人之间的租赁关系并没有解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案争议房屋产权已经登记在被上诉人名下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被上诉人是房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人与被上诉人之间无租赁合同关系，上诉人无正当理由占有涉案房屋。上诉人无正当理由占有涉案房屋的行为实际上妨害了被上诉人作为所有人对物权的正当行使。上诉人认为被上诉人以房屋所有权人的身份要求上诉人搬离没有依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人与第三人于2008年11月15日签订了合作投资合同书，该合同书约定原审第三人解除劳动关系后居住在公司土地范围内的员工承诺被上诉人需要拆迁时予以支持，被上诉人承诺根据当时当地市场拆迁补偿行情予以补偿或妥善安置。
本院认为，上诉人不是该合同的缔约者，被上诉人与原审第三人之间的补偿问题不是本案排除妨害之诉审理范畴，上诉人如认为原审第三人或被上诉人应对其搬离予以补偿或安置，应另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2000元，由上诉人何李根负担。本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
代理
审判员 向兴礼
二〇一六年五月九日代理
书记员 严冰彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……” 微信公众号“”