广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初179号原告宾冬梅，女，1970年12月15日出生，住防城港市港口区。委托代理人黄海东，广西精一律师事务所律师。委托代理人刘运平，广西精一律师事务所实习律师。被告广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司，住所地防城港市港口区北部湾大道168号二期三组团七号楼。法定代表人张洪涛。委托代理人冯露宁，女，1986年7月11日出生，住深圳市宝安区，系该公司员工。委托代理人高伟，男，1975年8月28日出生，住防城港市港口区，系该公司员工。
原告宾冬梅诉被告广东龙光集团物业管理有限公司防城港分公司（以下简称龙光物业防城港分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月13日公开开庭审理了本案。原告宾冬梅的委托代理人黄海东、刘运平，被告龙光物业防城港分公司的委托代理人冯露宁、高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月10日，原告购买广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）开发的阳光海岸蔚蓝假日一组团联排住宅35栋35-B号房。2015年9月9日办理交房手续时，开发商指定被告为前期物业管理公司，被告要求原告签订已印刷好的格式化的《前期物业服务协议》（以下简称《协议》）。其中《协议》第三条物业服务费用第二款收费标准：高层每月1.4元/平方米，合院每月0.7元/平方米，洋房每月0.9元/平方米，别墅每月2.4元/平方米。签订合同后，被告要求原告按别墅每月2.4元/平方米收取物业服务费，原告当即提出联排住宅不是别墅，不能按别墅收取物业服务费。但被告称物业服务费已报物价部门备案。原告为能办理收房手续，只好在《协议》签字，并按别墅的交费标准向被告预交5233元的一年物业费。原告接收房屋后发现，被告提供的物业管理较差。被告把原告的联排住宅按别墅的标准收纳物业管理费，没有计价合理依据，也无政策法律上的根据。原告认为双方签订的《协议》属于格式合同，合同上别墅每月2.4元/平方米服务费不是双方协商的结果。对于原告不属于别墅的房屋，却按别墅2.4元/平方米物业管理费收取，没有合同的依据，也不符合《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》的规定。该收费标准对原告显失公平应变更，按防城港市物业服务费最高标准每平方米1.4元才合理。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：
一、将原、被告签订的《前期物业服务协议》第三条物业服务费用的第二款收费标准：别墅每月每平方米2.4元（不含公共水费、电费分摊）变更为联排住宅每月1.4元/平方米；
二、被告返还多收取的物业服务费2180元；
三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、案涉小区的物业服务收费标准合理合法，是开发商经过市场价格调查后，与原告依法协商并签署前期物业服务合同确定的，该价格也已在物价局备案。
二、被告已依法按照《前期物业服务合同》的约定标准向案涉小区提供了物业服务，原告无理由要求被告降低收费标准。
经审理查明，2010年2月8日，金凯利公司作为委托方与被告作为受托方签订一份《龙光阳光海岸前期物业服务合同》，约定：金凯利公司委托被告对龙光阳光海岸小区实施专业化、一体化的物业管理；其中物业服务费标准为（一）高层住宅物业服务费；（二）多层住宅物业服务费；（三）公寓住宅物业服务费；（四）别墅住宅物业服务费……。被告于2010年5月21日按一级的标准报防城港市物价局备案，其中无电梯洋房住宅综合费2.0元/平方米，无电梯独栋别墅住宅综合费3.0元/平方米。防城港市物价局的意见：同意按一级标准提供服务并收费，以上收费标准按规定实行市场调节价，由你公司与业主协商制定。2015年9月9日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，第三条物业服务费用第二款的收费标准为：高层每月1.4元/平方米，合院每月0.7元/平方米，洋房每月0.9元/平方米，别墅每月2.4元/平方米。原告所购买的案涉房屋，在防城港市房产管理局备案房号为阳光海岸蔚蓝假日一组团联排住宅35栋35-B号房，开发商为金凯利公司。以上事实，有《龙光阳光海岸前期物业服务合同》、《防城港市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》、《收款收据》及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，所谓别墅，是指独门独户独院，占地面积大、容积率低的两至三层楼的住宅。而原告所购买的房屋是联排住宅，并非别墅。尽管原告与被告签订了《前期物业服务协议》约定的物业服务费的收费标准为：高层每月1.4元/平方米，合院每月0.7元/平方米，洋房每月0.9元/平方米，别墅每月2.4元/平方米，但双方对案涉的联排住宅的物业服务费的标准并没有约定。案涉房屋的具体物业服务收费标准，应由原告与被告协商制定。因具体物业服务收费标准并未明确，原告现诉请将《前期物业服务协议》第三条物业服务费用的第二款收费标准：别墅每月每平方米2.4元（不含公共水费、电费分摊）变更为联排住宅每月1.4元/平方米及被告退还多收取的物业服务费2180元，无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，
判决如下：驳回原告宾冬梅诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宾冬梅负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 方 爵
二〇一六年五月九日
书记员 陈宗萍