黑龙江省尚志市人民法院行 政 判 决 书（2015）尚行初字第22号原告祖荫春，你那，汉族，个体户，住哈尔滨市香坊区。委托代理人李艳芝，黑龙江惠泉律师事务所律师。被告尚志市房产住宅局。住所地，尚志市尚志镇。法定代表人郑芝云。职务局长。委托代理人李志军。委托代理人王树全，黑龙江王树全律师事务所律师。第三人李淑珍，女，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。第三人董爱国，男，汉族，个体户，原住哈尔滨市香坊区，现下落不明。
原告祖荫春不服被告尚志市房产住宅局（以下简称房产局）向第三人李淑珍颁发房屋所有权证纠纷一案，于2015年4月22日向本院提起行政诉讼。本院于2015年4月22日受理后，将董爱国列为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理，做出（2015）尚行初字第8号行政裁定，驳回原告祖荫春的起诉。
原告祖荫春不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2015年9月21日做出（2015）哈行终字第116号行政裁定，撤销本院（2015）尚行初字第8号行政裁定，指令本院继续审理。本院于2015年10月19日受理后，重新组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告祖荫春及委托代理人李艳芝，被告房产局委托代理人李志军、王树全到庭参加诉讼，第三人李淑珍、董爱国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。被告房产局于2009年8月14日将位于尚志市帽儿山镇新兴街帽儿山商贸城A-3栋2登记在第三人李淑珍名下，并颁发尚房权证帽儿山字第0039**号房屋产权证书。
原告祖荫春诉称：2006年6月2日，原告购买了姚德惠开发建设的帽儿山镇商贸城A-3栋1及A-3栋2两栋房产，并签订《房屋买卖协议书》。2007年6月17日原告向姚德惠交纳了部分购房款，并依约对所购房屋进行了装修且经营洗浴。后原告多次到被告处要求办理房产证，被告明确表示该房产5证不全、未经验收，不给办理房产证，致使姚德惠协助原告办理房产登记手续未能实现。2012年4月，案外人董爱国以该房产由其购买为由，将原告装修的洗浴门脸破坏，当时原告误以为董爱国只是找茬捣乱，当哈尔滨电视台《方圆之间》栏目组于2013年4月到被告处采访时，原告才真正知道姚德惠已于2009年8月1日将出售给原告并已实际交付给原告使用的两栋房产另外卖给第三人李淑珍，且被告在原告不知情及该房产5证不全、未经验收的情况下，于2009年8月10日将上述两套房产违法登记在第三人李淑珍名下，并为其颁发了房产证。原告认为，被告明知姚德惠开发建设的商贸城5证不全、未经合法验收，不符合房产登记条件及法律强制性规定，亦未经现场实地核查，便将原告购买的房产登记在第三人李淑珍名下，并办理了房产证照，程序违法，严重地侵犯了原告的合法权益，违反了《城市房屋权属登记管理办法》及《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》的相关规定。原告诉至法院，请求依法撤销被告颁发给第三人李淑珍名下的位于尚志市帽儿山镇商贸城A-3栋2房产（产权证号：第0039**号）房产证，并判令被告承担诉讼费用，依法维护原告的合法权益。
被告房产局辩称：1、被告为第三人李淑珍颁发的尚房权证帽儿山字第0039**号房屋所有权证是合法有效的。第三人李淑珍于2009年8月1日向帽儿山商贸城购买了坐落于帽儿山镇新兴街商贸城A幢2单元3楼2号房屋，签订了《商品房买卖合同》。李淑珍于2009年8月10日向被告申请房屋所有权登记，提交了商品房销售票据、商品房买卖合同、申请人的身份证件，并缴纳了税费，经被告审查，符合《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第三十条关于购买商品房办理权属转移登记的规定，依法为其颁发了尚房权证帽儿山字第0039**号房屋所有权证，被告的行政行为是合法有效的。2、原告在行政起诉书中所陈述的“事实理由”与事实不符，与本案涉诉的房屋权属登记行为无关，不能成立。原告称“姚德惠开发建设的商贸城5证不全，未经合法验收，不符合房产登记条件及法律强制性规定……违章操作、违法办证、程序违法”等理由，上述情况不论是否存在，均属房屋初始登记涉及的事项，与原告提起本案诉讼针对“颁发给第三人李淑珍的尚房权证帽儿山字第0039**号房屋所有权证的转移登记行为无关，且原告的理由不符合《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第三十条的规定。综上，答辩人为第三人李淑珍颁发的房屋所有权证合法有效，原告的诉讼请求不能成立，请依法驳回原告诉讼请求。第三人李淑珍、董爱国未出庭、未答辩、亦未提供证据。被告房产局举示证据如下，原告祖荫春进行了质证。证据一、尚房权证帽儿山字第0039**号房屋所有权证档案1份。拟证明：1、第三人李淑珍于2009年8月1日向帽儿山商贸城购买了坐落于帽儿山镇新兴街商贸城A幢2单元3楼2号房屋，签订了《商品房买卖合同》；2、第三人李淑珍于2009年8月10日向尚志市房产住宅局申请房屋所有权登记，提交了《商品房销售票据》、《商品房买卖合同》、申请人的身份证件，并缴纳了税费，该产权登记合法有效；3、李淑珍于2012年4月5日又将该房屋转让给董爱国，并于2012年4月16日办理了房屋所有权转移登记。原告祖荫春对被告房产局提供的部分证据真实性有异议：1、申请审批书中现场调查结论不真实，从2006至2013年，原告对该房屋始终占有并使用，被告工作人员如进行实际调查，可发现该房屋权属有争议，即属于不予登记范围，不可能颁发产权证书，故现场调查结论不真实；2、李淑珍提供的商品房买卖合同，体现该房屋是现房出售，但该房屋审批手续尚缺少工程施工许可证、工程竣工验收合格证明，说明争议两处房屋均未经竣工验收，与原告陈述事实相吻合；3、被告提供的工程规划许可证、工程建设许可证，二者编号同为03008号，与客观事实相矛盾，工程规划许可证编制应为行政机关简称＋许可工程年份＋数字编码，工程建设许可证编制为省份代码＋许可工程年月日＋数字编码，共计18位数字组成，两份材料不真实。综上，被告提供的登记档案材料中，不仅缺少办理产权转移相关材料，同时办理房屋转移登记依据不足，被告为李淑珍办理的产权登记，是没有对房屋初始登记的基础上进行的转移登记，不符合法律规定。证据二、房屋初始登记材料一组：1、尚志市人民政府关于帽儿山镇政府在主街道南建设商品住宅楼的请示的批复；2、尚志市发展计划局关于下达固定资产投资计划的通知；3、尚志市人民政府关于帽儿山镇政府建设商品住宅楼用地的批复；4、尚志市人民政府市长办公会议纪要；5、尚志市建设局核发的工程规划许可证；6、尚志市建设局核发的工程建设许可证；7、尚志市宏图房地产测绘有限责任公司出具的房屋面积计算报告。拟证明：被告依法审查了初始登记材料。原告祖荫春对上述证据有异议：1、根据《房屋登记管理办法》、《黑龙江省房屋登记实施细则》和《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》，本案中被告所提供的初始登记材料不符合上述规定；2、被告提供的工程规划许可证、工程建设许可证，所制定样本形式不符合城市规划法相关规定；3、被告提供材料没有建设工程施工许可证，该证件是本案所涉房屋可进行合法施工建设的主要依据；4、被告提供材料中缺少质量监督部门出具的竣工验收证明。综上，本案所涉房屋没有进行初始登记的前提下进行了转移登记，是没有法律和事实依据的，该具体行政行为程序违法。证据三、《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第二十八条及第三十条。拟证明，根据其规定，办理商品房权属转移登记，仅需提交商品房销售票据、商品房购销合同、当事人及代理人的有效证件，被告为李淑珍办理商品房转移登记手续，符合法律规定。原告祖荫春质证，被告应当适用建设部颁发的《房屋登记办法》及《黑龙江省实施〈房屋登记办法〉细则》，而不应该适用《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》。证据四、尚志市人民法院（2013）尚民一初字第671号民事判决书及哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第256号民事裁定书各1份。拟证明：法院生效判决确认原告只享有债权，而不享有对诉争房屋的所有权，原告认为第三人买卖房屋无效，应当依据《最高法院关于审理房屋登记案件若干问题规定》第八条，通过再审程序先解决民事争议，再进行本案诉讼。原告祖荫春质证，对该组证据真实性无异议，但该组证据不能作为行政案件具体行政行为的合法性证据使用，且原告已申请再审。原告祖荫春举示证据如下，被告房产局进行了质证。证据一、光盘一份。拟证明，哈尔滨电视台《方圆之间》栏目于2012年10月份在对被告单位采访时，局长明确说明争议房产是未经竣工验收合格的情况下办理的房产证。被告房产局对该证据真实性有异议：1、该录像经过记者剪辑处理不是原始录像载体；2、杨东柏局长声音不清晰，无法认定字幕是否准确。证据二、帽儿山人民政府2003年7月8日授权委托书复印件一份、2014年10月11日证明复印件一份、房屋买卖合同协议书复印件一份、收条复印件一份。拟证明，1、帽儿山镇政府和姚德惠联合开发帽儿山商贸城，有关事宜全权委托姚德惠办理；2、原告与帽儿山商贸城开发商姚德惠2006年6月2日签订了的房屋买卖合同协议书，约定姚德惠将尚志市帽儿山镇商贸城A-3栋1（20万元）、A-3栋2（22万元）总计42万元卖给原告，原告自购房之日起可以先装修，装修后2006年年底支付房款20万元，2007年年底再支付剩余全部房款22万元，待房款全部还清时，姚德惠协助原告办理房产手续；3、2007年6月17日姚德惠收到原告给付的购房款6万元；4、证明原告有诉讼主体资格。被告房产局对上述证据的真实性有异议：1、被告为第三人李淑珍颁发房屋所有权证时，不知道上述证据是否存在；2、帽儿山镇政府出具的证明和授权委托书对姚德惠名字书写不一致，且没有政府法定代表人签字，无法证明是否为帽儿山镇政府所出具；3上述证据也不能证实原告的诉讼主张。证据三、证人沙某某出庭作证。拟证明，原告购买房屋后多次去房产局办理产权登记，被工作人员告知证照不全，没有竣工验收，无法办理证照，因此被告为第三人颁发产权证照是违法行为。被告房产局质证认为，证人证言不属实，并且证人作某某的聘用员工，与原告有利害关系，所以不能采纳。经庭审质证，本院对以下证据作以确认：对原告提供的证据一，因该证据非原始载体，且来源不明确，不符合证据规则的规定，故本院依法不予采信；对原告提供的证据二，因该组证据拟证明的事实在另案中已被生效的法律判决确认，故本院依法采信；对原告提供的证据三，因该证据系孤证，难以证明原告曾向被告主张权利，故本院不予采信。对被告提供的证据一、二、三、四，因采证过程符合法律规定，本院依法予以采信。
经审理查明：
一、2006年6月2日，帽儿山镇政府与姚德惠联合开发帽儿山商贸城，原告从姚德惠处购买了位于尚志市帽儿山镇商贸城A-3栋1和A-3栋2两栋房产，双方签订了房屋买卖合同协议书。合同约定：1、姚德惠将尚志市帽儿山镇商贸城A-3栋1（20万元）和A-3栋2（22万元）总计42万元卖给祖荫春；2、祖荫春自购房之日起可以先装修，装修后当年年底支付房款20万元，第二年年底再支付剩余全部房款22万元；3、待房款全部交清时，姚德惠协助祖荫春办理房产手续。合同签订后，原告对该房屋进行了装修并于2007年6月17日交给姚德惠购房款6万元，此后原告再未交付房款。
二、被告提供房屋初始登记材料一组：1、尚志市人民政府关于帽儿山镇政府在主街道南建设商品住宅楼的请示的批复；2、尚志市发展计划局关于下达固定资产投资计划的通知；3、尚志市人民政府关于帽儿山镇政府建设商品住宅楼用地的批复；4、尚志市人民政府市长办公会议纪要；5、尚志市建设局核发的工程规划许可证；6、尚志市建设局核发的工程建设许可证；7、尚志市宏图房地产测绘有限责任公司出具的房屋面积计算报告。
三、2009年8月1日，帽儿山商贸城将祖荫春购买的两处房屋A-3栋1和A-3栋2分别以20万、18万元卖给第三人李淑珍，李淑珍交付全部房款后，向被告申请并办理了房屋产权证，产权证号为003996号及003999号。办理房屋产权证过程中，李淑珍提供了：1、所有权人身份证明；2、房屋所有权登记申请审批书；3、商品房买卖合同；4、销售不动产统一发票等材料。
四、2014年4月5日，李淑珍将A-3栋1和A-3栋2两处房产分别以33万元和24万元卖给了董爱国，双方签订了房屋买卖协议书，2012年4月16日双方签订了房地产买卖合同并到房产部门办理了产权过户手续，董爱国取得了A-3栋1和A-3栋2两处房产的所有权，房屋产权证号分别为：尚房权证帽儿山字第201204000039号及2012040000**号。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，本案中，第三人李淑珍所有的位于尚志市帽儿山镇商贸城A-3栋2房屋，由于开发商没有进行初始登记，当属于不得转让的房屋，被告在涉案房屋不具备初始登记的情况下进行了转移登记，违反法定程序，原告诉请符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下：撤销被告尚志市房产住宅局颁发给第三人李淑珍名下的位于尚志市帽儿山镇商贸城A-3栋2尚房权证帽儿山字第0039**号房产证。案件受理50元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孙晓宏
审 判 员 刘黎阳
人民陪审员 赵 莉
二〇一六年五月九日
书 记 员 赵春燃 微信公众号“”