四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川18民终327号上诉人（原审被告）芦山森威房地产开发有限公司，住所地四川省芦山县城南路106号。法定代表人俞裕华，该公司董事长。委托代理人乐天康，四川青衣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1984年7月8日出生，汉族，住四川省芦山县。被上诉人（原审原告）杨江浩，女，1985年9月28日出生，汉族，住四川省芦山县。二被上诉人委托代理人王维昌，男，1943年12月25日出生，住四川省芦山县芦阳镇三丁拐巷**号*幢*单元*号。
上诉人芦山森威房地产开发有限公司（以下简称芦山森威公司）因与被上诉人ＸＸ、杨江浩商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：ＸＸ、杨江浩系夫妻关系。2012年12月10日，ＸＸ、杨江浩与芦山森威公司签订《商品房买卖合同》与补充协议。合同约定：ＸＸ、杨江浩购买芦山森威公司开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第7幢2单元第4层402号商品房。该商品房的预售许可证号为：（芦）房预售证第2012－1号，主体结构为混合。房屋预测面积为114.73平方米，其中套内建筑面积102.79平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.94平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币2899.11元，总价款人民币298000元。付款方式为分期付款。出卖人应当在2013年3月30日前向买受人交付该商品房。买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。补充协议约定：买受人采取分期付款方式付款，合同总价为298000元，签订《合同》当日付260000元，尾款38000元在2013年1月20日前付清。对《合同》第20条的补充约定：乙方（ＸＸ、杨江浩）须在接到甲方通知之日起30日内协助甲方（芦山森威公司）办理房屋权属登记手续并缴纳有关税费。补充协议系对《合同》约定的补充或变更，本补充协议的约定与《合同》约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。同日，ＸＸ、杨江浩向芦山森威公司支付购房款260000元，芦山森威公司向ＸＸ、杨江浩出具收据并加盖公司印章。2013年1月6日，ＸＸ、杨江浩再次向芦山森威公司支付购房款30000元。2013年10月，芦山森威公司将房屋交付给ＸＸ、杨江浩。2013年4月20日，芦山县发生强烈地震。2013年5月8日，四川省建筑科学研究院对ＸＸ、杨江浩的房屋所在的芦山县玉溪花园第7幢房屋结构安全性进行鉴定，并于2013年5月20日出具房屋建筑安全鉴定报告。该报告载明：遭遇4.20芦山7级地震后，对该房屋结构进行安全性鉴定，该房屋结构安全性综合评为Csu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292－1999对Asu级的要求，显著影响整体承载。建议及时对该房屋进行加固处理。后陕西银河钻切加固有限责任公司对ＸＸ、杨江浩的房屋所在的芦山县玉溪花园7幢进行了加固维修。2014年8月11日，经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认芦山县玉溪花园7幢已加固完工，验收合格。因芦山森威公司一直未为ＸＸ、杨江浩办理房屋权属证书，ＸＸ、杨江浩诉至原审法院，请求判决：1.芦山森威公司在判决生效后十日内为ＸＸ、杨江浩办理所购房屋的房产证和国土使用证（以下简称“两证”）；2.芦山森威公司给付逾期办理“两证”的违约金53000元（按银行利率9.365%的标准计算）；3.由芦山森威公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，ＸＸ、杨江浩与芦山森威公司签订的《商品房买卖合同》与补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。ＸＸ、杨江浩已按合同约定向芦山森威公司支付了购房款，履行了买受人的义务，芦山森威公司也应按照合同约定履行出卖人的义务，即为ＸＸ、杨江浩办理房屋权属证书。根据补充协议的约定，以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，芦山森威公司于2013年10月将房屋交付给ＸＸ、杨江浩，法定的办理房屋权属证书的期间应为2013年10月1日至2013年12月29日。2013年4月20日芦山县发生强烈地震，导致涉案房屋安全鉴定为Csu级，须加固维修验收合格后才能办理房屋权属证书。涉案房屋加固维修验收合格的时间是2014年8月11日，意味着涉案房屋在2014年8月11日以后才能办理房屋权属证书。因地震属不可归责于双方的事由，故地震发生后至维修加固验收完毕期间，即2013年4月20日至2014年8月11日期间，应在法定的办理权属证书的90天期限中予以扣除，因此，办理房屋权属证书的法定期间应为2014年8月12日至2014年11月9日。芦山森威公司至今未按双方协议约定为ＸＸ、杨江浩办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应当承担继续履行办理房屋权属证书的义务和赔偿ＸＸ、杨江浩损失的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，芦山森威公司应当承担按照ＸＸ、杨江浩已付购房款总额290000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年11月10日起至判决确定的给付之日止的违约损失。故对ＸＸ、杨江浩要求芦山森威公司为其办理房屋权属证书及支付违约金的部分诉讼请求，原审法院予以支持。芦山森威公司辩称不是其原因导致不能办证的主张，原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：
一、芦山森威公司于判决生效之日起90日内为ＸＸ、杨江浩办理芦山县“玉溪花园”小区第7幢2单元第4层402号房屋权属证书；
二、由芦山森威公司于判决生效之日起十日内按照ＸＸ、杨江浩已付购房款总额290000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率加收30%的标准计算，赔偿ＸＸ、杨江浩自2014年11月10日起至判决确定的给付之日止的违约损失；
三、驳回ＸＸ、杨江浩的其他诉讼请求。案件受理费1125元，由芦山森威公司承担。宣判后，芦山森威公司不服，向本院提起上诉称：
一、ＸＸ、杨江浩的诉讼请求是判决芦山森威公司给付违约金，而原审法院在ＸＸ、杨江浩没有变更诉讼请求的情况下判决芦山森威公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。
二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦山森威公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦山森威公司为ＸＸ、杨江浩办理相关权属登记已属适用法律错误。
三、根据本案《商品房买卖合同》的约定，应由购房者自行办理房屋权属证书，芦山森威公司仅有协助义务，原判决显然与双方约定相悖。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二项，并将本案发回重审；2.由被上诉人ＸＸ、杨江浩承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人ＸＸ、杨江浩答辩称：
一、无论是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定还是双方所签补充协议第8条的约定，芦山森威公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出ＸＸ、杨江浩的诉讼请求。
二、办理房屋所有权证书及土地使用权证书只须提供购房合同、身份证明、结婚证明、完税手续和测绘部门出具的“红线本（图）”即可，其并不受地震及房屋加固维修的影响，本案中芦山森威公司逾期办理相关权属证书并无免责事由；相反，导致讼争房屋迟迟不能办理权属登记的原因在于芦山森威公司拖欠应缴税款和测绘费用，致使ＸＸ、杨江浩无法办理完税手续和取得测绘部门的“红线本（图）”。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人芦山森威公司未提交新的证据，被上诉人ＸＸ、杨江浩向本院提交了以下证据材料：1.2009年7月20日芦山森威公司与李正勋所签《商品房买卖合同》1份，拟证明办理房屋所有权证书和土地使用权证书是出卖方芦山森威公司的义务，如逾期办理芦山森威公司还将承担违约责任；2.2011年12月9日案外人李浩书写的民事诉状1份，拟证明芦山森威公司在其他类似案件中因逾期办理房屋所有权证书和土地使用权证书而被法院判决承担了违约责任。诉人芦山森威公司对上述两份证据材料的真实性有异议，并认为其不属于二审中新的证据，也与本案不具有关联性，
本院认为，ＸＸ、杨江浩提交的证据1系芦山森威公司与案外人所签，证据2也系案外人书写，两份证据材料与本案均无直接关联，故本院对其均不予采信。二审
经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，ＸＸ、杨江浩与芦山森威公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方（ＸＸ、杨江浩）须在接到甲方（芦山森威公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”
本院认为，本案中ＸＸ、杨江浩与芦山森威公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对于芦山森威公司是否应当为ＸＸ、杨江浩办理讼争房屋的权属证书，双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由ＸＸ、杨江浩自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在补充协议中又约定ＸＸ、杨江浩协助芦山森威公司办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定芦山森威公司有义务为ＸＸ、杨江浩办理房产权属登记手续，而买受人ＸＸ、杨江浩对此仅负有协助义务，因此原审法院判令芦山森威公司为ＸＸ、杨江浩办理讼争房屋权属证书符合法律规定和双方约定。对于本案中芦山森威公司是否应当承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中ＸＸ、杨江浩所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦山森威公司目前尚未依约为ＸＸ、杨江浩办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年11月10日为违约损失起算之日，在此基础上判决芦山森威公司按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准赔偿ＸＸ、杨江浩违约损失，该处理并无不当。综上所述，上诉人芦山森威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人芦山森威房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。
审 判 长 郭康燕
审 判 员 邢 毅
代理
审判员 李晓文
二〇一六年五月九日
书 记 员 程 娟 来源：百度“”