江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终363号上诉人（原审原告）无锡好家快捷酒店有限公司，住所地江苏省无锡市塘南路98号。法定代表人高翔，该公司董事长。委托代理人汤浩，江苏逸鹤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡天曦投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市塘南路98号。法定代表人谢坤树，该公司总经理。委托代理人陆俊，江苏闳远律师事务所律师。委托代理人吴祝莉，江苏闳远律师事务所律师。上诉人无锡好家快捷酒店有限公司（以下简称好家公司）因与被上诉人无锡新天地休闲足浴有限公司（以下简称新天地公司）〈现变更为无锡天曦投资管理有限公司（以下简称天曦公司）〉房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2015)新民初字第0642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。好家公司原审诉称：其公司与新天地公司签订了租赁合同，约定新天���公司将其公司出资扩建的无锡市塘南路98号房屋出租给其公司经营酒店，双方于2014年12月16日协商解除了租赁合同，但善后事宜未处理完毕。后其公司查实该房屋的改扩建工程未经政府部门审批，属于违章建筑，新天地公司从开始就以欺骗方式诱使其公司出巨资改扩建租赁房屋，故在双方协商解除合同时，其公司已经提出要求新天地公司返还改扩建费用，并保留要求新天地公司赔偿经营期间擅自拉电闸、私划停车位给其公司造成的损失。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判令新天地公司立即返还扩建费用4595000元、保证金100000元，共计4695000元。新天地公司原审辩称：好家公司并没有对租赁房屋进行改扩建，只是在原有的空间基础上进行了内部装修改造，原有房屋的建筑规模和空间没有增加，且房屋租金也是双方基于房屋原有空间协商而成，并没有因为好家公司对房屋装修改造而增加。双方协商解除协议中约定好家公司交付的房屋为改建成宾馆的状态，好家公司只是自行搬走家具、设备等与建筑无关的物品和设施，而双方解除租赁合同的原因是好家公司违约，根据法律规定，在此种情况下好家公司没有权利要求赔偿装修残值的损失。好家公司尚拖欠其公司租金，保证金应当先行抵扣租金。综上，请求法院依法驳回好家公司的诉讼请求。原审
经审理查明：无锡市塘南路98号房屋系南站农民文化宫所有，后该房屋出租给新天地公司使用，租赁期限自2005年7月1日至2035年6月31日。2006年6月，新天地公司将无锡市塘南路98号房屋交给好家公司，由好家公司对于该房屋内部结构进行了改建，由两层的保龄球馆改建为四层的宾馆并进行了装修，房屋的外部结构未有变化。2007年11月21日，新天地公司与好家公司签��租赁合同，约定：新天地公司将无锡市塘南路98号房屋出租给好家公司改建为宾馆使用，新天地公司于2006年6月1日将上述房屋的使用权交给好家公司，好家公司经过改建装修后已于2007年11月1日正式营业，租赁期限共计15年，从正式经营当日（2007年11月1日）起开始计算租赁期；租金实行先付后租的原则，第1年至满3年年租金350000元，第4年至满6年租金在第3年的基础上增加5%，第7年至满9年租金在第6年的基础上增加5%，第10年至满12年租金在第9年的基础上增加5%，第13年至满15年租金在第12年的基础上增加5%，租金三个月一付，当月1日支付，新天地公司收到租金后于当月10日前向好家公司提供发票，税金由新天地公司承担；好家公司实际经营产生的水费、电费及其他市政设施使用费，由好家公司自行承担，水电费由新天地公司每月向好家公司按实结算，好家公���应收到新天地公司书面通知后5个工作日内支付；好家公司签订本协议时已向新天地公司支付100000元定金自动转为保证金；新天地公司保证好家公司使用上述大楼及附属用房，若遇国家建设需要拆迁，本合同自然终止，相关部门对宾馆的装修补偿款及对宾馆经营权的补偿款归好家公司；好家公司如对上述租赁的房屋进行改建的，应将规划部门审批同意的改建方案或设计图纸经新天地公司书面认可，并严格按规划部门审批同意的改建方案或设计图纸进行施工。案外人郝氏管理（杭州）有限公司（以下简称郝氏公司）作为保证方在合同上盖章确认。在租赁合同履行过程中，新天地公司与好家公司、郝氏公司签订了租赁合同补充协议，一致同意自2008年4月1日起，原第一期年租金由350000元调整为750000元，年租金增长方式和比例不变，按原合同执行，补充协议未涉及部分仍按���租赁合同执行。原审另查明，2014年12月16日，新天地公司与好家公司、郝氏公司签订协商解除租赁合同协议，明确因好家公司经营困难，自2014年初起开始拖欠租金及水电费，三方经协商一致达成以下解除条款：
一、三方一致同意2007年签订的租赁合同以及2008年签订的租赁合同补充协议自本协议签订之日起解除。新天地公司同意好家公司、郝氏公司租金支付至2014年12月7日，加上之前拖欠的租金及11月水电费共计元；
二、好家公司、郝氏公司承诺在2014年12月25日前向新天地公司支付300000元，新天地公司在收到上述款项后十日内向好家公司、郝氏公司开具发票。剩余款项元在2015年2月10日前付清。如好家公司、郝氏公司未能按约付款的，新天地公司依然有权解除租赁合同，并扣留租赁房屋中所有物品，自行处置，处置所得归新天地公司所有；
三、2015年2月11日为好家公司将租赁的物业交付日。物业交付的建筑结构状态为建成宾馆的建筑结构状态，而非原保龄球建筑结构。交付日前，好家公司自行搬走家具、设备设施、供热监控程控、消防、家具、洁具等跟建筑无关的任何物品和设备设施；
四、三方一致确认租赁合同解除后，考虑到好家公司需要时间清场，所以新天地公司同意好家公司、郝氏公司在2015年2月10日前将所有好家公司物品从新天地公司房屋中清理出去，如到期好家公司、郝氏公司未能清完的，新天地公司有权自行处理租赁房屋中所有物品，处理所得归新天地公司所有；
五、2014年12月起至好家公司、郝氏公司清场日止产生的水电费，三方按实结算，好家公司、郝氏公司应在2015年2月10日清场前付清所有水电费。但自本协议签订之日起，租赁房屋大厅每天下午17：00至第二天上午8：30之间产生的水电费，由新天地公司自行负责；
六、新天地公司同意好家公司转租合同继续有效，并在2015年2月10日前签订三方协议；七，本协议签订并履行完毕后，三方再无其他任何争议。协议签订后，好家公司搬出了租赁房屋。2015年3月13日，好家公司诉至法院，要求新天地公司返还扩建费。庭审过程中，好家公司经法院准许撤回了要求返还保证金100000元的请求。以上事实，有好家公司提供的租赁合同、租赁合同补充协议、协商解除租赁合同协议，新天地公司提供的房屋产权证、证明、房屋租赁合同、准予变更登记通知书及当事人陈述在卷佐证。原审诉讼中，好家公司认为双方在2006年曾签订过一份租赁合同，约定是由新天地公司对于无锡市塘南路98号房屋进行内部改扩建，并向其公司借款5000000元用于改扩建工程，所以新天地公司签订了改扩建所需的各种合同，但是在2007年改扩建��成后，双方重新签订了现在提供的租赁合同，在租赁合同履行过程中，新天地公司曾在2014年12月8日对其租赁房屋进行停水停电，导致其公司员工和宾馆客户的不满，其公司曾数次发函要求新天地公司及时恢复供水供电、清理车位，后来为了解决问题其公司才在2014年12月16日与新天地公司签订了解除租赁合同的协议，但是对于包括返还改扩建款项在内的几个问题在解除租赁合同时并未一并解决，其公司还在2015年2月3日向新天地公司发函要求解决善后事宜，故新天地公司应当返还改扩建工程款4595000元，提供建设工程施工合同、建设工程勘察合同、建设工程设计合同、通知3份、函件、支付凭证及发票若干予以证明。新天地公司认可收到了通知及函件，但对于信函内容均不予认可，认为是好家公司拖欠租金、水电费长达半年；对于3份合同的真实性均无异议，因为当时好家公司的公章和营业执照尚未办理下来，所以先以其公司名义对外签订合同，但各项费用是好家公司承担，而且根据施工合同的约定，承包范围仅是水电、通风、装潢和改造，故并不涉及扩建问题，仅是由好家公司对于内部进行了装修；对于支付凭证等证据均不予认可，应当有书面的结算单以及银行付款记录相佐证，且有些转账支票也没有签字盖章或加盖银行公章。新天地公司认为好家公司仅是对于租赁房屋进行了内部装修，施工单位也仅是具有装潢施工资质，且由于好家公司拖欠租金违约在先导致租赁合同解除，故根据法律规定，其公司不应当退还装修残值，提供回函、工商档案资料予以证明。好家公司认可收到回函，但认为是在其公司寄发多次信函后新天地公司才出具的，正是由于新天地公司私自擅划车位、停电给其公司造成了损失，才导致其公司未能及时支付���金；对于工商档案资料没有异议，但认为无论施工公司的经营范围是什么或者是否有相应资质，本案的改扩建工程都不可能是装潢工程，因为改扩建工程是经过了地质勘察、建筑施工设计等，且建设施工合同也明确了是包括土建工程的，所以新天地公司应当返还改扩建工程款。原审法院认为，好家公司要求新天地公司返还相应费用没有事实和法律依据，不予支持。理由如下：首先，新天地公司与好家公司签订的房屋租赁合同、补充协议以及协商解除租赁合同协议是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务。虽然根据双方签订的租赁合同及双方当事人的陈述，可以确定租赁房屋内部的改建装修是好家公司出资进行的，但双方签订的租赁合同中对于改建装修费用如何分担、在合同解除时如何处理均没有进行约定，仅是约定在租赁期间如遇拆迁有关部门对宾馆的装修补偿款及对宾馆经营权的补偿款归好家公司，故好家公司无法依据双方的约定要求新天地公司承担改建装修费用。其次，在租赁合同解除之际，双方仅确认系由于好家公司经营困难，自2014年初起开始拖欠租金及水电费，故据此协商解除租赁合同及补充协议。从协议内容可以确认，双方解除租赁合同的原因在于好家公司拖欠各项费用，双方在此基础上对于租赁合同履行期间的租金支付、租赁合同解除之后的房屋返还、物品交接等后续问题进行了约定，根据该协议可以明确系因好家公司违约导致合同解除，故好家公司应当承担相应的不利后果，即对于其要求新天地公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求不予支持。虽然根据相关规定，出租人同意利用装饰装修残值的，应在利用价值范围内适当补偿，但考虑到双方在���赁合同中约定了违约导致租赁合同解除的，应承担2000000元的违约金，而双方在解除租赁合同之时未对违约责任进行约定，也即新天地公司未追究好家公司违约或损失赔偿的责任，且好家公司在房屋改建装修之后已经使用了租赁期限的近一半时间，衡平双方之间的权益，新天地公司无需再进行适当补偿。再次，在协商解除租赁合同协议中明确协议签订并履行完毕后，双方再无其他任何争议。虽然好家公司认为其在2015年2月3日已经向新天地公司主张过权利，但该信函内容与双方签订协议时约定的“再无其他任何争议”相互矛盾，且在签订解除协议之时双方已经就返回物业的状态进行了约定，明确返还的应为建成宾馆的建筑结构状态，但双方并未同时对于改建装修费用进行约定，而是明确双方再无其他争议。综合整个协议的内容，应当认为在签订解除协议时��双方是在已经充分考虑了各自权利义务的基础上作出最终处理结果，故好家公司另行主张返还改建装修费用没有事实依据。最后，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足时，由负有举证责任的当事人承担不利后果。好家公司称最初双方约定是由新天地公司向其公司借款进行改建装修，但对其陈述未能提供证据证明，而提供的其他证据亦无法证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回好家公司的诉讼请求。案件受理费44360元，由好家公司负担。好���公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的解除租赁合同中所涉及的仅是租金、水电费的结算以及遗留物品处置，对好家公司改建所花费的巨资在解除合同时没有约定，应根据相关法律规定处理。本案并非对租赁房屋进行装饰，而是改建。原审法院认定事实不清，适用法律错误，要求依法改判或发回重审。天曦公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。另查明，2007年11月21日的租赁合同约定，任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，承担违约金200万元。本案争议的焦点为：好家公司要求支付的扩建费用是否应支持。
本院认为：
一、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，在各方协商解除租赁合同协议中，明确约定，物业交付的建筑结构状态为建成宾馆的建筑结构状态，而非原保龄球建筑结构；本协议签订并履行完毕后，三方再无其他争议。从协议的兜底条款看，该协议对各项事宜都进行了协商，不存在任何遗漏问题。好家公司认为解除协议对扩建费用未进行约定，未提供相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。
二、承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈠办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；㈡未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，在租赁合同解除之际，双方确认好家公司经营困难，自2014年初起开始拖欠租金及水电费，故此协商解除租赁合同及补充协议。根据该协议可以认���系因好家公司违约导致合同解除。在此情况下，好家公司要求对方支付扩建费用，也无法律依据。
三、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，租赁合同约定违约金200万元，在好家公司经营困难，拖欠租金及水电费的情况下，各方达成解除合同协议，对好家公司的行为未作为违约处理，体现各方在处理民事争议过程中，遵循上述民事活动的基本原则。好家公司现以解除合同协议未对扩建费用进行协商，有悖诚实信用原则。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。好家公司的上诉请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44360元，由好家公司负担。��判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 潘晓峰
代理
审判员 李 飒
二〇一六年五月九日
书 记 员 唐广征 微信公众号“”