天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1881号上诉人（原审被告）天津市新诚基置业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽开发区厦门路83区281号。法定代表人陈鸿智，董事长。委托代理人胡良刚，天津天法律师事务所律师。委托代理人石晓燕，该公司员工。被上诉人（原审原告）沈洪禄。
上诉人天津市新诚基置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2015）滨塘民初字第10967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人天津市新诚基置业有限公司的委托代理人胡良刚、石晓燕，被上诉人沈洪禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原、被告于2007年3月14日签订了《天津市商品房买卖合同》1份，约定原告以1293588元购房款购买被告开发的津塘公路领先商务公寓2-5-01号房屋，合同约定于2007年3月14日前交房，并已实际交付。双方对于办理房屋产权证书的时间并未明确约定，对于因被告原因逾期办证的，按照第三种约定处理，即合同继续履行。原告已于2004年4月8日将全部购房款交付被告，被告为原告出具收据1张，并未开具发票。原天津市塘沽区房地产管理局于2007年8月6日为原告办理了诉争房屋的所有权预告登记。原告诉讼请求：1、判令被告为原告出具购房发票及办理房屋产权证书的相关证明材料，协助原告办理房屋产权证书；2、判令被告参照金融机构逾期贷款利息的计算标准，向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金80万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定可知，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并协助办理房屋产权移转登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务；又依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告作为房地产开发企业，在原告已经履行完合同义务的情况下，其有义务协助原告办理房屋产权转移登记手续，故原审法院对原告的诉讼请求予以支持。另，办理房屋产权移转登记需由开发商、购房人和房管部门的共同行为方能完成，原、被告应本着诚信原则，各自提交符合房管部门要求的必备材料，完成产权转移登记手续。原告要求被告支付自2007年6月14日至2015年11月30日的逾期办证违约金，对此原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中虽未对逾期办证约定违约金的责任，但是该合同第十二条对于办证期限、逾期办证责任中的其他选项均未填写，可知双方对逾期办证的相关条款并未进行认真协商，应为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，格式合同条款应该依据公平原则确定双方的权利义务，而本案原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中的逾期办证条款排除对方主要权利，免除其责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应为无效。基于公平诚信的原则，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条之规定，应以原告支付的总房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息计算逾期办证违约金。被告主张原告的请求已经过了诉讼时效，对此原审法院认为，因被告的原因导致逾期办证的违约行为系一个持续的行为，由此而产生的逾期办证的违约金亦为一种持续性的债权请求权，原告虽主张一直要求被告办理房屋产权证书，但是未提供证据，且被告对此不予认可，根据民事诉讼法关于举证责任之规定，原审法院判令被告支付逾期办证违约金的期间为自起诉之日倒推两年，因原告主张的违约金截至2015年11月30日，故原审法院支持的违约金期间相应调整为自2013年12月3日至2015年11月30日，对原告的其他主张，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决“一、被告天津市新诚基置业有限公司于本判决生效后十日内根据房管部门的规定协助原告沈洪禄办理塘沽津塘公路领先公寓2-5-01号房屋的产权转移登记手续（包括但不限于提供购房发票等相关材料）；
二、被告于本判决生效后十日内给付原告自2013年12月3日至2015年11月30日的逾期办证违约金（以1296648元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息计算），如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费减半收取5900元，由原告负担4484元（已交纳），由被告负担1416元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。”原审判决后，天津市新诚基置业有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。
一、上诉人与被上诉人在2007年3月14日签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条商品房产权登记第二款对上诉人未在约定期间办结房屋产权转移登记有明确约定，即按本款第三项“合同继续履行”处理，这是被上诉人与上诉人对延期办理房屋产权转移登记的明确处理约定，所以被上诉人对违约金的选择是放弃约定，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》对逾期办证的条款排除对方主要权利，免除其责任，属无效条款，明显没有事实和法律依据。
二、被上诉人多年来从未向上诉人主张过违约金，甚至没有证据证明被上诉人向上诉人主张过要求上诉人办理房屋产权转移登记，已经超过了我国法律规定的诉讼时效的规定。
被上诉人答辩称，原审法院认定上诉人提供的条款排除上诉人的主要责任，加重被上诉人责任风险属于无效条款并无不当，符合公平诚信原则。上诉人主张超过诉讼时效是没有事实和法律依据的，上诉人的违约行为存在。请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。上诉人就其主张没有提供新的证据。本院对上述事实予以确认。庭审中，本院就双方争议的问题进行调解，未果。
本院认为，双方当事人达成购房意向，被上诉人向上诉人支付了购房款，后双方签订了《天津市商品房买卖合同》，上诉人应按照合同中关于商品房权属登记的约定，协助被上诉人办理房屋权属登记，由于上诉人己方原因未能向上诉人出具购房发票，导致被上诉人至今仍未取得涉案房屋的权属证书，故原审法院判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的产权转移登记手续并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张不应向被上诉人支付逾期办证违约金一节，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系房管部门出具的制式合同，合同条款应为格式条款，该合同第十二条关于未能办结房屋权属登记的选择处理方式是第三种合同继续履行，而没有选择第一种合同继续履行和支付违约金，因此，原审法院认定该条款为合同提供方排除对方主要权利，免除己方责任，应为无效条款并无不当，故上诉人应向被上诉人支付违约金，上诉人主张不承担支付逾期办证违约金本院不予支持。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，判令上诉人支付被上诉人逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉的诉讼请求超过诉讼时效的主张，
本院认为，2007年被上诉人即收房，此后，被上诉人称一直和上诉人沟通协调办理产权事宜，但是未提供任何证据予以佐证，因上诉人逾期办证的违约行为处于持续状态，故原审法院对被上诉人违约金的主张自其起诉之日前两年内予以支持并无不当，上诉人主张该项诉请超过诉讼时效本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8380元，由上诉人天津市新诚基置业有限公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
审 判 员 王 珊
代理
审判员 曹 静
二〇一六年五月九日
书 记 员 李珊珊速 录 员 周晓琳 来源：百度“”