新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终907号
上诉人（原审第三人）：赵喜梅，女，汉族，1967年8月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：宋楠，新疆宋楠律师事务所律师。
委托代理人：于雪霞，新疆宋楠律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：陈容芳，女，1974年11月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被
上诉人（原审原告）：王碧琼，女，1970年2月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被
上诉人（原审原告）：徐光荣，男，1968年9月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被
上诉人（原审原告）：罗时旭，男，1964年10月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被
上诉人（原审原告）：李国琼，女，1974年6月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。以上五被上诉人共同
委托代理人：刘新玲，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：张素枝，女，1967年3月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被
上诉人（原审被告）：丁大红，男，1965年12月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
上诉人赵喜梅因债权人撤销权纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2015）米东民一初字第1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：张素枝、丁大红在米东区菜园子新村1巷32号有一自建房，2007年11月28日办理了房产手续，房产证号为米房权证古字第000430**号，房产所有人为张素枝，房产证上房产为一层，面积为202.45平方米，实际房产共三层，二至三楼面积约为620平方米。张素枝与丁大红将该房屋的部分房屋出租给陈容芳、王碧琼、徐光荣、罗时旭、李国琼（以下简称陈容芳等五人）所在的施工队，陈容芳等五人所在施工队在此房屋的厨房内做饭和吃饭，张素枝与丁大红在厨房内购置了一个二手锅炉，用于整个房屋取暖。2014年10月30日，陈容芳等五人与其他工人一起在租赁房屋内打饭、吃饭过程中，位于厨房内的压力锅炉爆炸，锅炉喷出蒸汽，将位于房间内的陈容芳等五人烧伤。陈容芳等五人后一直在张素枝、丁大红的房屋内居住。陈容芳等五人于2014年12月16日将张素枝、丁大红诉至法院，要求张素枝、丁大红赔偿自2014年11月至12月期间住院费的损失。因张素枝、丁大红下落不明，经法院公告送达后缺席审理，于2015年4月作出民事判决书，判决张素枝、丁大红赔偿陈容芳等五人医疗费损失共计615000元。此后陈容芳等五人又起诉张素枝、丁大红赔偿继续治疗期间的医疗费及伤残赔偿金、误工费、护理费等其他损失，现案件仍在审理中。在锅炉爆炸事故发生后，张素枝、丁大红向外发布广告并告知附近邻居表示要出售发生事故的楼房给陈容芳等五人予以赔偿，张素枝、丁大红对外报价均超过150万元以上，在张素枝、丁大红的邻居张国恒向其二人询价时，丁大红说至少180万元，张素枝说150万元也行，但被丁大红拒绝。2014年11月11日之前赵喜梅得知张素枝、丁大红为陈容芳等五人赔偿向外出售房屋一事后，向张素枝、丁大红表示要购买此房屋，张素枝、丁大红带赵喜梅进行实地查看。2014年11月11日张素枝与赵喜梅签订了买卖协议书，约定房产成交价为100万元，赵喜梅于当天交付房款50万元，于办理过户手续和交接房屋当天支付剩余房款50万元。签订合同当天赵喜梅通过银行转账方式向张素枝支付房款50万元，当天与张素枝到房产管理部门办理房屋过户手续。在房产部门的制式房产转让合同书中，双方约定房产面积202.45平方米的转让总价格为466110元。赵喜梅以此价格为标准缴纳了契税。2014年11月12日赵喜梅以同样方式向张素枝支付剩余50万元，当天房产管理部门向第赵喜梅发放了乌房权证米东区字第20144349**号的房产证。2014年11月13日张素枝向赵喜梅出具收条，载明：今收到赵喜梅购房款150万元，打卡100万元，现金50万元，全款付清。此后张素枝、丁大红为逃避债务离开住所，现下落不明。原审法院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中张素枝、丁大红对陈容芳等五人造成损害应予赔偿，张素枝、丁大红以卖房给陈容芳等五人赔偿为由向外出售房屋，可以看出张素枝、丁大红对自己需要承担赔偿责任是明知的，张素枝、丁大红在向赵喜梅出售房屋后携款出逃，并未向陈容芳等五人支付赔偿款，故张素枝、丁大红得款后出逃对债权人的债权造成了损害。根据赵喜梅在与张素枝的买卖协议书，双方交易时的价格100万元，以张素枝、丁大红房屋建筑面积822.45平方米计算，折合房屋单价为1215.88元／平方米。而赵喜梅与张素枝、丁大红在房屋管理部门备案的房产转让合同中房产证登记面积202.45平方米的交易价格为466110元，税务部门一般是以同地段交易均价审查契税依据，以此折算涉案房屋的每平米价格为2302.35元。以证人张国恒询价时交易底价为180万元，折合房屋单价为2188.58元，赵喜梅与张素枝交易价格明显低于市场交易价格，故赵喜梅与张素枝是以不合理低价进行房屋转让。赵喜梅与张素枝在协商房屋价格时明知张素枝、丁大红是为向陈容芳等五人赔偿而出售房屋，却以低于市场的不合理价格购买，应当认定张素枝与赵喜梅以不合理低价转让财产的行为损害了陈容芳等五人的债权，故对陈容芳等五人要求撤销张素枝与赵喜梅之间买卖楼房行为的行为予以支持。法律规定被撤销的合同自始没有法律效力，合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对陈容芳等五人要求将房产手续变更至张素枝名下的诉讼请求予以支持。对于赵喜梅称其与张素枝、赵喜梅之间是以150万元进行成交，房屋价格属于合理价格的意见，因赵喜梅与张素枝、丁大红分别以房产部门备案的466110元、与张素枝签订100万元的合同、又称与张素枝以口头协议方式变更价格为150万元三种交易价格进行交易，根据双方协议约定房屋价格为100万元，从赵喜梅在2014年11月11日双方签约当日支付张素枝50万元、2014年11月12日双方办理完过户手续时支付张素枝50万元，可以证实双方实际交易价格为100万元。在张素枝已给赵喜梅办理完过户手续后第二天张素枝向赵喜梅出具了收条，张素枝又收取赵喜梅50万元现金，在赵喜梅无其它证据证实其向张素枝实际支付50万元的情况下，原审法院认为赵喜梅仅以收条证实双方实际交易价格为150万元证明力不足，赵喜梅以此认为善意取得的意见不予采纳。对于赵喜梅称陈容芳等五人债权形成在后，赵喜梅与张素枝、丁大红交易在前，不符合撤销条件的意见，因侵权事实发生后，张素枝、丁大红就负有承担侵权责任的义务，至于侵权责任大小的确认是对赵喜梅与张素枝、丁大红低价转让行为侵害陈容芳等五人债权的损害程度的认定，故对此意见不予采纳。根据对于陈容芳等五人要求丁大红承担责任的诉讼请求，因涉案房屋登记在张素枝名下，且房屋转让手续及合同均以张素枝名义办理，而涉案房屋是否属于张素枝、丁大红共有并无证据证实，故对陈容芳等五人要求丁大红承担责任的诉讼请求不予支持。张素枝、丁大红未到庭参加庭审，视为其放弃其在一审中答辩、举证、质证、辩论等权利。原审法院
判决如下：
一、撤销张素枝将位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇菜园子新村1巷32号整栋房产转让给赵喜梅的行为。
二、赵喜梅将位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇菜园子新村1巷32号房产（房产证号为乌房权证米东区字第20144349**号）恢复登记至张素枝名下。
三、驳回陈容芳、王碧琼、徐光荣、罗时旭、李国琼要求丁大红承担责任的诉讼请求。
上诉人赵喜梅不服一审判决上诉称：我与张素枝、丁大红多次协商，双方达成房屋交易价格为150万元，为了避税才在合同中将售房价格写成100万元，后我通过现金和转账两种方式向张素枝、丁大红支付了房款150万元，张素枝向我出具了收条，一审判决认定双方交易价格为100万元与事实不符。虽然涉案房屋的建筑面积为822平方米，但房产证登记面积仅为202.45平方米，其余620平方米为违章建筑，有被拆除的风险，因此我购买涉案房屋的价格为每平方米7409元，不仅不低于市场交易价格，还远高出市场交易价格，一审法院未区分合法建筑与违章建筑，认定双方交易价格明显低于市场价没有任何依据，我购买涉案房屋的行为是善意受让，购买时对陈容芳等五人与张素枝、丁大红之间存在赔偿纠纷并不知情，且我的买房行为在前，陈容芳等五人的债权61.5万元确定在后，张素枝、丁大红收到的房屋转让款足以清偿该债权，现陈容芳等五人用标的较小债权撤销我善意购买取得的已办理房屋过户手续的买卖标的大的行为，不符合法律规定，张素枝、丁大红收到房款后未向陈容芳等五人赔偿，与我的买房行为没有直接的因果关系。综上，一审判决认定事实有误，判决结果损害了我的合法权益，也有悖于法律规定，请求二审法院撤销原判，改判驳回陈容芳等五人的诉讼请求。
被上诉人陈容芳等五人答辩称：我们在一审中提供的照片可以反映出，一进门就可以看出涉案房屋曾经发生过爆炸事故，赵喜梅称对我们与张素枝、丁大红之间的纠纷不知情与事实不符，其受让涉案房屋并非善意，有明显的恶意串通的行为。针对涉案房屋的价格，有人支付180万元，张素枝、丁大红都没有出售，现赵喜梅只支付100万元就购得涉案房屋，明显价格低于市场交易价格。涉案房屋已经办理过户手续，是否是违章建筑并不影响房屋价格。法院现在判决应当支付我们的61.5万元仅仅是暂时的医疗费用，后期治疗费用远远不止这个数额。张素枝、丁大红与赵喜梅的低价交易行为影响了我们的债权，我们的请求符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张素枝、丁大红未答辩。本院二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。以上查明事实有房产档案、房产转让合同书、买卖协议书、照片、证明，报纸广告、收条、银行卡取款业务回单、房屋产权证，证人证言，（2015）米东民一初字第9号民事判决书、（2015）米东民一初字第10号民事判决书、（2015）米东民一初字第11号民事判决书、（2015）米东民一初字第12号民事判决书及一审庭审笔录、二审询问笔录等证据在卷为证。
本院认为：张素枝与赵喜梅签订的买卖协议书中明确约定涉案房屋的房产成交价为100万元，并约定了两次付款时间，赵喜梅分别于2014年11月11日、2014年11月12日通过银行转账方式向张素枝合计支付了100万元，在买卖协议书的分期付款条款下方也注明了房款已全部付清，现赵喜梅主张其与张素枝就涉案房屋达成的交易价格为150万元，但仅提供了张素枝出具的收条，并无其他证据可以佐证，50万元现金支付属于大额款项支付，赵喜梅应当证实该现金来源，故本院对赵喜梅上诉称涉案房屋交易价格系150万元的上诉理由不予采信。涉案房屋虽只有202.45平方米办理了房屋产权证，但剩余620平方米的权利也转移至赵喜梅方，该620平方米具有相应的使用价值，买卖时应当支付对价。根据市场交易规则，买卖房屋需要交纳契税，而税务部门一般是以同地段房屋的交易均价作为审查契税的依据，也即在房屋管理部门备案的房产转让合同中记载的交易价格一般为同地段房屋的交易均价，该价格具有一定的指导性，原审判决依据该指导价格认定张素枝与赵喜梅就涉案房屋的交易价格明显低于市场交易价格并无不当，故本院对赵喜梅上诉称涉案房屋有部分系违章建筑，原审法院认定双方交易价格明显低于市场价格没有依据的上诉理由不予采信。涉案房屋发生爆炸事故在当地具有一定影响力，赵喜梅作为房屋的买受人，花费100万元购买房屋，应当会对房屋状况及同地段房屋的交易价格进行全面了解，赵喜梅称其在进行房屋交易时对陈容芳等五人与张素枝、丁大红之间存在赔偿纠纷并不知情，不符合常理；且赵喜梅从知晓涉案房屋的出售信息到支付100万元价款购买房屋，并办理房屋过户手续仅经过了三天时间，与交易习惯及常理相悖，本院对赵喜梅上诉称其购买涉案房屋系善意受让的上诉理由不予采信。爆炸事故发生对陈容芳等五人造成了不同程度的伤害，张素枝、丁大红作为房屋所有人及压力锅炉的购置使用人，在爆炸事故发生时即负有承担侵权行为后果的责任，此时陈容芳等五人对张素枝、丁大红即享有了合法债权，此后的生效法律文书对该债权及债权的部分数额进行了确定，根据陈容芳等五人受到伤害的程度反映，61.5万元仅是前期治疗费用，并非张素枝、丁大红应当承担的全部侵权后果，故对赵喜梅上诉称其买房行为在前，陈容芳等五人的债权确定在后，且其支付的房款足以偿付债权的上诉理由，本院不予采信。张素枝、丁大红作为债务人，在侵权行为发生后，以明显低于市场交易价格的价格将自己的房产转让于赵喜梅后下落不明，赵喜梅明知张素枝、丁大红对陈容芳等五人负有债务，且涉案房屋的交易价格明显过低，仍购买了涉案房屋并办理了房产过户手续，双方的房屋买卖行为对陈容芳等五人的债权造成损害，陈容芳等五人行使撤销权的行为符合法律规定。综上，赵喜梅的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（上诉人赵喜梅已预交），由上诉人赵喜梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理
审判员 马小梅
代理
审判员 卫 杨
二〇一六年五月九日
书 记 员 焦 玉 更多数据：