河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终1618号
上诉人（原审原告）：赵伟朋，男，汉族，1988年3月4日生。
委托代理人：赵现超。
被
上诉人（原审被告）：洛阳浩德馨置地有限公司。住所地：
法定代表人：张继卫，该公司董事长。
委托代理人：柯敬，该公司人力行政主管。
委托代理人：王少甫，该公司职工。上诉人赵伟朋因与被上诉人洛阳浩德馨置地有限公司商品房预约合同纠纷一案，赵伟朋于2015年11月10日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，请求：1、确认洛阳浩德馨置地有限公司与张某代赵伟朋所签售房认购书无效；2、请求洛阳浩德馨房地产公司（开元壹号）返还张某所交定金（壹万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院审理后于2015年12月30日作出（2015）洛龙民初字第3169号民事判决，赵伟朋不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵伟朋及其委托代理人赵现超，被上诉人洛阳浩德馨置地有限公司的委托代理人柯敬、王少甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2015年5月5日，原告母亲张某到被告洛阳浩德鑫置业有限公司所开发的开元壹号售楼部询问，经售楼部工作人员介绍被告公司房产销售情况后，张某于当日决定以原告的名义购买被告公司开发的开元壹号小区的商品房一套，并以原告赵伟朋的名义交付定金壹万元。
原告母亲张某后又于2015年5月12日代替原告与被告洛阳浩德鑫置业有限公司签订开元壹号商品房认购书，认购被告开发的位于洛阳市洛龙区开元大道开元壹号一期6号楼一单元901号房产一套。该认购书第一条约定赵伟朋应当于2015年5月17日前支付首期房款194576元（含定金）。被告洛阳浩德鑫置业有限公司所开发的开元壹号一期6号楼于2014年12月26日办理了商品房预售许可证。后由于种种原因，原告未按照双方约定的期间缴纳首付款，致双方未能签订正式的商品房买卖合同。现开元壹号一期6号楼一单元901号房产已经出售。原被告因返还定金问题不能达成一致意见，原告遂诉至该院，要求判如所求。本案在审理过程中，因原被告分歧较大，致本案调解不能成立。原审法院认为：原告母亲张某向被告公司缴纳定金一万元的行为及代替原告赵伟朋签订商品房认购书的行为已经构成了表见代理。该表见代理行为对原告赵伟朋具有法律约束力。故该院对原告诉称其母亲没有经过其授权从而没有代理权限的理由该院不予采信。原告母亲张某和被告所签订的售房认购书系双方真实意思表示，合法有效，故该院对原告要求确认被告洛阳浩德馨置地有限公司与张某代赵伟朋所签的售房认购书无效的诉讼请求该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，给付定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原告未能按照双方约定的期限缴纳首付款，导致原被告双方不能按期签订正式的商品房买卖合同，导致合同不能继续履行，故对原告要求返还定金的诉讼请求该院不予支持，对原告的其他诉讼请求该院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告赵伟朋的诉讼请求。宣判后，赵伟朋不服原审判决向本院提起上诉称：1、2015年5月被上诉人与上诉人的母亲签订房屋认购书时有欺诈行为，被上诉人的售房员让上诉人母亲签订购房首付分期付款协议，第一期可先交5万元，余下房款分批付清，又让上诉人母亲签了认购书，但被上诉人不履行自己的承诺，当着上诉人母亲的面把另一份协议撕碎，在上诉人没有接到任何通知也没有收到1万元的情况下，被上诉人将房子私自卖出，侵犯上诉人的合法权益。2、双方签订的合同中显示的壹万元定金可作房款或退回壹万元现金，但被上诉人的违约，既不抵房款，也不退现金。3、在被上诉人违约和欺诈不退还上诉人母亲的现金壹万元的情况下，私自解除认购书，实属违约责任，被上诉人应退还上诉人母亲现金壹万和其他经济损失。4、原审法院已
经审理查明上诉人的母亲与开元壹号售楼部签的认购书是在上诉人不知道的情况下签的。上诉人也没有授权，没有签字，也没有追认，没有任何委托书与被上诉人签订房屋认购书，因此此认购书自始至终属于无效的认购书。5、上诉人的母亲没有权利替上诉人签订认购书，被上诉人明知上诉人母亲没有代理权，被上诉人为了自己的利益，硬让代签。被上诉人以当时未给上诉人母亲刷卡票和收据为由，恐吓上诉人母亲签了认购书，如果上诉人确实不要房子可以退钱，并保证可以换房、可以退钱、可以分期，因此这份认购书不能产生法律效力，也不属于表见代理范围。所售楼房开元壹号6号楼在签订认购书时，没有商品预售证，庭审时没有出示售房许可证，本案的房屋在签订认购书前后长期在银行抵押，被上诉人没有告知上诉人及母亲，也构成欺诈，给上诉人精神上物质上造成巨大损害，同时有新证据和证人出庭，所签的认购书应无效。请求：1、撤销原审判决；2、确认本案的认购书无效；3、被上诉人返还定金10000元（双倍）；4、本案应该改判或发还重审；5、本案一、二审费用由被上诉人承担。洛阳浩德鑫置地有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。
一、双方之间签订的认购书，合法有效，双方均应诚信履行，其中关于定金的约定明白无误并无歧义。因为上诉人未按约定履行认购书义务，承担违约责任有合同以及法律依据。如果上诉人坚持认为其母亲张某在认购书上的签字未经其本人授权，也不代表原告本人，该款项也系其母交纳（转账账号显示从上诉人母亲账户转出），则上诉人否认自己合同主体的身份，则上诉人对合同不享有权利义务，同样也没有依据合同的诉权，上诉人则不具有本案基于合同的诉讼主体资格；
二、上诉人母亲的行为构成表见代理。上诉人母亲持有其身份证，并且父母双方到场签订认购书，而且期间间隔一周以上，作为家庭的大事，按照一般常理可以认定系家庭共同意志。如果上诉人仍然坚持授权无效，不愿意追认其母亲的代理行为，则按照第一条理由处理，可由其母亲进行主张，其结果是一样的，因为违约无权要求返还定金；
三、上诉人主张被上诉人存在欺诈、胁迫可以撤销合同的情形，均不存在证据支持，也不符合本案的实情，此观点是不能成立的。父母为子女代购符合当下事实及一般常理，其行为构成表见代理；
四、关于对认购书的违约是上诉人没有按照双方认购书的约定履行合同义务。第一、关于上诉人在法庭上谈到的认购书中应是公积金贷款，被上诉人后期修改为商业贷款，该主张不符合客观事实，双方所持有的原始证据认购书均不存在涂改行为。第二、关于上诉人提出的被上诉人无预售许可证及在建工程抵押不符合事实。被上诉人的预售许可证一直在案场摆放，现场购房时也会向客户展示。即使存此情形，也不影响双方签订认购书的效力，按照相关司法解释，法庭辩论终结前完善相关手续即可。第三、上诉人是在5月5日交定金，5月12日签订认购书，认购书中约定有首付款项缴纳期限，上诉人因个人原因不按期履行合同义务，应根据合同约定承担相应的结果。综上所述，双方签订的认购书不存在法定认定无效的情形，也不存在可撤销的法定情形，是双方真实意思表示。至于上诉人是无力承受贷款等行为，还是其他原因的反悔，均属违反诚信原则的行为，应根据双方合同约定及法律规定承担相应的结果。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案中，赵伟朋未能按照双方约定的期限缴纳首付款，导致双方不能签订正式的商品房买卖合同，故按照定金有关法律规定，给付定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要求返还定金。张某向洛阳浩德馨置地有限公司缴纳定金1万元行为及代替赵伟朋签订商品房认购书的行为构成表见代理，赵伟朋上诉提出其没有授权张某购买房屋的主张缺乏事实依据，故本院对赵伟朋的该项上诉主张不予支持。关于赵伟朋上诉提出本案涉案房屋在预售时没有商品房预售证且在签订认购书前后属于在建工程抵押已构成欺诈的问题，洛阳浩德馨置地有限公司已于2014年12月26日取得洛阳市商品房预售许可证，即使本案涉案房屋存在在建工程抵押的情形，但该在建工程抵押不影响双方认购协议的效力，双方签订的商品房认购书合法有效，故本院对赵伟朋的该项上诉主张不予支持。关于赵伟朋上诉提出洛阳浩德馨置地有限公司存在违约和欺诈行为，认购书中显示1万元定金可抵房款也可退回的问题，鉴于双方签订的认购书中明确约定赵伟朋必须在规定日期内支付首期房款，双方在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款，现因赵伟朋未按约定及时交纳首期房款致双方未签订《商品房买卖合同》，不符合定金返还原则，故本院对赵伟朋的该项上诉主张不予支持。综上，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人赵伟朋负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘龙杰
审 判 员 杨元卿
代理
审判员 李 慧
二〇一六年五月九日
书 记 员 王 璐 来源：百度“”