北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4999号上诉人（原审原告、反诉被告）郝婉如，女，1940年8月23日出生。委托代理人高琰（郝婉如之女），1972年12月14日出生。委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）史俊维，女，1948年2月4日出生。委托代理人陈浠，北京翰辰律师事务所律师。原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区��二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。上诉人郝婉如与上诉人史俊维、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，郝婉如、史俊维双方均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第20055号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。郝婉如之委托代理人高琰、杨刚，史俊维之委托代理人陈浠，我爱我家公司之委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年4月，郝婉如起诉至原审法院称：我与史俊维于2014年7月31日通过我爱我家公司签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，当天我本人在国外，所以授权女儿高琰签订合同，当天高琰向史俊维出示了户口本、我以及高琰的身份证原件���房屋产权证，证明二人是母女关系以及房屋权属，当时高琰当着史俊维以及我爱我家公司的面给我打了电话，当时我在加拿大高琰的姐姐家，高琰让我给其写了售房的委托书，我表示同意，并于2014年8月6日将委托书从加拿大寄出，直接寄到了我爱我家公司员工刘忠处。当时我很早就把房子挂出去了，我去加拿大以后，我爱我家公司给高琰打电话说有了买家，来不及再补委托手续，只能当天再出具授权书。诉争房屋写的是我一个人的名字，但是我夫妻关系存续期间买的，我的爱人名叫高良栋，卖这个房屋高良栋知道并且同意，卖房的时候他在家，当时签了配偶同意出售房屋的证明，因为高良栋年纪太大，当时就委托高琰办理这件事。我与高良栋就高琰与其姐姐两个女儿。签约当天史俊维对高琰补委托书的行为也没有提出异议，高琰就代表我签了字，合同和补充协议��我和高琰的签字都是高琰签的，史俊维的签字是她自己签的。合同约定房屋总价310万元，约定当天交10万元定金，当天史俊维提出要卖一套自己的房，再一次性把尾款300万元给我们，我们就约定了尾款支付的期限比较长，在网签完成以后，2015年1月31日前支付尾款。约定房屋在签约后10个工作日内交付，我方已经于2014年8月8日将诉争房屋交付给了史俊维。对于房屋的过户，我的理解是史俊维交完尾款、办理完网签之后，我们就配合史俊维去过户，我也没有细看合同，主合同第十条约定的是合同签订之日起90日内办理过户。当天史俊维交了10万元现金定金，高琰给她出具了收条。2014年8月8日左右我们就交房了。2014年11月我就回国了，就一直等着史俊维付尾款，我们好去办网签和过户。2015年1月初，高琰给我爱我家公司的刘忠打电话催问，刘忠就给对方打电话，对方表示没���钱，他们的房子也没卖。到了2015年1月底，对方仍没有钱，也不做网签，过了春节仍然没有消息，我再给刘忠打电话情况还是一样，到了3月下旬我们就跟中介分别给史俊维发了函，督促史俊维办理网签，一共发了两次函，一次是3月26日，一次是3月31日，史俊维没有给我们回复。2015年4月3日我们只好给史俊维发了解除合同通知书。史俊维实际已经于2015年1月30日将高琰作为被告、我作为第三人向朝阳法院起诉，要求确认我们2014年7月31日签的合同有效，这次诉讼是一次恶意诉讼，以达到拖延付款时间的目的，那次诉讼经过了审理，开了庭，开庭当天对方撤诉了。我爱我家公司收到我寄来的授权书以后跟我们说了，也给对方出示了，我们不知道为什么后来对方会以此为理由起诉我们，而且当时我也回来了，史俊维没有要求见我本人。现在诉争房屋是史俊维一直居住。现诉至法院要求：1.解除我与史俊维于2014年7月31日签订的编号为E09159374北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.要求史俊维将位于北京市朝阳区××号房屋腾空并交还给我；3.要求史俊维向我支付违约金31万元；4.要求史俊维结清自2014年8月8日房屋交付之日起至其将房屋返还我之日止的物业管理费、燃气费、电费、水费、供暖费费用。史俊维答辩并反诉称：不同意郝婉如的全部诉讼请求。我与郝婉如于2014年7月31日通过我爱我家公司签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，签订合同时郝婉如不在场，高琰称郝婉如在国外，其以郝婉如之女的名义代表房屋产权人在相关文件中签字，就此合同还特别写明高琰应保证获得了产权人的授权。签订合同后，我方即按约支付了10万元。根据约定及建委要求，购房合同签订后，应进行网签、过户等后续工作。但此后数月，上��工作一直处于停顿状态。对高琰的身份我方也一直无法确认，且相关信息显示，交易房屋本身也可能存在问题。无奈之下，我方不得已在2015年初在朝阳法院起诉本案郝婉如及高琰，要求确认购房合同的效力，同时就不进行网签的事宜，我方还向北京市建委投诉了我爱我家公司，并要求高琰尽快提供合法有效的业主授权。在合同效力之诉中，郝婉如当庭确认并未向我方提供授权书，仅称其将委托书提供给了我爱我家公司，而房屋的另一共有人高良栋直至当庭才表示了解此事予以同意。而对涉案房屋本身可能存在的问题，郝婉如未能做出任何合理解释。郝婉如在收到我方起诉后，曾与我方沟通，向我方提出给予补偿并终止合同的和解建议，但我方始终是希望购买此房屋，双方未能达成一致。大约在2015年3月27日，我方忽然收到以郝婉如名义发出的函件，函件无端指责我���拒绝网签，拒绝履约，一方面却又要求我方在3日内按对方要求进行网签，我方回函告知对方，不在北京，请对方尽快准备好相关授权文件，同时我方尽早提前回京，以办理网签手续。但不料仅数天后，郝婉如就书面通知我方，单方撕毁合同。综上，我方认为，合同未能顺利履行，责任完全在郝婉如，其所述事实与客观事实严重不符，其不享有法定或约定之解除权，故要求法院驳回郝婉如全部诉讼请求。我们现提出反诉，反诉请求如下：1.要求郝婉如继续履行双方于2014年7月31日签订的编号为E09159374北京市存量房屋买卖合同及补充协议，办理网签及过户手续，将诉争房屋过户至我名下；2.要求郝婉如按每日50元标准向我支付自2014年11月6日起至房屋实际过户之日止期间的违约金。房屋尾款300万元我方可以一次性支付。郝婉如就史俊维的反诉请求答辩称：不同意史俊维的全部反诉请求，其反诉状中称的事实和理由与实情不符，本案合同双方只有史俊维违约，在接到我和中介的两次网签通知后均未办理网签手续，我方有权行使解除权并行使追究违约责任的权利，我方也发出了解约通知，合同及补充协议均已解除，史俊维无权要求继续履行，更无权要求违约金。我爱我家公司述称：郝婉如的诉讼请求和史俊维的反诉请求我们均不发表意见，听从法院判决。我们所了解的事实与郝婉如起诉状上所陈述的事实基本一致，笔录我们看过了，我们了解的事实与郝婉如在庭审中陈述的一致。签订合同当天郝婉如一方只有郝婉如的女儿高琰到场，郝婉如的授权委托书当天没有出示，因为郝婉如在国外，高琰当着我们的面给郝婉如本人打的电话，打电话的过程史俊维在场，也都清楚。郝婉如丈夫的出售房屋证明是签约第二天高琰��给我们的，因为史俊维没有要求看，我们也没给她看。签约的时候郝婉如对出售房屋没有异议，史俊维对高琰的身份也没有意见。后来郝婉如从加拿大把授权委托书直接寄到了我公司刘忠处，我公司电话通知史俊维让她来看委托书，史俊维没有来，所以我们当天将授权书拍了照片送到史俊维家中去看，授权书原件已经交公司了，所以没有拿原件过去，史俊维看过以后表示认可。因为购房时史俊维说自己要卖一套房，到了交款的期限2015年1月31日史俊维说她的房子还没有卖，说要等一等，我们一直催问，但是史俊维一直也没有卖，后来郝婉如就要求尽快付款、办理过户手续。合同没有约定网签的具体日期。因为当时史俊维名下有一套房，所以想等她卖了房子再办理网签，这样能节约税费。所以当时款也没付，网签也没办。史俊维一直说等房子卖了就能付款，我们给她��了两次催告函，史俊维没有给任何回复，后来郝婉如就不同意再卖了，4月份发了解除合同的通知。原审法院
经审理查明：位于北京市朝阳区××房屋（以下简称诉争房屋）房产所有证系登记在郝婉如名下。2014年7月31日，高琰作为郝婉如委托代理人与史俊维签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定郝婉如将诉争房屋以310万元的价格出售给史俊维，在签订合同当时，交付定金10万元，在网签完成后，2015年1月31日前史俊维交付郝婉如剩余房款300万元（交付方式为资金存管）；由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方友好协商，同意按如下方式解决：双方于2014年7月31日签订的《买卖合同》及郝婉如、史俊维以及我爱我家���司签订的《保障合同》长期有效直至上述房产转移完毕。在房屋产权转移之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用（本协议另有约定的费用除外）均由郝婉如承担，该笔费用自我爱我家公司发出书面通知要求郝婉如交款的五个工作日内交清；双方协商同意，在签署协议后10个工作日内，共同办理房屋交验手续，郝婉如须在交验前腾空房屋，结清所有需郝婉如承担的费用，史俊维通过验收后，郝婉如向史俊维交付房屋钥匙；由于郝婉如个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托高琰代为签署诉争房屋的《买卖合同》以及其他一切相关文件，代理人保证已经获得郝婉如本人的上述授权。当日，史俊维支付了10万元购房定金。后郝婉如将诉争房屋交付给史俊维。庭审中，郝婉如向法院提交了如下证据：1.产权证：2.北京市存量房屋买卖���同；3.补充协议；4.委托书及信封；5.房屋交易保障服务合同；6.告知函；7.EMS邮寄回单；8.EMS邮件查询；9.办理网签通知书；10.EMS邮寄回单；11.EMS邮件查询；12.告知函；13.EMS邮寄回单；14.EMS邮件查询；15.通知书；16.EMS邮寄回单；17.EMS邮件查询；18.解除合同通知书；19.EMS邮寄回单；20.EMS邮件查询。史俊维表示，1真实性认可，证明目的不认可，仅凭房产证不能证明房屋为郝婉如单独所有，诉争房屋是郝婉如与其丈夫共同所有，签约时我们就知道房屋的所有人还有郝婉如的丈夫，所以一直要求相关的证明；2、3真实性认可，总房款认可，但是付款期限不认可，补充协议第三条约定网签完成后我方才于2015年1月31日支付剩余房款，至今房屋未进行网签，违约金的数额也不认可，10%的违约金针对的违约行为并不是本案双方的争议内容，该约定不适用于本案，其他也不认可；4真实性认可，属于涉外寄送的资料，应该有相应的公证认证；5认可；6至20真实性均认可。我爱我家公司表示，真实性均认可。庭审中，史俊维向法院提交了如下证据：1.买卖合同及补充协议；2.同意出售声明书；3.房产证；4.收据；5.法院诉讼费收据；6.短信；7.函件；8.向建委的投诉书以及通话录音的节选，证明我们一直在积极寻求进行网签。郝婉如表示，1真实性认可，证明目的不认可，本案房屋权属无瑕疵；2真实性无异议，在另案当中，郝婉如的丈夫明确表示同意出售诉争房屋；3真实性无异议，证明目的不认可，本案诉争房屋可以正常交易；4真实性认可；5真实性认可，证明目的不认可，史俊维提起该诉讼就是为了拖延时间；6真实性认可，我们确实收到了，但是发出的号码不是史俊维本人，事后我们通过中介得知该号码是史俊维的儿子，史俊维儿子没有提出任何授权，短信的内容我们不认可；7真实性认可，我们确实收到过这份函件，但其中内容我们均不认可；8该证据已经过了举证期限，投诉书真实性不认可，没有史俊维签字，电话记录也无法证实真实性，投诉即便实施了，也不代表我爱我家公司有过错。我爱我家公司表示，1真实性认可，证明目的不认可；2、3、4真实性认可，郝婉如的丈夫是同意出售诉争房屋的，诉争房屋也不存在交易限制；5真实性认可；6除了在签订合同之后史俊维的儿子要看委托手续之外，没有向我们提出过；7真实性认可，证明目的不认可；8真实性认可，但是投诉是史俊维的选择，谁都可以去投诉。我们没有证明提交。庭审中，我爱我家公司提交了电话记录，证明一直是其主动跟史俊维沟通，史俊维从未给其主动打过电话。郝婉如表示，真实性无异议。史俊维表示，无法体现出���叫方的信息，只能看出主叫号码打过这些电话，但是显示不出通话内容，也显示不出我们与对方联系过，证明目的不认可。原审法院认为：首先，2014年7月31日郝婉如、史俊维签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的效力问题，史俊维在庭审中提出签订合同时高琰没有出示郝婉如的授权书，但我爱我家公司认可签订合同后郝婉如从加拿大将其授权高琰出售诉争房屋的委托书寄到了我爱我家公司公司员工刘忠处，郝婉如也就此提交相关的信封以证明其确实从加拿大向刘忠寄送了信函，史俊维虽不认可我爱我家公司向其出示了授权委托书，但2014年7月31日史俊维在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》上签字的行为已表明了其当时对高琰作为郝婉如售房委托代理人的认可，且该签约行为事后也得到了郝婉如本���及其爱人高良栋的追认，故《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》合法有效。其次，就《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是否解除的问题，第一，根据我爱我家公司的陈述以及郝婉如向史俊维发出的函件，均可表明史俊维确实存在拖延办理网签的情况。第二，就诉争房屋的签约过程存在多处不严谨之处，签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》内容也存在多处矛盾且让人产生歧义之处，如“在网签完成后，2015年1月31日前史俊维交付郝婉如剩余房款300万元”，该条款并没有明确如在2015年1月31日后未办理完网签是否仍应交付300万元，极易使各方产生争议，对以后的履行造成了极大的障碍。第三，争议产生后，虽经法院主持调解，但各方分歧极大，不具备重新达成新的协议的条件。综上，法院认为《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》现已不具备继续履行的基础，造成合同解除的原因，法院认为史俊维拖延不办理网签应承担主要责任，我爱我家公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任，郝婉如签约当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。综上，法院对郝婉如的第一项、第二项诉讼请求，予以支持。就郝婉如的第三项诉讼请求，因导致合同解除系各方责任所造成，故对此法院不予支持。合同解除后，就史俊维已交付的购房定金10万元，考虑到史俊维已实际占有诉争房屋长达一年有余，且造成合同解除史俊维应承担主要责任，故史俊维已交定金应补偿郝婉如的部分损失，法院根据责任比例酌定郝婉如退还定金4万元给史俊维。就郝婉如的第四项诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，郝婉���可另行起诉解决，本案对此不予处理。就史俊维的反诉请求，如上所述，均缺乏依据，法院均不予支持。据此，原审法院于2016年1月作出
判决如下：
一、解除郝婉如与史俊维于
二○一四年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为Ｅ09159374）及《补充协议》；
二、史俊维于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区××房屋腾空并交还郝婉如；
三、郝婉如于判决生效后三十日内退还史俊维定金四万元；
四、驳回郝婉如的其他诉讼请求；
五、驳回史俊维的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，郝婉如、史俊维均不服原审判决，上诉至本院。郝婉如同意原审法院判决第一、二项，请求撤��原审判决第三、四项，改判支持其原审关于违约金和物业费的诉讼请求。史俊维请求撤销原审判决，改判支持其原审全部反诉请求，驳回郝婉如原审全部诉讼请求。本院
经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。上述事实，有郝婉如、史俊维、我爱我家公司当庭陈述、相关书证等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义，双方在原审中对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，原审法院认为该合同已不具备继续履行的基础，应予解除，处理思路正确。原审法院据此依照本案具体情况确定的违约责任比例，符合本案相关实际，据此作出的相应处理也尚属妥当。综上，郝婉如、史俊维提出的上诉请求，法院均无法支持；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费15800元，由郝婉如负担6320元（已交纳），由史俊维负担9480元（郝婉如已预交，史俊维于本判决生效后七日内给付郝婉如）。反诉案件受理费15400元，由史俊维负担（已交纳）。二审案件受理费37350元，由郝婉如负担6550元（已交纳），由史俊维负担30800元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 赵 霞
代理
审判员 陈文文
二〇一六年五月九日
书 记 员 郑 芳 来源：百度“”