湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）零民初字第2084号原告郑佳莹，女。原告刘凤秀，女。原告席玲丽，女。原告唐琼，女。原告蒋崇勇，男。原告秦淑贞，女。原告蒋鸣芳，女。原告朱晓艳，女。原告蒋俐红，女。原告李晓云，女。原告唐浦东，男。以上十一原告诉讼代表人蒋宗勇、蒋俐红、李晓云。以上十一原告共同委托代理人欧阳臻，湖南云虹律师事务所律师。被告杨荣林，男。委托代理人李国清，湖南博大律师事务所律师。第三人永州市零陵区农村信用合作联社。法定代表人黄跃辉。委托代理人孙新忠，男。
原告郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳、蒋俐红、李晓云、唐浦东诉被告杨荣林、第三人永州市零陵区农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月13日向本院提起诉讼，本院于2015年8月3日裁定：驳回原告的起诉。原告提出上诉，永州市中级人民法院于2015年10月9日裁定：撤销上述裁定，本案由零陵区法院继续审理。本院受理后，依法适用普通程序由
审判员韩新军担任
审判长与
审判员卿淑君、
人民陪审员吴素珍组成合议庭，于2016年1月12日在本院审判庭公开开庭进行审理。
书记员刘玉玲担任庭审记录。原告蒋崇勇、秦淑贞、刘凤秀、蒋俐红、李晓云、唐浦东及上述十一原告共同委托代理人欧阳臻均到庭参加诉讼，蒋崇勇、蒋俐红、李晓云作为上述十一原告的诉讼代表人参加诉讼。被告杨荣林及其委托代理人李国清均到庭参加诉讼。第三人永州市零陵区农村信用合作联社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳、蒋俐红、李晓云、唐浦东诉称，2009年9月9日，原告代表李晓云、蒋崇勇、何华喜与被告共同签订一份《购房协议》，协议约定，被告将位于中国工商银行永州分行荷叶塘分理处正在修建的房屋第1－2单元第陆层（即零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼）整层整体出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付80万元购房款，被告于2010年3月将房屋交付给原告装修和使用。原告在装修过程中发现原购房协议中所涉及的水电开户、房产证、消防证、外墙安装等必须委托被告才能完成，因此原、被告于2010年5月29日经友好协商又签订一份《芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙、铝合金窗和房产证等《补充协议》，协议第一条约定：被告负责为原告十一户办理房产证、土地使用证一切税费总计陆万元，无论何种原因超出部分费用一切由被告承担，两证在120天内办理好，但被告却违反约定，以新建房屋办证费用高和等5年时间后按旧房交易费用低为由，一直拖延办证时间。直至2014年4月18日，被告再次请求签订一份补充协议，该协议第一条约定，被告须在2017年12月20日前将零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼房产证、土地使用证登记到原告11户名下，协议第四条约定，在产权未完全登记至11人名下前，被告不得对该房产设定抵押、出租等妨碍该房屋使用现状的行为，也不得向原告之外的他人处分所有权。但被告实际在协议签订之前的2013年6月26日已将该房屋抵押给双牌铺农村信用社，原告在2014年5月份才发现被告欺骗原告的事实，遂要求被告取消抵押，立即为原告办证，并赔偿损失，但被告继续耍赖推脱责任。综上所述，被告本应依约定在2010年9月29日前为原告办理房产证和土地使用证，但至今未为原告办证。原告诉请法院判令：
一、被告立即为原告办理零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼房产证、土地使用证，并承担全部办证费用；
二、被告赔偿原告80元/天的经济损失（从2010年9月30日起至办好证件之日止）。十一位原告为支持其主张，向法院提交下列证据：1、2009年9月8日合伙购房协议，用以证实：原告等十一人约定共同向被告购房的内部关系；2、2009年9月9日购房协议，用以证实：原告代表人与被告签订的协议，协议约定了房价及双方的权利义务；3、2010年5月29日芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙铝合金窗和房产证等补充协议，用以证实：被告应当为原告办好房产证及土地使用证以及办证时间；4、2014年4月18日补充协议，用以证实：被告应当在产权证未办好之前不能对六层房屋进行抵押；5、2014年5月31日协议，用以证实：李晓云发现被告有欺诈行为的时候，找到被告，接受了该协议条件，不能证明其余原告的意见；6、第六层认购平面图，用以证实：原告十一人的产权分布情况；7、购房款收条五张、水电开户等费用收条一张，用以证实：原、被告签订协议后，原告支付购房款79.6万元；支付办证费用、水电开户、铝合金窗等费用共计16万元。对原告提交的上述证据，被告的质证意见是：1号证据、因被告方没有参与，不清楚；对2、3、4、5号证据的真实性无异议；6号证据、这是原告内部之间的约定，被告不清楚。对7号证据的真实性无异议，13万元收据中注明了下欠7千元，被告应收13万元，实际上只收到12.3万元。第三人的质证意见是：1－7号证据均与第三人无关。
被告杨荣林辩称：
一、原告要求被告立即为其办证的诉请与事实不符，因为双方约定的办证期限和条件还未达到和成就。首先原告至今未将购房款和办证费用交清，之后原、被告多次签订协议，最后的补充协议约定：在2017年12月20日前将零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼房产证、土地使用证登记到原告11户名下;二、杨荣林用卖给原告的房屋抵押贷款是征得原告同意的，因双方于2014年5月30日签订协议，约定杨荣林用出售给十一位原告的房屋向信用社抵押贷款，杨荣林按贷款100万元本金向原告支付利息即每月利息10,000元，且该利息已从2014年6月付到同年11月，同时并没有扣减原告应补交的购房款和办证费用。原告要求被告提前履行办证义务的主张不应得到支持；
三、原、被告双方约定80元/天的违约金的前提是2017年5月30日未履行办证义务，现该期限未到，故不应得到支持。被告杨荣林为支持其主张向法院提交下列证据：1、2014年5月31日协议，用以证实：李晓云与被告对利息进行了约定；2、收条，用以证实：李晓云已经领取利息，2014年5月31日的协议已经实际履行；3、2011年10月－2014年6月份结算单，用以证实：2011年10月至2014年6月份止六层楼住房应当交电梯的电费以及物业管理费等相关费用共计42,184.53元；原告对上述三份证据的质证意见是：对1、2号证据的真实性无异议，但是这个只能代表李晓云个人的意思表示，并不代表其它原告的意思表示；3号证据、该证据是被告单方面所制造的一个表，没有原告在上面签字，不能作为证据使用，而且这些费用都是由甲方承担的。第三人对被告提交的上述证据的质证意见是：该三份证据均与第三人无关。第三人永州市零陵区农村信用合作联社辩称，本案原、被告的买卖关系与第三人无关。第三人永州市零陵区农村信用合作联社除自己的陈述外，未向法院提交证据。本院对原、被告提交的上述证据的认证意见是：被告对原告的2、3、4、5、7号证据的真实性无异议，
本院认为其具有合法性和关联性，故对该五份证据的证明力，本院均予以确认；1号、6号证据是与原件核对无异的复印件，被告未提交足以反驳的相反证据，故本院对其证明力予以确认。原告对被告提交的1号和2号证据的真实性无异议，
本院认为其具有合法性和关联性，故对该两份证据的证明力，本院均予以确认；3号证据是被告单方制作的，原告未签字确认且现原告不予认可，故对其证明力，本院不予确认。根据当事人各方的陈述和本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2009年9月8日，郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳（何华喜）、蒋俐红、李晓云、唐浦东（刘小英）、周淑兰签订一份《合伙购房协议》，该协议约定：
一、前述人员为购买杨荣林在中国工商银行永州分行荷叶塘分理处修建的办公楼第陆层而达成该协议；
二、与杨荣林签订购房协议时，暂推举李晓云、蒋崇勇、何华喜三人为购房代表，代表十二户签字认购；
三、与甲方（杨荣林）签订其他补充协议时，至少有两名购房代表签字，并经十二户认可后才有效。2009年9月9日，原告代表李晓云、蒋崇勇、何华喜与被告杨荣林签订一份《购房协议》，协议约定，被告将位于中国工商银行永州分行荷叶塘分理处正在修建的房屋第1－2单元第陆层（即零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼）整层整体出售给原告。该整层楼房价格共计88万元。合同签订后，原告按照合同约定支付约80万元购房款，被告于2010年3月将房屋交付给原告装修和使用。原告在装修过程中发现原购房协议中所涉及的水电开户、房产证、消防证、外墙安装等必须委托被告才能完成，因此原、被告于2010年5月29日经友好协商又签订一份《芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙、铝合金窗和房产证等补充协议》，协议第一条约定：被告负责为十二户买房户办理房产证、土地使用证(120天内办理好)，买房户承办证税费总计陆万元（该款已于当天全部给付被告杨荣林），无论何种原因超出部分费用一切由被告承担。2013年6月27日，被告杨荣林用包括十一原告房产在内的房产作抵押向第三人永州市零陵区农村信用合作联社贷款400万元，贷款期限至2016年6月27日。2014年4月18日，被告再次与原告方签订一份补充协议，该协议第一条约定，被告须在2017年12月30日前将零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼房产证、土地使用证登记到原告（买房户）12户名下，协议第四条约定，在产权未完全登记至11人名下前，被告不得对该房产设定抵押、出租等妨碍该房屋使用现状的行为，也不得向原告之外的他人处分所有权。双方约定若杨荣林未在承诺的时间即2017年12月30日前办理好房产证和土地使用权证，每延期一天按80元/天给予乙方（买房户）经济补偿。2014年5月30日（另一份时间为5月31日，内容完全相同），杨荣林（甲方）与李晓云（乙方）两人签订一份《协议》，该协议约定：杨荣林（甲方）将乙方所有的位于零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼整层房屋在双牌铺信用社抵押借款100万元，并对杨荣林给付乙方的利息金额及方式予以约定。除李晓云之外的原告均声称当时对此协议均不知情且现均不予认可。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告于2009年签订的《购房协议》和2010年5月签订的《芙蓉商贸楼第陆层有关水电安装、消防、外墙、铝合金窗和房产证等补充协议》合法有效。原、被告对办证期限约定为120日内即2010年9月30日前办妥是双方真实意思表示，应对双方具有约束力。原、被告双方履行合同（未办证）后，被告杨荣林于2013年6月又将本案所指已出售并交付且之后一直由原告占有的房产另行抵押贷款，属隐瞒真相的恶意违约，严重损害原告的合法权益。2014年4月18日，原告方与被告签订补充协议，允许将办证期限更改至2017年12月30日。此延期办证约定是在原告方未知晓该房产已另行抵押真相及约定被告杨荣林不得对该房产设定抵押的前提下签订的，被告的欺诈行为违背了诚信原则和相关法律规定，被告应提前解除与第三人永州市零陵区农村信用合作联社的本案所指房产的抵押，及时为原告办理产权证。对原告方要求被告为其办理产权证、承担全部办证费用及逾期办证损失的诉讼请求，本院予以支持。
原告与被告2014年4月18日签订的《补充协议》中约定被告延期办证则给付原告80元/天的经济补偿，该补偿标准是双方真实意思表示，具有合理性，不违反相关法律规定，可以予以参考酌定为逾期办证的损失赔偿标准。另，原告李晓云与被告于2014年5月签订的《补充协议》，因除李晓云之外的其他原告均不予认可，被告也无证据证实李晓云有代理权限及得到其他原告的追认，该协议因此产生的债权债务，被告可另行提起诉讼，主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：限被告杨荣林在本判决生效后十日内为原告郑佳莹、刘凤秀、席玲丽、唐琼、蒋崇勇、秦淑贞、蒋鸣芳、朱晓艳、蒋俐红、李晓云、唐浦东办理零陵区南津北路2号芙蓉国际大酒店六楼的房产证、土地使用证，被告杨荣林承担全部办证费用并支付逾期办证损失（按80元/天的标准，从2010年9月30日起至办好证件之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2636元，由被告杨荣林承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 韩新军
审 判 员 卿淑君
人民陪审员 吴素珍
二〇一六年五月九日
书 记 员 刘玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国民合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”