江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏01执复73号申请复议人（被执行人）吴琳，女，汉族，1962年11月28日生。申请复议人（被执行人）申凌越。两申请复议人的委托代理人许勇，江苏××律师事务所律师。两申请复议人的委托代理人余亚文，江苏××律师事务所律师。申请执行人宁波银行股份有限公司南京分行，住所地南京市鼓楼区汉中路120号青华大厦。负责人徐震宇，该××行行长。被执行人南京佰嘉汇企业管理有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道中圣北街3号2-21室。法定代表人申凌越，该公司董事长。申请复议人吴琳、申凌越因宁波银行股份有限公司南京分行（以下简称宁波银行南京分行）与吴琳、申凌越、南京佰嘉汇企业管理有限公司（以下简称佰嘉汇公司）金融借款合同纠纷执行一案，对南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2016）苏0106执异6号执行裁定不服，向本院申请复议。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。本案现已审查终结。经查明，宁波银行南京分行与被执行人吴琳、申凌越、佰嘉汇公司金融借款合同纠纷一案，鼓楼法院于2014年12月19日作出（2014）鼓商初字第1448号民事判决书，判定：
一、佰嘉汇公司于判决生效之日起十日内一次性偿还宁波银行南京分行借款本金700万元，支付截止2014年12月15日的利息（罚息和复利）317452.64元，并自2014年12月16日起至判决确定的给付之日止按照实际欠款数额及合同约定的标准支付利息；
二、申凌越、吴琳对上述（一）项义务承担连带清偿责任，并有权就实际清偿部分，向佰嘉汇公司进行追偿；
三、如佰嘉汇公司、申凌越、吴琳不能履行上述义务，则宁波银行南京分行有权对申凌越、吴琳所有的位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号2-22号的房产进行折价，或以拍卖、变卖所得价款在债权数额700万元内优先受偿。如三被执行人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费61373元，保全费5000元，公告费600元，合计66973元，由佰嘉汇公司、申凌越、吴琳负担（此款宁波银行南京分行已预交，三被执行人于判决生效之日起十日内直接给付宁波银行南京分行）。后三被执行人未履行法律文书确定的义务，宁波银行南京分行向鼓楼法院申请强制执行，鼓楼法院以（2015）鼓执字第1626号案件立案执行。执行中，鼓楼法院于2015年9月2日以（2015）鼓执字第1626号执行裁定评估、拍卖、变卖被执行人申凌越、吴琳名下位于南京市浦口区江浦街道中圣北街3号001幢1单元202（3号2-22）室（以上简称202室）及南京市浦口区江浦街道中圣北街南江花园002幢1单元201室（3号9幢2-22号）室（以下简称201室）房产。后鼓楼法院委托中联天目土地房地产资产评估有限公司（以下简称中联天目评估公司）对涉案房产进行评估，中联天目评估公司于2015年11月24日作出中联天目房估字（2015）第073号《房地产司法鉴定估价报告》，评定201室房屋总价为297.10万元，评估单价为8149元/平方米。同日，中联天目评估公司作出中联天目房估字（2015）第073-1号《房地产司法鉴定估价报告》，评定202室房屋总价为1048.65万元，评估单价为17367元/平方米。申凌越、吴琳认为两份《房地产司法鉴定估价报告》有误，遂提起执行异议。听证中查明，2011年11月23日，赵世云、赵龙平将南京市浦口区江浦街道中圣北街3号（建筑面积1230平方米）以1830万元出售给佰嘉汇公司。2012年9月20日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具苏房估字[2012]字第020777号《房地产抵押报告》，评定202室房屋评估价格为1147.26万元，单价为19000元/平方米。该《房地产抵押报告》有效期为2012年9月20日至2013年9月19日。听证中，申凌越、吴琳主张两处评估标的物相邻，价格却相差巨大，其中一处8149元/平方米的评估价格更是低于购入的价格，故中联天目评估公司《房地产司法鉴定估价报告》不足采信。中联天目评估公司称，两处相邻房产评估价格差距的原因在于两处房产的规划用途不同。另查明，202室房屋建筑面积603.82平方米，所有权人为申凌越、吴琳，规划用途为商业，取得方式为买受，登记时间为2009年11月25日。201室房屋建筑面积364.58平方米，所有权人为吴琳、申凌越，规划用途为办公，取得方式为买受，登记时间为2012年11月27日。鼓楼法院认为，人民法院在执行程序中对执行标的物进行评估涉及专业领域问题，人民法院将当事人对评估机构作出的评估结论提出的异议交由评估机构进行解释说明，是执行程序中当事人对评估结论提出异议的主要救济途径。本案中，中联天目评估公司依据房产登记薄的记载的规划用途对201、202室房屋进行评估并无不当。申凌越、吴琳在听证中提供的证据时间与估价时点相差较远，其提供的证据不能证实估价对象评估时的价格情况，应承担举证不能的法律后果。且对拍卖财产进行评估，只是辅助法院执行过程中确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终交易的价格，最终成交价仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。故申凌越、吴琳的请求，缺乏事实和法律依据，鼓楼法院不予支持。综上，裁定：驳回吴琳、申凌越的异议请求。申请复议人吴琳、申凌越不服上述执行裁定，向本院申请复议称：1、中联天目评估公司对涉案两处房产作出的《房地产司法鉴定估价报告》缺少必要依据。中联公司出具的“中联天目房估字（2015）第073号”及“中联天目房估字（2015）第073-1号”两份《房地产司法鉴定估价报告》采用的估价方法均为市场法和收益法，而201室和202室房产为经营性用房，应根据经营资料计算净收益。2、中联天目评估公司称两处房产性质不同，故所得评估价款不同。但两处房产位于同一楼层，使用年限相同，相互紧邻且共同作为商业使用。3、中联天目评估公司评估价格明显低于房屋购入时价格，更是低于目前市场价格。4、中联天目评估公司评估价格明显低于办理抵押贷款时评估价格。5、201室、202室房产尚有其他他项权利人，申请人也有其他债权人，如此不公评估价格势必会导致其他债权难以实现。
本院认为，鼓楼法院通过摇号确定的评估机构，评估机构和评估人员均具备评估资质，委托评估程序是合法的。本案中对两处相邻房产的评估价格相差悬殊，并非因评估人员的评估方法所导致，而是因房屋的规划用途所造成的。吴琳、申凌越非法擅自改变房屋规划用途，法院评估拍卖时不会将擅自改变房屋用途的行为合法化。评估机构按房屋原规划用途作出估价并无不当。吴琳、申凌越的复议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，
裁定如下：驳回吴琳、申凌越的复议申请，维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 通
审 判 员 于静明
代理
审判员 金 鑫
二〇一六年五月九日见习
书记员 李 好 更多数据：搜索“”来源：