广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终263号
上诉人（一审被告）：田启明，个体工商户，系来宾市兴宾区隆鑫建材经营部业主。
上诉人（一审被告）：来宾市兴宾区隆鑫建材经营部。住所地：来宾市摩尔国际家居建材城*楼**栋***号。
负责人：田启明，个体经营者。二上诉人的共同
委托代理人：张日升，来宾市来华法律服务所法律工作者。
被
上诉人（一审原告）：来宾市海城物业服务有限责任公司。住所地：来宾市桂中大道东36号金色家园一区第*栋住宅楼*单元***号。
法定代表人：王玉珍，该公司总经理。
委托代理人：何果，广西恒聚律师事务所律师。上诉人来宾市兴宾区隆鑫建材经营部（以下简称隆鑫经营部）、田启明因与被上诉人来宾市海城物业服务有限责任公司（以下简称海城公司）租赁合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2015）兴民初字第3412号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，海城公司因与来宾市桂中大道西151号的“摩尔城国际家居建材城”的商铺业主签订《商铺委托经营管理合同》而取得对商铺的招租、使用、出租、经营等管理权和收益权。海城公司与田启明于2012年12月27日签订《商场场地租赁合同书》，合同记载：甲方海城公司，乙方隆鑫经营部。乙方承租摩尔城国际家居建材城一楼17栋101、102、103号商铺，建筑面积为3121.90平方米用于经营木地板建材。合同期限：自2013年4月1日起至2016年3月31日止。甲方按乙方所租用的场地面积（建筑面积）计价，每平方米9.37元／月，月租金总计人民币1186元。第一年与第二年：场地使用费采取先付费后使用原则，乙方按月为一个计费租期向甲方支付使用期费用。从第一租赁期开始起算，第二十五个月起至合同终止：场地使用费采取先付费后使用原则，乙方按季（三个月为一季）为一个计费租期向甲方支付使用期费用。乙方须按时交清场地租金，如延期交纳，甲方须向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。违约方应按当年发生租金总额30%向对方支付违约金，并承担对方因此而致的一切费用支付。租赁期内，乙方超过15日仍未交租金，甲方有权视为单方终止租赁关系，没收保证金并终止合同。在使用期内，如乙方需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知甲方。经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可终止经营（退场）。合同签订后，双方均履行了相关的合同权利义务，田启明因扩大经营于2013年1月25日与海城公司签订《商场场地租赁合同书》，再次承租104号商铺，建筑面积为41.83平方米，每平方米8.75元／月，月租金为366元，合同其他事项不变。田启明因经营需要于2014年6月6日向海城公司申请把铝合金落地窗更换为推拉门，海城公司于当日批准后，田启明对铝合金落地窗进行了拆除。田启明按合同约定履行支付租金至2014年10月份，2014年11月份之后的租金，经海城公司多次催缴，田启明仍拒不履行支付义务。田启明于2015年7月21日向海城公司提交退铺申请书，该申请书记载：鉴于本店欲将17栋103-104店面翻新装修留作他用的装修申请不能得到贵方同意，遂递呈此书，申请将17栋103-104店面退铺。海城公司认为田启明拒不按合同约定履行支付租金等费用，已经构成违约，遂提起民事诉讼，请求人民法院依法判决解除双方于2012年12月27日和2013年1月25日签订的《商场场地租赁合同书》，田启明、隆鑫经营部将拆除的铝合金落地窗恢复原状，田启明、隆鑫经营部连带支付拖欠的租金17238元及滞纳金12806元和违约金5587元。本案在审理过程中，田启明同意解除双方之间的合同关系，田启明要求用已经交纳的部分装修押金向海城公司支付拆除铝合金落地窗的费用，海城公司明确表示予以同意，并放弃恢复原状的请求。另查明，隆鑫经营部的工商营业执照登记的组成形式为个人经营，经营者为田启明，属于起字号的个体工商户。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。隆鑫经营部的工商营业执照登记的组成形式为个人经营，经营者为田启明，属于起字号的个体工商户，根据相关法律规定，以该经营部的名义所发生的民事行为视为田启明行使的民事行为，由田启明承担民事法律责任。双方当事人签订《商场场地租赁合同书》，并履行了相关的合同权利义务，双方存在合法有效的租赁合同关系。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。田启明没有按照合同约定向海城公司履行支付租金的义务，已构成合同违约，依法应当承担合同违约责任。海城公司请求田启明支付租金于法有据，予以支持；由于田启明于2015年7月21日向海城公司提出退铺申请，海城公司对田启明承租的商铺采取锁门和贴封条措施，致使田启明无法继续进行经营，租金的计算应当截至7月份；按照合同约定的租金标准计算，田启明应当支付海城公司的租金为12416元（1186元／月×8个月＋366／月×8个月﹦12416元）。根据合同约定，田启明迟延支付租金的，应当按欠款金额的每天0.5%支付滞纳金，该滞纳金的实质为利息；海城公司没有能够提供证据证明其造成的实际损失，综合案件实际情况分析，海城公司的损失实际为利息的损失；海城公司在请求田启明支付滞纳金的同时主张违约金，属于重复计算损失，没有法律依据，根据合同法及其相关的司法解释规定，并结合实际情况，对海城公司关于利息的请求予以支持，对违约金的请求不予支持；由于合同约定的利息超出了法律规定的最高限额范围，依法确认田启明从2014年12月1日起按未支付的租金总额以年利率24%支付利息。由于田启明没有按照合同约定履行支付租金义务，并且自行提出退租申请，所承租的商铺已实际停止经营，海城公司与田启明均同意解除合同关系，没有违反法律规定，法院予以确认。田启明要求用已经交纳的部分装修押金向海城公司支付拆除铝合金落地窗的费用，海城公司明确表示予以同意，并放弃恢复原状的请求，没有违反法律规定，法院予以确认。田启明的抗辩理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除来宾市海城物业服务有限责任公司与田启明于2012年12月27日和2013年1月25日签订的《商场场地租赁合同书》合同关系；
二、田启明支付租金12416元给来宾市海城物业服务有限责任公司，并从2014年12月1日至本判决确定债务履行期限届满之日止按应支付的租金总额12416元以年利率24%支付利息；
三、驳回来宾市海城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审受理费691元，由田启明负担303元，来宾市海城物业服务有限责任公司负担388元。
上诉人隆鑫经营部、田启明不服一审判决，向本院上诉称：1、一审判决田启明支付租金12416元给被上诉人海城公司及按年利率24%支付利息没有法律依据。田启明在租赁店铺第二年即存在漏水问题，造成上诉人经营的店面财产受到损坏，上诉人多次找被上诉人进行修复，但被上诉人不但不理，反而将上诉人店面所使用的电表拆除，用锁锁住店面大门口并贴上封条，造成上诉人无法经营。上诉人在走投无路的情况下，请求被上诉人退租，但被上诉人仍不理睬，被上诉人的行为影响了上诉人的经营，故上诉人不应支付租金及按民间借贷的高利贷支付利息。2、上诉人租了被上诉人的三间店面，经营木地板生意，每间装修花去10万元，因被上诉人的铺面楼顶漏水浸泡了木地板，造成店面内损失10万元，被上诉人应当给予赔偿。
被上诉人海城公司答辩称：上诉人应当交纳租金，如果认为商铺有瑕疵，上诉人可以自己维修，费用由被上诉人承担，但是上诉人一直没有提出过异议，并正常经营使用。被上诉人是否应当承担损失是另外一个法律关系，不在本案审理范围。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应当支付租金及利息。二审期间双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《商场场地租赁合同书》，是双方的真实意思表示，且内容并没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，被上诉人海城公司已将租赁商铺交付上诉人使用，上诉人也已实际使用商铺经营木地板建材，因此，依据权利义务对等原则，上诉人田启明应当向被上诉人支付租金。因上诉人于2015年7月21日向被上诉人提出退铺申请，被上诉人对上诉人承租的商铺采取锁门和贴封条措施，致使上诉人无法继续进行经营，且一审中双方当事人均同意解除合同，因此一审依据上述事实认定上诉人田启明应支付的租金计算至2015年7月份，则租金为12416元。上诉人田启明没有按照合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担违约责任。双方当事人在合同中约定上诉人迟延支付租金的，应按欠款金额的每天0.5%支付滞纳金，该滞纳金应为违约金性质，该约定过高，一审法院将滞纳金调整降低按利息24%计算，比较公平合理，应予支持。上诉人上诉提出商铺存在漏水问题，影响了上诉人的经营，并造成上诉人的财产损失，上诉人不应支付租金及利息的主张。对于损失问题，双方当事人在一审时均同意另行处理，二审中，被上诉人也不同意在本案中审理，故本案二审不予审理上诉人的损失问题，上诉人可另行主张权利。商铺漏水以及是否造成上诉人的损失，并不能成为上诉人不支付租金的理由。上诉人的该项上诉主张，理由不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人田启明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
代理
审判员 石晓志
代理
审判员 邓 媚
二〇一六年五月九日
书 记 员 李思憶附：本判决引用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：