河北省石家庄市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）冀01民终3132号上诉人（原审原告）王秀娥。委托代理人王玉福，河北燕赵之光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵桂英。委托代理人李明明，河北咏远律师事务所律师。
上诉人王秀娥因与赵桂英确认合同无效纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2015）新民初字第2136号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，原告王秀娥经石家庄市新华区人民法院（2010）新联民初字第40号调解书确认，以50000元价格从王铁球手中购得高柱新村36号楼3单元601室，被告王铁球于2010年3月31日前交付诉争房屋。后经中间人王桂英（原告丈夫的妹妹）介绍，原、被告于2010年5月22日签订了购房协议，内容为，甲方自愿将高柱新村36号楼3单元601室卖给乙方。
一、甲方住宅售价16万元整，（以后无论房产价位是涨是落绝无返悔）乙方对此无异议。
二、甲方要保证所售住宅产权清晰，确实属于自己，如出现纠纷甲方要负完全责任（除退还购房款外，还要赔偿直接经济损失）。
三、由于甲方住宅购自高柱村委会，如村委会对乙方施加各类限制，甲方要出面解决，确保乙方对所购住宅拥有所有权。
四、乙方入住前的水、电、暖、物管费甲方负责结清。
五、如高柱村委会以后对高柱新区居民办理房产证，甲方协助办到乙方名下，正常费用乙方负担。六。本协议未涉及问题，双方随时协商解决。甲方：王秀娥。乙方：赵桂英。购房款通过中间人王桂英进行了给付，本案原告委托代理人王磊（原告儿子）出具了收据。以上事实有原、被告之间签订的购房协议、证人证言、购房款收据、庭审笔录等证据为证。原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告所签订的购房协议并不属于上述情形。原、被告对购房协议及购房款收据真实性均无异议，原告亦认可收到了中间人王桂英的钱。综上，本案原告出示的证据不足以证明合同无效，不符合合同无效的条件。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定
判决如下：驳回原告王秀娥的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告王秀娥负担。判后，王秀娥不服上诉，理由：
一、上诉人与被上诉人的购房协议中第三条约定内容说明双方对买卖标的物房屋明知是小产权房即村证房。按照《河北省土地管理条例》第38条规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，由买房户按申请宅基地的规定办理申请，批准手续。”之要求，被上诉人显然不符合购房申请购房申请宅基地的条件，故合同中第五条约定由卖方协办过户手续，办理房产证的内容是违法的约定，而过户与办证又是房屋买卖合同中的本质核心条款，合同本质核心条款违法，则是合同无效的法定情形，且合同无效属于自如至终无效。基此，上诉人的请求符合法律规定精神，合同无效诉请应予支持。
二、村委会在出售给上诉人王秀娥该房屋时，售房合同中附加了一个重要条件，即此房不能出让转让出租，如有此行为，村委会集体将收回此房。这是村委会保护本村村民享有宅基地使用权和保护集体土地所有权的重要条款，这个附加条件是根据《土地管理法》第62条农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租的规定而制订的，是受到法律的保护的内容，因此上诉人与被上诉人的买卖房屋合同是违法无效的。
三、国务院关于深化改革严格土地管理的决定第10条规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”石家庄市房屋登记条例第36条规定：“农村宅基地只有在同属本集体组织成员的范围内才能转让。”显然被上诉人购房资格不符合上述法律规定的条件，因而购房合同是违法无效的。
四、诉争合同价格为16万元，明显低于市场价格很多，未包含土地出让金在内，村集体组织成员之外的人购房如果有效，明显是占有了集体便宜，损害了村集体的利益，而损害国家和集体利益的合同是合同法中法定的无效合同的情形之一，有违法的瑕疵标的物是不能买卖的，因此本购房合同应当依法确定是无效合同。也正因为如此，村委会售房时才规定如有出让行为集体收回该房产。
五、因为签订购房合同时双方明知是小产权房即村证房，故双方都有各半的责任，依据无效合同责任分担的处理规则，损失应当各自承担，互不负赔偿责任。综合以上各项陈词，本合同应当依法确认无效，且互不承担赔偿责任。经审理，
本院认为原审判决认定事实不清，主要是：
一、被上诉人是否是本案诉挣房屋所在地村集体的成员？二、双方签订房屋买卖合同时被上诉人是否明知标的物为村证房？三、该房屋买卖协议有没有违反《中华人民共和国土地法》及《河北省土地管理条例》等法律法规的禁止性规定？四、房屋买卖合同的价款是否属于对价，是否包括土地出让金，合同的内容是否侵害了村集体和国家的利益？以上问题，重审时应当审查清楚，依法处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条地（三）款之规定，
裁定如下：
一、撤销石家庄市新华区人民法院（2015）新民初字第2136号民事判决。
二、发回石家庄市新华区人民法院重审。
审判长 高瑞江
审判员 孟志刚
审判员 李 伟
二〇一六年五月九日
书记员 王 雨 来源：百度“”