山东省青岛市市北区人民法院行 政 判 决 书（2016）鲁0203行初23号原告于丽娟。委托代理人耿顺。被告青岛市国土资源和房屋管理局。法定代表人陈立新。委托代理人唐斯斯。委托代理人李婷婷。第三人施维德。第三人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行法定代表人邱国辉。委托代理人任成玺。委托代理人徐文绪原告于丽娟诉被告青��市国土资源和房屋管理局、第三人施维德、第三人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行（以下简称高科园支行）行政撤销一案，于2016年3月1日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。原告于丽娟委托代理人耿顺，被告青岛市国土资源和房屋管理局委托代理人李婷婷、唐斯斯，第三人高科园支行委托代理人任成玺、徐文绪到庭参加诉讼。第三人施维德经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年1月28日，原告从青岛恒基置业有限公司购买了青岛市市北区某某路5号5号楼1单元202户商品房一套，原告于同年2月5日前一次付清全部房款。青岛恒基置业有限公司于同年2月5日前将房屋交付给了原告，并为原告出具了办理房地产权证的文件资料。同年6月2日��青岛恒基置业有限公司将已出售给原告的房屋再次与第三人施维德虚构《商品房购销合同》（无真实交易）。同年7月19日，两第三人之间签订了《2001年中科房字第号中国银行个人住房借款合同》，第三人施维德以虚构的该《商品房购销合同》载明的市北区某某路5号5号楼1单元202户房屋，向第三人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行作抵押担保借款，借款48万元供青岛市恒基置业有限公司使用。两第三人以虚假的《商品房购销合同》向被告骗取了《青房地权市他字第5353号房地产他项权证》的登记。由于两第三人提交虚假的《商品房购销合同》等材料，非法骗取了房屋登记，致使原告合法购买的房屋长期无法进行房屋登记，侵犯了原告的合法权益。第三人施维德与青岛恒基置业有限公司虚构的青岛市某某路5号5号楼1单元202户《商品房购销合同》，已于2015年3月2日被青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第401号民事判决书判决无效。根据不动产登记的相关法律、法律规定及《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。原告申请被告撤销《青房地权市他字第5353号房地产他项权证》的抵押登记。被告不予受理，并告知原告应通过行政诉讼程序解决。为了维护原告的合法权益，根据《行政诉讼法》的有关规定，现诉至贵院，请求判令被告撤销两被申请人利用虚假的《商品房购销合同》等材料，非法骗取的房屋登记。原告向法庭提交（2014）北民初字第401号民事判决书一份，证明第三人施维德与青岛恒基置业有限公司签订的商品房购销合同是虚假的，存在恶意串通、损害他人利益的情形，被确认该商品房购销合同无效。该判决书同时还查明了两第三人抵押贷款的相关事实，该判决是本案中原告主张诉讼请求的主要依据之一。
被告青岛市国土资源和房屋管理局辩称，涉案房屋位于市北区某某路5号5号楼1单元202户，2001年6月2日，青岛恒基置业有限公司与第三人施维德签订了商品房购销合同，2001年7月19日，第三人施维德与中国银行青岛高科园支行签订了个人住房借款合同、贷款抵押合同，施维德与中国银行青岛高科园支行持上述材料、身份证申请抵押登记，被告为中国银行青岛高科园支行核发了青房地权市他字第5353号房地产权他项权证。被告认为被告的登记行为材料齐备，程序合法，已尽到相应的��查义务，请法院依法判决。被告向法庭提交以下证据，证据1、身份证，证明施维德的身份情况。证据2、预售许可证，证明本案房屋符合预售条件。证据3、证明，证明中国银行高科园支行员工王某办理本案抵押登记的介绍信。证据4、抵押登记申请书，证明中国银行高科园支行和青岛恒基置业有限公司申请抵押登记情况。证据5、商品房合同，证明青岛恒基置业有限公司和施维德签订的商品房购销合同。证据6、借款合同，证明高科园支行和施维德签订借款合同。证据7、贷款抵押合同，证明高科园支行和施维德签订贷款抵押合同。证据8、图纸，证明本案房屋的图纸。证据9、抵押审批表，证明被告对本案抵押登记依法进行了审查。证据10、收据，证明施维德缴纳购房款。证据11、完税凭证，证明青岛恒基置业有限公司和施维德已交纳各项��费。证据12、审核表，证明中国银行高科园支行领取了青房地权市他字第5353号房地产权他项权证。被告提交行政行为的法律依据是《城市房屋权属登记管理办法》第2、9、11、19、31、33条。第三人施维德未到庭发表意见。第三人高科园支行发表意见为原告起诉不符合事实，第三人中行青岛高科园支行无“骗取”抵押登记的故意和行为。中行青岛市科园支行系善意取行抵押权，为保证交易安全，银行抵押权应予以确认，应当驳回原告诉讼请求。第三人高科园支行未向法庭提交证据。经庭审质证，原告对被告的证据质证意见为，真实性没有异议，被告对原告办理抵押登记程序上合法性也无���议，但是对被告审查义务存在缺陷，证据5这份购房合同对房屋的价款和付款期限进行了约定，但对房屋的交付没有约定，众所周知，购销合同一方付价款，一方交付标的物，最重要的一条就是房屋交付没有约定，事实上也无法交付，在这一点上，被告对该项的审查未尽全部审查义务，使两第三人骗取了他项权登记，其他的证据原告没有异议。对被告提交的法律依据没有异议，被告没有按照第11条规定办理申请登记，因为申请人不是房屋所有人，是恒基置业有限公司。第三人高科园支行对被告证据的质证意见为，真实性没有异议，对其中的购房合同，因为购房合同是牵扯到购房双方的价格条件等，作为第三人不能过分干预，所以不影响合同成立的条件，被告审查抵押登记的行政行为程序完备，正当合法。对被告的法律依据没有异议。被告对原告的证据质证意见为，真实性没有异议，被告不清楚这件事情。第三人高科园支行对原告证据没有异议，但证据本身可以证明在第三人与施维德办理抵押贷款登记十几年之后，没有人向银行主张权利，我们抵押登记是向社会做出一个公示，贷款发放十几年内，贷款人正常还款，而判决确认购房合同无效，是在贷款之后十五年才确认，更说明银行是善意取得抵押权。
经审理查明，涉案房屋位于青岛市市北区某某路5号5号楼1单元202户。2001年6月2日，青岛恒基置业有限公司与第三人施维德签订《商品房购销合同》，将涉案房屋和该小区第四栋一层车库出售给第三人施维德。在该合同中第四条第一款写明“该商品房单位售价为每平方米3200元，总金额为陆拾捌万陆玖佰贰拾捌元整。（含车库39万元）”，该合同未约定交房时间。同年7月19日，第三人施维德与第三人高科园支行签订《中国银行个人住房借款合同》，约定第三人施维德向高科园支行借款48万元用于购房，借款期限是360个月，提款条件是“已就设定房产办妥抵押登记手续”。同日，第三人施维德与高科园支行签订《中国银行个人住房贷款抵押合同》，在该合同第三条约定房地产设定抵押的产权情况是“1、房地产座落市北区某某路5号恒基小区；2、座号五栋二层1单元202号房及四栋一层车库”。2001年12月，第三人高科园支行授权其员工王某向被告申请房地产他项权登记，提交施维德与青岛恒基置业有限公司的商品房购销合同、个人住房借款合同、个人住房贷款抵押合同等材料，并填写了房地产他项权登���申请表，其中在该表抵押人栏中填写申请人为施维德，但在申请人承诺一栏抵押人处加盖的是青岛恒基置业有限公司的公章以及其法定代表人金立昆的姓名章，并无施维德的签字或指印。被告审核上述材料后向第三人高科园支行颁发了青房地权市他字第5353号《房地产他项权证》，该他项权证中载明房地产他项权利人为中国银行青岛高科技工业园支行，房地产权利人为施维德，权利价值48万元，权利范围房屋坐落市北区某某路5号某某小区5栋1单元202户，建筑面积92.79平方米，设定抵押日期为2001年7月19日，约定期限30年，领证人王某。2013年，原告于丽娟以青岛恒基置业有限公司、施维德为被告，高科园支行为第三人向本院提起诉讼，2015年3月2日，本院作出（2014）北民初字第401号民事判决书，判决认定施维德与青岛恒基置业有限公司就涉���房屋订立《商品房购销合同》，属于施维德与青岛恒基置业有限公司之间恶意串通、损害第三人利益，判决确认该《商品房购销合同》无效。该判决已经生效。该判决查明以下事实：2001年1月28日，原告于丽娟从青岛恒基置业有限公司购买涉案房屋，并支付了购房款，青岛恒基置业有限公司于同年3月份将涉案房屋交付给了原告，原告在涉案房屋内居住至今。2001年6月，青岛恒基置业有限公司又与第三人施维德签订商品房购销合同，将已经卖给原告于丽娟的涉案房屋又卖给施维德，并办理住房按揭贷款。2007年9月4日，原告于丽娟以青岛恒基置业有限公司和施维德作为被告提起诉讼，要求确认于丽娟与恒基公司签订的商品房买卖合同合法有效并要求办理涉案房屋的房产证，因青岛恒基置业有限公司和施维德认可其签订的商品房购销合同仅是为了贷款给恒基公司使用，承���解除该合同，并为于丽娟办理涉案房屋的房地产权证，于丽娟于2008年8月28日撤诉。但之后，青岛恒基置业有限公司和施维德并未为原告办理涉案房屋的房地产权证。2007年11月2日，施维德曾出具书面声明一份，内容为：2001年6月，本人在恒基公司工作期间，该公司因建设资金紧张，为获取银行贷款，以本人名义与该公司签订的某某路5号6号楼1单元202户商品房购销合同，双方未履行合同义务，本人对该合同不承担任何责任，也不主张任何权利。第三人施维德向高科园支行的借款偿还至2013年3月份之后逾期，2013年高科园支行以施维德、青岛恒基置业有限公司为被告起诉至法院要求偿还贷款及利息，调解结案后已经申请执行。2013年11月7日，中国银行业监督管理委员会青岛监管局向原告出具的来信来访回复函中载明，就第三人施维德与第三人高科园支行签订的《中国银行个人住房借款合同》，存在以下问题：一是贷款用途不合规，不符合《个人住房贷款管理办法》（银发[1998]190号）第二条“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款”的规定。二是车库未作抵押登记，不符合《个人住房贷款管理办法》第十七条“以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的管理部门办理抵押登记手续”的规定。三是由于未办理车库抵押登记，该行将该房屋设定的抵押权利价值为48万，高于他项权证项下抵押物的价值。上述事实有当事人各方陈述、提交的证据、庭审笔录及相关生效法院裁判文书予以佐证。
本院认为，首先，《城市房屋权属登记管理办法》第十九条第二款规定“申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。”本案中，第三人高科园支行作为抵押权人在向被告青岛市国土资源和房屋管理局申请抵押权登记时，提交了第三人施维德与青岛恒基置业有限公司订立的《商品房购销合同》作为房屋权属证明，但该《商品房购销合同》已经被法院生效判决确认无效，据此，被告为第三人高科园支行办理抵押登记并颁发青房地权市他字第5353号《房地产他项权证》的行政行为缺失一项必须的基础事实要件。其次，《房地产登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”第三人高科园支行作为一个专业的从事存贷款业务的银行，在办理抵押贷款业务时，理应遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎义务作为其善意的客观标准。除对房屋权属审查之外，贷款人还应根据银监会的相关规定，在受理贷款申请后对贷款用途、抵押物情况等履行尽职调查职责，并严格按照法律规定办理抵押权登记。本案中，法院生效判决认定的第三人施维德的声明以及相关证据已经证明，施维德与青岛恒基置业有限公司就涉案房屋签订的《商品房购销合同》并非二者的真实意思表示，其目的是为了获取贷款，而不是实际的买卖房屋。在第三人施维德向高科园支行申请借款和抵押时，青岛恒基置业有限公司已经将该房屋交由原告于丽娟居住使用数月。如果高科园支行在办理抵押贷款业务时采取审慎态度对抵押房屋进行现场调查，完全可以发现施维德与青岛恒基置业有限公司订立的虚假房屋购销合同问题。而且，在第三人高科园支行作为权利人向被告申请办理涉案房屋抵押登记时填写的申请表中，抵押人处不仅没有抵押人施维德的签字捺印，却加盖了既非借款合同也非抵押合同当事人青岛恒基置业有限公司的公章及其法定代表人的姓名章，而第三人对此却并未提出任何异议，也未引起警惕，仍然继续办理涉案房屋的抵押登记并向第三人施维德发放贷款。同时，中国银行业监督管理委员会青岛监管局也明确指出第三人高科园支行办理的该笔抵押贷款存在问题。因此，第三人高科园支行在此次贷款交易过程中未履行审慎审核义务，客观上存在过失，不能适用善意取得制度���得涉案房屋抵押权。综上，被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人中国银行股份有限公司青岛高科园支行颁发青房地权市他字第5353号《房地产他项权证》的行政行为事实依据不足，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，
判决如下：撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人中国银行股份有限公司青岛高科园支行颁发青房地权市他字第5353号《房地产他项权证》的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 ���刘永涛
人民陪审员 王 洪 亮
人民陪审员 陈 爱 玲
二〇一六年五月九日
书 记 员 招 立 琛